관련 강의
지방투자 기초반 - 5000만원을 1억으로 만드는 투자법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
일단 내가 보려고 해보는 내용정리~
<1부>
◎ 오늘 하려는 것
1. 지방투자에 대한 고민 해결하기
2. 내가 가지고 있는 고민 해결하기 : 방향성 정하기 → 계획 세우기 → 행동하기
3. 지금까지 월부에서 내가 한 행동에 대한 의미를 부여하고 앞으로의 행동에 대한 의미를 찾기
좋은게 먼저 오르는게 당연하다.
투자는 내가 가진 투자금 안에서 할 수 있는 것을 해서 돈을 버는거다. 가장 좋은 것을 하려는게 아니다.
내가 할 수 없는것에 집착하지 말자. → 가장 좋은 것XXX → 내가 할 수 있는 것 중에 좋은 것
지방 → 1등입지 아니면 90년식 하지 말자!
1순위 : 입지O, 연식O, 30평
2순위 : 입지O, 연식O, 20평
3순위 : 입지O, 연식△, 30평
4순위 : 입지O, 연식△, 20평
5순위 : 입지△, 연식△, 30평
지방에서 90년식 가능한 곳 → 지방 지역 내 1등 입지에서 1등 동내만 가능!
부산-해운대구-우동,좌동
울산-남구-신정동
대구-수성구-범4만3
다주택해야지 X → 꾸준히 투자해야지 O
1호기 후 모을 수 있는 돈으로 0에서 1로 다시 시작하도록 마음을 다잡기
전세 대출 규제가 있는 시점 : 주담대로 잔금 치고 세입자 받기 〈〈〈 매수 과정 중 세입자 구하기
전세자금대출 : 하나, 제일은행 가능
전세 맞추기 : 전세가 내리기 → 세입자에게 하나or제일에서 대출받을 것 제안 → 하나or제일의 이자가 높아서 걱정하는 경우 2년치 이자 현금으로 드리겠다는 딜 제안
조건부 전세자금대출 : 소유권 이전, 전세대출X
소유권만 내것으로 가져오면 전세대출 가능
소유권 가져오는 방법
주인거주 : 주인/전세→전세계약→기존 주인에게 잔금
나가는 세입자일 경우 : 세입자를 승계해서 소유권 가져오기 → 전세계약
단지(특히 대단지) 선호동과 비선호동의 가격차이는 있는게 맞다
가격 차이의 기준은 없고 단지마다 다르다.(1~3천, 4억도 있음! 단지마다 다르다)
→ 최근 1년 실거래가 트래킹해보며 싸다or비싸다 판단하기
비선호동을 살 경우 비싸게 사면 안된다.
상위입지의 중상위단지일 경우 비선호동도 가치있다.
‣ 상위입지, 중상단지 → 매수해도 좋다.
‣ 중하위입지, 중하단지 → 선호하는 상품(선호동, 선호층) 매수해야 한다.
‣ 투자하려는 물건의 가치가 어느정도인지 먼저 알고 그 다음 상품을 보면 된다.
◎ 지방투자 기준
500세대 이상 / 계단식 / 30평대 위주
◎ 구축투자 가능 범위(이 외에는 보수적으로 보기) → 1등 지역 1등 생활권
부산-해운대구-우동,좌동
대구-수성구-범어동
대전-서구-둔산동
광주-남구-봉선동
울산-남구-신정동
창원-성산구-반림동
수도권 | 지방 |
땅의 가치가 있음 강남 1시간 이내 구축 모두 가능 | 지방 1등 외 땅의 가치 없음 → 연식이 우선 광역시 중상이상의 지역은 땅의 가치 있음 부산 : 연제, 동래구 이상 대구 : 달서구 이상 울산 : 중구 이상 |
300세대 이상 → 환금성 수요가 너무 강해서(강남, 서초, 송파, 용산 등) 100세대여도 환금성이 높을 경우에만 고려하기 복도식도 같은 맥락...! 입지가치가 너무 뛰어난 곳이 아닌 이상 계단식 선호가 매우 당연! 지방은 계단식을 봐라! 복도X (상승장때 복도식도 오르는것에 현혹되지 마라, 올랐어도 복도식은 선호도가 떨어진다) | |
부산 선호구 : 해운대구 / 수영구 / 남구 / 연제구 / 동래구
입지좋은 구축 20평 vs 입지덜좋은 신축 20평 |
→ 그 지역 내에서 사람들이 좋아하는거 →→ 비슷하다면!, 나한테 투자하기 좋은거(나에게 안정적인 투자인 것) |
<2부>
동내 선호도가 떨어지더라도 단지 선호도가 동내에서 좋을 경우 투자 가능
→ 연식 등 뭔가 애매한 경우(명확한 수요가 없을 경우) 동일 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 있을 것
울산은 중간입지부터 지난 상승장의 시간이 충분하지 못해 제대로 된 전고점을 찍지 못했을 확률 높음.
→상승을 누릴 시기가 짧았다.
