수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
나에게 투자금이 5억이 있다면
(1~2천 만원도 상관 없습니다 ㅎㅎ)
그리고 새로운 지역을 임장한다면
분위기 임장, 단지 임장, 매물임장에 이르는 스케쥴이 고민되는 상황
어떻게 하면 하나라도 더 유의미한 물건들을 볼까?
하는 생각에 엄청나게 많은 고민을 했었고
저는 이런 방식으로 7개월 간 서울 10개구에 이르는 지역을 돌아보며
매물임장을 진행 후 투자 물건을 뽑아냈습니다.
내 투자금 범위 안에 들어오는 물건들이 존재하고
실제 투자를 진행하면 좋을 지역을 임장한다 가정하고
여러분들과 함께 매물임장 스케쥴을 짜보겠습니다.
1일차
이미 새로운 지역에 대한 분위기,
그리고 단지까지는 다 들어가보면서 어느 정도 정리가 된 상황입니다
(단지 우선순위도 어느 정도 파악이 된 상황)
저는 이것이 다 되기 전까지는 절대 매물임장을 진행하지 않았습니다.
일단 분위기, 단지 임장이 제대로 정리가 되지 않으면
아파트 이름과 위치 조차 기억이 나지 않더라고요
그러니까 분위기 임장 - 단지 임장 - 단지 분석 - 매물임장의 순서를...
(앗 본론으로 돌아와서)
만약 제가 5억이 있고
서울/수도권 내 새로운 지역을 임장하며 투자 물건을 찾아낼 때
(투자금 범위의 경우 각자의 상황을 고려해보세요)
1일차 매물임장 대상은 이렇습니다
- 진짜 안될 것 같은 좋은 것 (투자금 범위를 훨씬 벗어나는 정말 좋은 것)
- 이거도 봐야 하는 수준의 하위 생활권/단지 (여기서 이런 것도 사야할까?)
이유를 돌아보면
진짜 안될 것 같은 좋은 것
(투자금 범위를 훨씬 벗어나는 정말 좋은 것)
혹시라도 어떤 정말 급한 사람이 물건을 싸게 내놓으면서
본인이 주인전세를 살면서 제 투자금에 맞출 수도 있는 물건을 놓치지 않기 위함입니다.
가령 제 투자금이 5억이라 절대 안되는 좋은 단지지만 (59타입이 15억 이상)
주인분이 13억으로 깎아주면서 본인이 8억에 전세를 살겠다고 하는 물건이라면?
이 물건 절대 놓쳐서는 안되기에 1일 차에 꼭 봐야합니다.
(생각만 해도 행복하네요)
이거도 봐야 하는 수준의 하위 생활권/단지
(여기서 이런 것도 사야할까?)
보통 이런 단지는 나중에 보자! 라고 생각할 가능성이 높은데
저는 이런 단지들도 시간이 되면 첫날에 보곤 합니다
이유는?
집주인 분이 정말 말도 안되는 가격에 내놓아서
사자마자 안전마진이 억대로 확보되는 물건인데 안봤다는 이유로 놓치지 안기 위함입니다.
9억짜리 물건이라 별로였는데
집주인분이 급해서 6.5억에 판다면??
바로 안전마진 2억 이상 확보하는 물건이 됩니다.
But, 아쉽게도 1일차에는
제 투자금 범위에 들어오는 단지를 찾긴 쉽지 않습니다
찾는다면 대박 ^^
2일차
1일차는 매우 어려웠습니다
그래서 2일차는 요정도 친구들을 매물임장 대상으로 삼아봅니다.
투자금 기준 상한선에 아주 묘하게 걸리는 친구들
제 투자금이 5억이라면
투자금범위에서 아주 조금씩 벗어나는 단지들
예를 들면 매매/전세가가 12/6, 13/7, 14/7.5 중에 아주 좋은 단지들을 위주로
매물임장 대상을 설정합니다
그리고 정석적으로
충분한 수의 매물을 보고 각각의 조건과 상황을 판단하며
혹시 가격을 많이 깎아서 나의 물건으로 만들 수 있는 방법이 있을까?
세가 높게 끼워진 물건이 있을까?
를 엄청 고민합니다.
저는 이 중에서 투자 대상 물건을 뽑는 것을 아주 선호합니다
하지만 2일차도 정말 쉽지 않습니다.... ^^
3일차 이후
1,2일차의 물건들을 내 것으로 만드는 과정은 쉽지 않았습니다
그렇기에 이제부터는 충분히 좋은 물건이면서 저평가 되어 있고
나의 투자금 범위로 살 수 있는 물건을 마구마구 보는 시기입니다
투자기준 존에 아주 잘 들어오는 친구들 중
선호도 높은 단지들
이 중에서 가장 저평가 되어 있고 상황이 맞으며 조건이 좋은 물건들을
투자대상으로 마구 뽑아낼 수 있습니다.
동시에 1,2일 차에 봤던 물건들에 대해서도 부사님과 소통하며
혹시 내 조건에 맞출 수 있는게 있을까? 를 고민하는 시기입니다.
물건이 절대 하루만에 나오지 않습니다.
열심히 매물을 보다보면 되게 힘들고 지칩니다
그리고 이런 생각을 가지게 됩니다
3일차 본 것 중에 이런거 괜찮았어
그냥 사자
하지만 그래도 저는 1,2일 차에 봤던 물건들 중
나의 조건에 진짜 안맞나? 하는 물건들을 더 찾아보는 편입니다
그리고 안되었다 하더라도
정말 많은 수의 3일차 물건들이 저를 기다리고 있기 때문에
3일차 물건 들 중에서도 바로 결정하지 않고
가장 좋은걸 하려고 기다리고 만들고 문대고 하려고 합니다
그럼 그 중에서 가장 싸고 조건과 상황이 좋으며 내 투자금에 가장 맞는 물건이 자연스레 따라오게 될 것입니다.
11월도 끝나고 12월이 시작하기 전
다음 임장지에선 어떤 스케쥴을 짜볼까 하시는 많은 동료분들께 도움이 되길 바랍니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
모두들 즐겁고 안전한 임장하세요!
