[4ㅇ1좋게 한땀한땀 장인 독서로 부자될 조 룡쓰] 4주차 강의 후기

안녕하세요 :) 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자

경제적 자유의 길을 걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 열반스쿨 중급반

마지막 강의인 4주차

주우이님 강의 후기를

남기고자 합니다.

저는 개인적으로 주우이님께서

강의 마지막 순간까지

미소를 놓지 않으시는 모습에

항상 감명받고

저 또한 매순간 웃음을 놓지

않으려고 노력하고 있습니다.

4주차 강의는 전반적인 시장 분석과

비교평가 노하우 및 풍부한 인사이트를

BM 할 수 있었습니다.

4주차 강의 복기이자 후기를 시작하겠습니다.

열반스쿨 중급반 4강

투자의 정석

현재 투자 시장 완벽 분석

[에필로그]

✔ 지금 시장은 가치대비 저렴한 물건이

많은 시장이기 때문에

잃지 않는 투자를 하기 정말

좋은 시장입니다.

⇒ 여기서 중요한 것은 잃지 않는

투자의 반복입니다.

[BM] 실력을 쌓는다는 건 망하지

않는 것이다.

잃지 않으면서 하나씩

쌓아가는 게 너무 중요하다.

# 이 강의 얻게 될 인사이트

✔ 시세의 흐름을 알고

내 상황에 맞는

지역선정

✔ 수도권&지방에서

투자우선순위를 정하고

의사결정 하는 방법

[본 강의]

파트1 현재 시장에서투자로 자산을 쌓아가는 방법

파트2 수도권/지방 투자로 5억 버는 방법             

파트3 구해줘 주우이! 실전 Q&A                           

파트1 현재 시장에서투자로 자산을 쌓아가는 방법

# 서울 및 수도권 시장의 현주소

✔ 매매 거래량은 급감하고 있으며

전세 거래량은 월 평균 거래량에

근접하고 있음.

# 지방 아파트 vs 수도권 아파트 투자 특징

✔ 지방 사이클이 수도권 사이클보다

빠르다.

⇒ 지방 5년, 수도권 10년 사이클

# 지방&수도권 아파트 투자 특징-정리

✔ 지방

⇒ 편익

▸소액투자 가능

▸중단기 보유하며 수익실현

⇒ 비용

▸지방을 앞마당으로 만들기

위한 시간, 체력 확보 필요

▸보유 중 매도시기 체크

⇒ 핵심

▸소액투자+입주물량

없는 곳에 투자

하는 것이 중요

✔ 수도권

⇒ 편익

▸비교적 좋은 입지의

아파트 보유

▸보유 및 관리 부담 적음

⇒ 비용

▸ 투자금 규모 큼

▸ 상승의 폭이 크지만 수익

실현 기간 예상 어려움

⇒ 핵심

▸ 지방보다 많은 투자금 필요

▸ 입지가치 상승하는 안정적 

자산 보유

# 현재 시장과 투자전략

✔ 서울

⇒ 투자금만 보고 접근하기보다

선호도가 높은 가치있는

아파트를 선택하는 것에 초점

✔ 수도권

⇒ 평촌, 수지, 광명, 구성남 등

좋은 곳부터 먼저 투자를 진행

✔ 지방

⇒ 입주물량 줄어드는 지역에서

소액으로 투자 후 수익실현

가능하며 내가 살 수 있는

것 중 좋을 것을 사야 함.

파트2 수도권/지방 투자로 5억 버는 방법

파트2-1 나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법

# 나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법

스텝1 입지독점성

✔ 강남1시간 이내      

✔업무지구 1시간 이내

∴ 수요+대체불가

스텝2 전세가율

✔ 지역평균 전세가율 60% 이상

⇒ 단지별 상이

▸강남 60%

▸수도권 70%

스텝3 내 투자금을 가능한 지역

✔ 지역 평균 투자금 확인

스텝4 저평가 단지 찾기

✔ 절대적 저평가

⇒ 전고 대비 –20%

✔ 상대적 저평가

⇒ 가격 고정 후

다른 단지와 비교

∴ 절대적 저평가 속에서

상대적 저평가 아파트를

찾아내는 것

스텝5 투자 단지 선택

✔ 내 투자금에 부합하는 단지 중

가장 좋은 단지 선택

⇒ 매달 5순위 시세표 작성

파트2-1 수익 올리는 수도권 투자 의사결정법

# 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축

✔ 입지 좋은 구축      

⇒ 여윳돈이 있을 때

투자 후 현금 흐름이

좋지 않다.

✔ 입지 덜 좋은 신축

⇒ 구축 대비 전세 선호도가

높기에 전세 가격이 높다.

