[지투기 23기 심봤다~! 33(산삼) 아파트 찾조! 디잠뇌] 핵심질의응답 수강후기

일단 내가 보려고 해보는 내용정리~

<1부>

◎ 오늘 하려는 것

1. 지방투자에 대한 고민 해결하기

2. 내가 가지고 있는 고민 해결하기 : 방향성 정하기 → 계획 세우기 → 행동하기

3. 지금까지 월부에서 내가 한 행동에 대한 의미를 부여하고 앞으로의 행동에 대한 의미를 찾기

좋은게 먼저 오르는게 당연하다.

투자는 내가 가진 투자금 안에서 할 수 있는 것을 해서 돈을 버는거다. 가장 좋은 것을 하려는게 아니다.

내가 할 수 없는것에 집착하지 말자. → 가장 좋은 것XXX → 내가 할 수 있는 것 중에 좋은 것

지방 → 1등입지 아니면 90년식 하지 말자!

1순위 : 입지O, 연식O, 30평

2순위 : 입지O, 연식O, 20평

3순위 : 입지O, 연식△, 30평

4순위 : 입지O, 연식△, 20평

5순위 : 입지△, 연식△, 30평

지방에서 90년식 가능한 곳 → 지방 지역 내 1등 입지에서 1등 동내만 가능!

부산-해운대구-우동,좌동

울산-남구-신정동

대구-수성구-범4만3

다주택해야지 X → 꾸준히 투자해야지 O

1호기 후 모을 수 있는 돈으로 0에서 1로 다시 시작하도록 마음을 다잡기

전세 대출 규제가 있는 시점 : 주담대로 잔금 치고 세입자 받기 〈〈〈 매수 과정 중 세입자 구하기

전세자금대출 : 하나, 제일은행 가능

전세 맞추기 : 전세가 내리기 → 세입자에게 하나or제일에서 대출받을 것 제안 → 하나or제일의 이자가 높아서 걱정하는 경우 2년치 이자 현금으로 드리겠다는 딜 제안

조건부 전세자금대출 : 소유권 이전, 전세대출X

소유권만 내것으로 가져오면 전세대출 가능

소유권 가져오는 방법

주인거주 : 주인/전세→전세계약→기존 주인에게 잔금

나가는 세입자일 경우 : 세입자를 승계해서 소유권 가져오기 → 전세계약

단지(특히 대단지) 선호동과 비선호동의 가격차이는 있는게 맞다

가격 차이의 기준은 없고 단지마다 다르다.(1~3천, 4억도 있음! 단지마다 다르다)

→ 최근 1년 실거래가 트래킹해보며 싸다or비싸다 판단하기

비선호동을 살 경우 비싸게 사면 안된다.

상위입지의 중상위단지일 경우 비선호동도 가치있다.

‣ 상위입지, 중상단지 → 매수해도 좋다.

‣ 중하위입지, 중하단지 → 선호하는 상품(선호동, 선호층) 매수해야 한다.

‣ 투자하려는 물건의 가치가 어느정도인지 먼저 알고 그 다음 상품을 보면 된다.

◎ 지방투자 기준

500세대 이상 / 계단식 / 30평대 위주

◎ 구축투자 가능 범위(이 외에는 보수적으로 보기) → 1등 지역 1등 생활권

부산-해운대구-우동,좌동

대구-수성구-범어동

대전-서구-둔산동

광주-남구-봉선동

울산-남구-신정동

창원-성산구-반림동

부산 선호구 : 해운대구 / 수영구 / 남구 / 연제구 / 동래구

<2부>

동내 선호도가 떨어지더라도 단지 선호도가 동내에서 좋을 경우 투자 가능

→ 연식 등 뭔가 애매한 경우(명확한 수요가 없을 경우) 동일 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 있을 것

울산은 중간입지부터 지난 상승장의 시간이 충분하지 못해 제대로 된 전고점을 찍지 못했을 확률 높음.

→상승을 누릴 시기가 짧았다.

입주리스크 → 그 지역 내에서 소화할 수 있는 분량의 입주인가

리스크가 없는 건 없다, 리스트는 대응하는 것.

