전세 시장 흐름 10초만에 파악하는 법 [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 "적투"입니다~!

최근 이곳 저곳에서 투자하기 좋은 지역들에 대해

이야기가 많이 들려오고 있습니다.

"A지역이 매매가가 싸데~ "

"B지역이 전세가가 잘 받쳐준데~ "

많은 지역에 대해 이야기가 들려오고 있는데,

정작 최근 시세와 시장 분위기에

대해서 알지 못한다면

열심히 만들어 둔 앞마당에서

재빠르게 움직이지 못 하고

투자 기회를 놓칠 수도 있습니다!

그래서 오늘은 시장 상황,

특히 전세레버리지 투자 방법을 사용하는

월부인들에게 꼭 필요한

전세 시장 흐름을 빠르게 파악하는 방법에 대해서

정리해 보려고 합니다!

시세 동향 파악 어떻게 하고 계신가요?

누구보다 열심히 한 달이라는 시간 동안

많은 에너지와 노력을 투여해서 만들어 두신

소중한 우리의 앞마당!

비교적 쉽게 변하지 않는 가치와는 달리

매매/전세 가격 정보는 시시각각 변하며

지속적으로 트래킹이 필요한데요.

다들 매매/전세 시세 동향 파악을 어떻게 하고 계신가요?

아래 그림 익숙하지 않으신가요?!

저는 요 익숙한 그림을 가지고 아래 처럼 생각을 했었습니다!

변동성의 색깔을 체크하며 살짝 붉은색이 된 것 같은데?

가격이 상승하고 있는거지 않을까?

그런데 얼마나 오른거지?

KB통계 자료의 지수를 보면서 올라가고 있는 것 같은데?

지역 전체적으로 오른거 같은데?

그런데 개별 단지는 얼마나 오른거지?

위 자료에 대한 생각을 정리하면서

문득.. 직관적으로 다가오지 않아! 라는 생각이 들었고

KB통계에 대한 한계점을 고민하게 되었습니다.

1) 평균 수치이기에 개별 단지 파악 어렵다.

2) 평균 수치이기에 시장 상황 반영이 느리다.

3) 수치가 직관적이지 않아서 와 닿지 않는다.

가공된 KB 통계 좋기는 한데,

좀 더 직관적으로 시장 상황을

파악할 수 있는 방법이 있지 않을까?

그래서 개별단지를 가지고, 좀 더 빠르게, 직관적으로

시장 상황을 파악할 수 있는 방법을 고민해 보았습니다!

전세 시장의 랜드마크는 누구지?

시장 상황을 개별단지를 가지고, 좀 더 빠르게, 직관적으로

파악하기 위해서는 평균 보다 앞 단에서 시세 흐름을

이끌어 가는 리딩 단지를 파악해야 합니다.

강의를 통해 매매 가격을 시장의 가장 선두에서

이끌어 가는 단지는 지역 내 선호도가 가장 높은

랜드마크 단지라고 배웠는데요!

매매가를 리딩하는 랜드마크 단지도 중요하지만

전세 레버리지 투자 방법을 사용하는 월부인들에게는

전세 가격의 방향성이 더 중요합니다.

그렇다면, 전세 시장에서 가격을

리딩하는 단지는 어떤 단지일까요?

입지 요소가 좋은 단지?!

신축에, 대단지에, 브랜드까지 갖춘 단지?!

가격이 싼 단지?!

만약, 세가지를 모두 갖춘 단지라면

세입자 입장에서 가장 선호하지 않을까요?

이런 모든 장점을 갖춘 단지가 있을까요?!

네 있습니다!!!

매매 시장에서는 일어나기 힘든 일이지만

전세 시장에서는 빈번하게 일어나는 현상인데요!

바로 신축, 대단지, 브랜드 선호도가 높은 단지의

전세가가 가장 저렴한 시기인 입주장 시기입니다!

입주장에는 다양한 이유를 가진 전세 매물이

한시기에 몰려서 시장에 나오기 때문에,

빠른 거래를 위해 급매로 가격을 낮춰

전세 매물을 내놓는 분들이 생기기 마련입니다.

좋은 매물들이 대규모로 물량이 풀리며

전세 매물들이 싼가격에 나오다 보니

해당 지역 내에서는 입주장 단지의 전세 매물이

정리 되기 전까지는 전세 시장이 얼어 붙게 됩니다.

결론적으로!!

시장 상황을 개별단지를 가지고,

좀 더 빠르게, 직관적으로

파악하기 위해서는

입주장 시기의 신축 단지의

전세 물량이 소진되면서

전세 가격이 회복되고 있는지를

눈여겨 볼 필요가 있습니다!

어떻게 10초만에 파악하나요?

돌고 돌아서 길게 설명했지만

전세 매물 물량의 상황과 전세가격의 흐름을

파악하는 방법은 굉장히 간단합니다!

최근 많은 분들이 사용하고 계시는

'리치고' 어플을 활용하기만 하면 됩니다!

(감사합니다 리치고 사장님..)

https://m.richgo.ai/pc

사용 방법은 매우 간단합니다!

첫 번째 예시는 강남 개포동에 23년 3월에 입주한

선호도가 높은 자이프레지던스 단지의 예시입니다!

입주장 시기를 거치던 23년 3월에

매물이 334개나 쌓이며, 전세가가 8.5억까지 나왔지만,

최근에는 전세 매물이 정리가 되면서,

전세가가 15억대까지 회복한 모습을 보입니다.

이렇게 신축 대단지의 입주장이 마무리 되며

전세가격이 상승하였다면,

전세 시장의 가격이 올라갈 수 있는

시작점이 되지는 않을지 고민을 해볼 필요가 있어 보입니다!

주변 단지들의 전세가는 어떻게 되었는지?

내가 관심을 가지던 단지는 언제쯤 전세가 올라올지?

추가로 관찰을 해보면서

전세 시장 상황과 분위기를 파악할 수 있습니다!

두 번째 예시는 공급량이 굉장히 많기로 유명한

부산 진구 생활권을 전체적으로 확인해본 예시입니다.

22년도 9월에 입주한 래미안 어반파크 단지의 경우

입주장을 거치며 전세 물량이 소진되면서

전세가격이 상승하는 경향을 보이다가

23년도 말 인근의 레이카운티와 백양산 롯데캐슬의

입주장이 시작되면서 전세가가 다시 떨어지는 모습을 보입니다.

공급 물량이 적은 지역의 경우에는

특정 신축 단지 하나만으로도

시장 분위기를 빠르게 파악할 수 있기도 하지만

공급 물량이 많은 지역의 경우에는

신축 단지들 간의 상관관계 역시도 고려하며

시장 분위기를 파악해야할 필요가 있습니다!

물론, 이 간단한 방법은 데이터로

빠르게 확인을 해보았을 뿐

실제 현장의 분위기를 모두 알려주지는 않습니다.

(무엇보다도 전화임장과 매물임장을 통해

가장 정확하게 시장 분위기를 파악할 수 있는건 다들 아시죠?!)

이 방법은 빠르게 시장 분위기를 볼 수 있는 정도의

공급 물량 소진 정도와 전세 가격의 움직임 정도를

슥슥 바라보며, 투자 기회가 오고 있는 지역이 있는지를

파악해 볼 수 있는 작은 수단이라고만 생각해 주세요!

항상 정답은 현장에 있다는 걸 잊지 말고 같이 행동으로 옮겨 보아요!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)