입주리스크 → 그 지역 내에서 소화할 수 있는 분량의 입주인가
리스크가 없는 건 없다, 리스트는 대응하는 것.
남 쫓아 투자하지 말자. 나의 실력을 키워 나의 결론과 과정을 통해 투자를 해야 한다.
시세조사 : 앞마당을 늘리는 과정 중(임장 임보 하면서) 해야 하는 것
시세트래킹 : 만들어놓은 앞마당 단지 중 투자할 수 있는 물건에 대한 시세 트레킹
→ 내 투자금에 맞는 것을 추려놓는 것 → 내 투자금 + 2000만원
매물임장 : 그냥 나의 “중요한 일” 이라고 생각하기
부사님은 투자에 있어 협업하는 관계! 협조적이지 않은 팀원이 있다고 일을 그만둘 수 없는 것처럼 비협조적인 사장님이 있다고 매임을 멈춘다면 투자하기 어려울 수 있다.
다만, 지방임장때는 사지 않을 물건을 매임하는건 시간대비 아웃풋이 나오지 않는 행위
전임을 통해 파악할 수 있는 부분이나 조사를 통해 파악할 수 있다면 최대한 그쪽으로 파악해보기
투자 가능성이 있는 물건이 1개만 나오더라도 그 1개에 관련된 매물을 전부 본다는 마음으로 매임하는 것이 더 투자에 도움이 된다.
때문에 임장,임보를 통한 물건뽑기 과정이 치열해야 하는 것이고 그 과정을 바탕으로 매물임장을 하자
매물털기
투자 가능한 단지의 최저가 물건 예약
현 네이버 부동산에 올라와있는 단지의 물건들을 리스트업해서 모두 볼 수 있도록 예약
그 물건 안에서 투자할 수 있다면 투자한다. 물건이 더 있는지 확인하고 싶다면 부동산을 방문하여 질문을 한다
- 0동0층 물건을 보고 왔는데, 더 싸거나 세 끼어있는 물건 있나요?
→ 만약 이미 4.2억 단지를 보고 더 알아보고 있다면 부사님께 나의 상황, 가격기준 등을 명확히 하기
“사장님 제가 00부동산에서 00가격으로 보고왔는데 저는 이 가격 밑으로 보고싶어요”, “사장님 저는 더 싼게 좋아요”, “저는 지금 제 돈이 ~~상황이여서, ~~조건으로 보고싶어요”
→ 진짜 살 물건이라면, 살 마음이 있다면 하기!
물건이 있으면 적극적을 계약 의사를 밝히고, 없다면 꾸준히 앞마당을 늘림 시세트래킹을 통해 기회를 포착한다.
매도
손해보면 안된다(손절은...절레절레)
손해보지 않는 선에서 매도하여 뺀 돈과 모은 돈을 합쳐 더 좋은 가치있는 투자물건이 있을 경우 갈아타기 고려
투자할 물건에 확신이 없거나 갈아탈 물건의 가치가 월등히 좋지 않다면 그냥 보유하는게 좋음
성장
배운다→해본다→복기한다→배운다
매달 2~3가지만 BM할 것들을 정해서 해보기!
<질의응답을 마치며 시작할때 하셨던 내용 정리>
1. 지방투자에 대한 고민
겨울이 지나기 전에 1호기 할 수 있을까?
2. 내가 가지고 있는 고민 해결하기(방향성 정하기 → 계획 세우기 → 행동하기)
보고있는 지역 주변으로 앞마당을 늘려가며 투자처를 찾아나가자
→ 5천만원 이하 소액이니까 12월에 함께하기로 한 동료분과 자실로 하고 1월에는 실준으로 다시 월부 컴백하기
→ 12월 무조건 간다!
3. 지금까지 월부에서 내가 한 행동에 대한 의미를 부여하고 앞으로의 행동에 대한 의미를 찾기
강의를 듣기 전 "작년의 나”와 비교했을때 부동산은 커녕 자본주의 알못이었다가, “지금의 나”는 자본주의를 이해하고 투자를 하려는 상태!
근본적으로는 내가 하고싶은 일(직무)을 돈 때문에 망설이지 않고 하는 것!
돈 때문에 하는 일이 아니라 내가 하고싶은 일을 하고싶다.
그리고 부모님을 지금보다 더 좋은집에서 지낼 수 있게 해드리고싶다.
댓글
꿈을이루어가는사람
24. 11. 29. 01:38
디잠뇌님~~ 늦은 시간인데도 이렇게 후기까지~!!!! ^0^ 우등생 등극!!! ㅎㅎ 내용을 정말 깔끔하게 정리 잘 해주셨네요. 저는 생각나는데로 막.... 적었.....ㅋㅋㅋ 부모님을 지금보다 더 좋은 집에서 지낼 수 있게 해드리겠다는 그 마음 너무나 공감갑니다. 저도 작년에 부모님 집 리모델링 하고 몇 달을 끙끙 앓았다는. ㅋㅋㅋ 디잠뇌님은 잘 해낼거라 믿어 의심치 않습니다. ^0^ 항상 응원드려요!!!!!