남 쫓아 투자하지 말자. 나의 실력을 키워 나의 결론과 과정을 통해 투자를 해야 한다.

시세조사 : 앞마당을 늘리는 과정 중(임장 임보 하면서) 해야 하는 것

시세트래킹 : 만들어놓은 앞마당 단지 중 투자할 수 있는 물건에 대한 시세 트레킹

→ 내 투자금에 맞는 것을 추려놓는 것 → 내 투자금 + 2000만원

매물임장 : 그냥 나의 “중요한 일” 이라고 생각하기

부사님은 투자에 있어 협업하는 관계! 협조적이지 않은 팀원이 있다고 일을 그만둘 수 없는 것처럼 비협조적인 사장님이 있다고 매임을 멈춘다면 투자하기 어려울 수 있다.

다만, 지방임장때는 사지 않을 물건을 매임하는건 시간대비 아웃풋이 나오지 않는 행위

전임을 통해 파악할 수 있는 부분이나 조사를 통해 파악할 수 있다면 최대한 그쪽으로 파악해보기

투자 가능성이 있는 물건이 1개만 나오더라도 그 1개에 관련된 매물을 전부 본다는 마음으로 매임하는 것이 더 투자에 도움이 된다.

때문에 임장,임보를 통한 물건뽑기 과정이 치열해야 하는 것이고 그 과정을 바탕으로 매물임장을 하자

매물털기

투자 가능한 단지의 최저가 물건 예약

현 네이버 부동산에 올라와있는 단지의 물건들을 리스트업해서 모두 볼 수 있도록 예약

그 물건 안에서 투자할 수 있다면 투자한다. 물건이 더 있는지 확인하고 싶다면 부동산을 방문하여 질문을 한다
- 0동0층 물건을 보고 왔는데, 더 싸거나 세 끼어있는 물건 있나요?
→ 만약 이미 4.2억 단지를 보고 더 알아보고 있다면 부사님께 나의 상황, 가격기준 등을 명확히 하기
“사장님 제가 00부동산에서 00가격으로 보고왔는데 저는 이 가격 밑으로 보고싶어요”, “사장님 저는 더 싼게 좋아요”, “저는 지금 제 돈이 ~~상황이여서, ~~조건으로 보고싶어요”
→ 진짜 살 물건이라면, 살 마음이 있다면 하기!

물건이 있으면 적극적을 계약 의사를 밝히고, 없다면 꾸준히 앞마당을 늘림 시세트래킹을 통해 기회를 포착한다.

매도

손해보면 안된다(손절은...절레절레)

손해보지 않는 선에서 매도하여 뺀 돈과 모은 돈을 합쳐 더 좋은 가치있는 투자물건이 있을 경우 갈아타기 고려

투자할 물건에 확신이 없거나 갈아탈 물건의 가치가 월등히 좋지 않다면 그냥 보유하는게 좋음

성장

배운다→해본다→복기한다→배운다

매달 2~3가지만 BM할 것들을 정해서 해보기!

<질의응답을 마치며 시작할때 하셨던 내용 정리>

1. 지방투자에 대한 고민 

 겨울이 지나기 전에 1호기 할 수 있을까?

2. 내가 가지고 있는 고민 해결하기(방향성 정하기 → 계획 세우기 → 행동하기)

 보고있는 지역 주변으로 앞마당을 늘려가며 투자처를 찾아나가자

 → 5천만원 이하 소액이니까 12월에 함께하기로 한 동료분과 자실로 하고 1월에는 실준으로 다시 월부 컴백하기

 → 12월 무조건 간다! 

3. 지금까지 월부에서 내가 한 행동에 대한 의미를 부여하고 앞으로의 행동에 대한 의미를 찾기

강의를 듣기 전 "작년의 나”와 비교했을때 부동산은 커녕 자본주의 알못이었다가, “지금의 나”는 자본주의를 이해하고 투자를 하려는 상태!

근본적으로는 내가 하고싶은 일(직무)을 돈 때문에 망설이지 않고 하는 것!

돈 때문에 하는 일이 아니라 내가 하고싶은 일을 하고싶다.

그리고 부모님을 지금보다 더 좋은집에서 지낼 수 있게 해드리고싶다.