부동산 첫걸음

1. 강의에서 인상 깊었던 점 

• 부동산 용어

-공용면적: 거주자가 공용으로 사는 면적 
               --→ 대부분 공용 면적에 3.3을 나누어 평형을 계산_ 그동안 나는 전용 면적에 나누었음 

-레버리지: 타인의 자본을 이용하여 투자하는 것 

-전세가율: 전세가/ 매매가 

               --→아파트의 거품이 얼마나 껴있는지를 알 수 있음. 

               --→전세가: 지금 당장의 그 건물의 가치를 반영 

                      매매가: 사람의 마음도 반영(거품) 

                                   전세가에 비해 매매가가 너무 높으면 거품이 많은 상태로 떨어질 수 있음 

• 부동산 세금: 부동산 진입에 허들. 세금은 아깝지만 이후에 얻을 편익을 생각해라
• 부동산 투자 종류 

 -시세차익형 (수익형x) : 단기적으로는 등락이 있지만 장기적으론 우상향!

 -아파트 (단독주택, 빌라,오피스텔, 상가, 토지X) :아파트는 누구나 살고 싶어함. 물가보다 많이 상승. 어차피 오름!

 -매매 (경매, 공매x) : 경매와 공매에서 좋은 아파트를 사기 어려움, 양도 분석 어려움. 

• 투자로 돈 버는 과정 

  1) 투자 대상 선택 및 결정 

  - 교통: 대중교통으로 강남역 소요시간이 가장 짧은 곳 

  - 환경: 아파트가 몰려있는 곳 

  - 연식, 브랜드+ 커뮤니티, 구조 (방개수, 계단식/ 복도식)

     - 가격: 가치에 비해 가격이 싼지?

     - 최선: 투자금으로 할 수 있는 최선인지? 

       2) 계약 및 잔금 

       - 리스크

          잔금리스크: 잔금 기간 내 전세입자를 구하지 못하면 계약금을 돌려받지 못함

          역전세 리스크: 전세계약 만기 시점에 전세가격이 하락할 경우 전세금을 돌려줘야 함

        ---→ 감당 못할 투자는 진행하지 말기! 

       3) 투자금 회수 

        - 전세 만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사 확인! 

        - 새로운 임차인 전입 날짜 확정 후 기존 임차인 퇴거 날짜 결정을 요청 

       4) 매도

       - 예산확인 > 입지파악> 매물보기> 환경파악> 반복> 계약> 만족! 

       - 예산확인시 월 상환금액이 월 저축액의 50% 이해가 되도록 임의조정

       - 계약시 주의사항

         * 등기부등본 열람

         * ‘갑구’에 내용이 없는 계약 대상으로 선정

         * 계약은 평일에 진행, 계약 즉시 주민센터에서 전입신고, 확정일자 받기 

         * ‘이하여백’ 반드시 확인! 

       - 전세사기 조심! --→ 완납증명서 요구, 계약서에 특약 명시 

2) 나에게 적용할 점 

주식은 위험요소가 너무 많아 부동산이 낫겠다 싶었는데 막상 또 배우니 부동산도 만만치 않다. 

워낙 큰 돈을 들여서 투자하는거니 손과 발이 정말 바빠야겠다. 

무엇보다, 

전세는 임차인이 은행에 돈을 빌리면서 집주인에게 돈을 빌려주는 것이라는 관점이 당황스러웠다.

그리고 부동산으로 돈을 벌려면 이런 레버리지를 이용한다는것도 놀라웠다… 

‘전세’라는 시스템은 세계에서 한국밖에는 없다고 하는데 어떻게 이런 게 만들어졌을까. 이게 정말 정당하고, 제대로된 방법인지 잘 모르겠다. 

어쨌든, 내가 이자를 내면서까지 남에게 돈을 빌려주고 싶진 않다. 내 돈과 시간을 지키려면 하루빨리 내 집을 마련해야할텐데. 뭐 하나 쉬운 게 없이 시간, 노력, 돈이 참 많이 든다. 

뭐부터 해야할까?

일단 목돈을 만드는게 우선이다. 차곡차곡 주식으로, 적금으로 돈을 몇년간 모아서 5년간 1억을 만들어 현재 있는 대출을 갚아버려서 대출이자부터 막자. 

또 열반스쿨 기초반을 통해 부동산 공부에 더 깊이를 더해서 어떻게 부동산 투자를 할지 정해야겠다.