입주장 전세 시장 현장은 어떻게 다른가요? [적적한투자]



안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

입주장이라고 하면

일반적으로 떠올리는 이미지는

아래와 같은 이미지입니다.

신축 단지가 새롭게 입주하면서

입주를 하지 않으시는 분들이

분양 후, 전세를 맞추시는 분들이

한번에 전세 물량을 내놓으시면서

주변의 기존 기축 단지의 전세가 보다도

전세 호가가 싸게 나오면서 거래가 되고,

지역 전체의 전세가를 떨어뜨리고

또, 신축 물량이 다시 정리가 되면

서서히 다시 일반적인 전세 가격으로

자리를 찾아간다는 것으로 알고 있습니다!

그렇기에, 많은 투자자 분들이

공급이 많은 지역, 입주장인 지역에서는

투자하기에 힘들다는 시각을 가지고

지역을 바라 보고 있으십니다.

최근 공급이 많은 지역을 다녀오면서

신축 단지들이 입주하는 입주장 상황을

현장에서 고스란히 지켜볼 수 있었습니다.

현장에서 시장 상황을 보고 들으며,

입주장 상황을 맞이하더라도

지레 겁을 먹고 피하기 보다

좀 더 자세하게 들여다본다면

오히려 기회를 줄 수 있겠다 라는 것을

현장에서 느껴 볼 수 있었습니다.

매력적인 기회를 주기도 하지만

그럼에도 입주장 상황에서의

전세세팅은 절대 쉽지는 않기 때문에

시장에서의 입주장 신축 단지의

전세 물량 및 거래 상황을

더욱 더 자세하고 꼼꼼하게

들여다 보아야한다는 것을 느꼈습니다.

입주장 상황에서 전세를 맞출 때

실제 신축 입주 단지의 전세가는

단순히 네이버 호가로만 보는 것을 넘어

현장의 정보도 같이 볼 필요가 있었는데요,

입주장 상황에서 투자 물건의

전세를 맞추셔야 하는 분들께

신축 단지의 현실적인 전세 가격과

내 단지의 적정 전세가를 찾는데

도움이 되시길 바래보도록 하겠습니다!!

입주장 상황에서 많은 전세 매물이 한번에,

여러명의 사장님께 동시 전달되기도 합니다.

임대인분(분양자)의

상황이 급할 수록 싼 가격으로

많은 부동산에 내놓으시기에

실제로 최저가 전세 매물을

찾기위해 부동산에 전화를 해보면

"그 물건 나갔는데,, 아직 못 내렸어요

3.2억 대 가격은 이제 없어요~!"

"잠시만요 기다려봐요, 내가 찾아보니

이제 3.4억대 부터 물건들이 남았네요~"

출처 입력

이러한 대답이 돌아오는 것이

정말 일반적인 현장의 상황임을

느껴볼 수가 있었습니다.

이는, 입주장 상황에서 실제로

거래가 굉장히 활발히 이루어지기도 하며

사장님들간의 소통이 더 늦기도 하기에

어떻게 보면 당연한 현상일 수도 있습니다.

그러기에 꼭 현장에 전화해서

저가 매물이 남아있는지 확인이 필요합니다!

입주장 상황에서는 굉장히 많은

전세 수요들이 한번에 몰려들고

신축 물건의 상태는 모두 같고

자연스레 싼 물건들을 위주로

먼저 찾을 수 밖에 없습니다.

이러한 상황에서

손님들의 연락을 먼저 받기 위해서

현장에는 없는 일명 "미끼 물건"을

네이버에 광고하는 경우가 있습니다.

1번 상황의 연장선상으로

가격이 저렴한 물건이

이미 거래가 되었는데

일부러 물건을 내리시지 않기도

하는 상황을 보기도 하였습니다.

그러기에 사장님 한분만이 아니라

다양한 사장님들에게 현장의

상황 소식을 들어야 한다는 것도

배울 수 있었던 경험입니다.

정상적인 전세 세입자로 입주할 경우

2년의 기존 계약 기간에 더해

갱신권 사용을 통해 2년을 추가 하여

총 4년을 채울 수 있게 되는데요,

(임대인 입주를 미리 통보하지 않는다면)

이는 최근 이슈화 된 '실거주 3년 유예'

조건과 더해지면서 전세 계약 기간에

다양한 현상을 더해주게 되었습니다.

예를 들어서 강동구 '파크포레온' 의 경우

일반 분양자는 3년 후에 실거주를

위해 직접 들어와야 하기 때문에

2년 10개월 계약 조건으로 조금 더 저렴하게,

조합원 물건의 경우에는 2+2 로

4년을 거주할 수 있는 조건이기 때문에

전세가격이 더 비싸게 나오기도 합니다.

그렇기에 이러한 상황에 대해서는

세입자의 실제 거주 가능한 기간도

역시 가격에 영향을 주기에

좀 더 면밀하게 살필 필요가 있었습니다.

마지막으로는 특수한 조건들이

붙어 있는 임차 물건의 경우에는

몇몇 적은 물건들에 한해서

호가가 싸게 나올 수 있었습니다.

가장 일반적인 특수 경우로는

전세 계약 후에도 융자가 남아있는 경우

세입자가 불안감을 느낄 수 있기에

당연히 저렴하게 호가가 나오게 됩니다.

또한, 네이버에 광고를 하지는 못하지만

편법적인 조건들이 붙어 있을 경우에는

(전입신고,, 등등등..)

이 또한 표면적으로는 호가가 매우 싼

전세 물건으로 잡힐 수 있기 때문에

유독 전세 호가가 싼 물건들의 경우에

바로바로 사장님들과 전화하여서

현재 현장에서 벌어지고 있는

특수한 상황들에 대해

빠르게 파악해야 하기도 하였습니다.

과거에는 공급이 많은 지역에서

전세를 맞추는 것은 매우 어렵다는

이야기를 듣고 단순하게 넘어가고

투자하기 어려운 지역, 조건으로

바라보며 편협한 사고를 가졌었는데요,

최근에는 오히려 이러한 공급장에서

급하게 이사를 가셔야하는 분들

역전세 상황이 감당이 안되시는 분들

신축 조합원으로 충분히 수익을 보신분들

다양한 상황들에 의해서 오히려

급매의 상황이 만들어지기에

좋은 기회일 수도 있다고

생각 되었습니다.

이럴 때, 입주장의 전세 상황을

현장에서 조금 더 면밀하게

살펴볼 수 있게 된다면

정말 좋은 투자 기회를 잡을 수도

있겠다라는 생각이 들었습니다.

공급이 많은 입주장 상황에서의

남들은 보지 못하고 잡지 못하는

투자 기회를 잡으실 모든 분들께

입주장의 현장 상황을 볼 때

조금이라도 도움이 되길 바라며

항상 응원드립니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!