신축 투자 후

갈아타기도 가능하다.

[BM] 결국, 내가 가진 돈이 중요하다.

내 상황에 맞게 투자가 중요

# 똘똘한 1채 vs 나눠서 2채

✔ 똘똘한 1채의 특징

⇒ 관리 용이(매도X)

⇒ 트정지역 투자로

시간 적게 투여

⇒ 상승기에 더 많이 상승

✔ 나눠서 2채

⇒ 상대적으로 소액으로 가능

⇒ 리스크 분산의 효과

⇒ 양도시 과세표준 구간 다름

⇒ 투자시간 확보 필요

파트2-2 잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법

# 잃지 않고 더 버는 지방 투자 찾는 법

스텝1 인구수가 많은 곳

✔ 50만명 이상의 인구 규모

✔ 인구수와 투자의 관계     

⇒ 인구규모가 클수록

기대수익도 크다.

스텝2 전세가율

✔ 지역평균 전세가율 70% 이상

✔ 개별 물건 전세가율 80% 이상

[BM] 70% 지역에서 80% 물건을

찾는다.

스텝3 입주물량 확인

✔ 투자 시점 및 향후 2년간          

입주 물량 적정한가           

✔ 투자자에게 입주 물량의 중요성

⇒ 전세가 상승은 투자자에게

유리한 전략 제공

스텝4 저평가 단지 찾기

✔ 절대적 저평가

⇒ 전고 대비 –20%

✔ 상대적 저평가

⇒ 가격 고정 후

다른 단지와 비교

[BM] 절대적 저평가 속에서

상대적 저평가 아파트를

찾아내는 것

스텝5 투자 단지 선택

✔ 내 투자금에 부합하는 단지 중

가장 좋은 단지 선택

⇒ 매달 5순위 시세표 작성

파트2-3 수도권과 지방 비교평가 방법

# 수도권과 지방 비교평가 방법

✔ 가격의 흐름이 비슷한 지역 찾기

⇒ 랜드마크 이용

✔ 더 많이 오를 수 있는 곳인지 검증

⇒ 가격 고정 후 전고점 비교

파트3 구해줘 주우이! 실전 Q&A

# 반마당 관리법

✔ 일반적인 앞마당 흐름

임장 계획 → 사전조사 →

분임→ 단임 → 매임 →

임보 마무리 및 1등 뽑기

⇒ 현재 앞마당이 10개 이하라면

반마당을 앞마당으로

완성하는 것보다

새로운 앞마당을 늘리는데

집중하는 것이 중요

그 이유는 비교평가할 수 있는

아파트가 많아야

그 중에서 가장 좋은 물건을 찾기 용이하다.

# 잔금 준비가 안 되는 투자 괜찮나요?

✔ 전세빼기 어려운 이유는 결국 가격이다.

⇒ 전세를 빨리 빼고 나오는 것이 중요

✔ 일반적인 잔금 방법                               

⇒ 대출 제외 종잣돈 준비                                

⇒ 현금+주담대+마통+회사대출                     

⇒ 잔금을 하지 않는 방법(주인전세, 세낀 물건)

[BM] 중요한 것은 적정한 전세가인지가 중요

✔ 앞으로 만날 전세 낀 물건 구입요령         

 저평가 되어있는 아파트인지 확인       

⇒ 매수할 아파트 전세와 현재 전세 시세 확인                 

⇒ 전세가 수준과 입주를 확인하여 전세가 하락여부 확인

⇒ 초기투자금 높지만, 역전세 발생시 필요금액 낮다.     

[BM]  매매가는 싼 데 투자금이

더 들어가는 투자라고 생각하면 된다.

# 수도권 구축 투자

✔ 전세가격 상승이 더디지만 오른다.         

✔ 수도권 30년 넘어가는 구축을 투자할 때

중요한 부분은 입지독점성이

있는지 확인 필요

입지독점성이 있다면

구축이 신축으로 변할 수 있으며

실제로 많은 아파트들이

재건축 또는 리모델이 이슈가 있다.

(용적률 210% 이하가 좋다.)

✔ 구축 매수시점

⇒ 재건축, 리모델링 이야기가 나오지 않을 때      

⇒ 매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을 때

⇒ 지금처럼 신축의 가격도 상승했지만 구축은      

오르지 않은 상황    

# 매물 임장 잘하는 방법

✔ 마인드 셋이 중요

⇒ 산다는 마음으로

봐야 행동이

달라진다.

[부사님과 라포형성 중요]

✔ 매물 임장을 할 때 계속해서

1등을 생각하는 것이

좋습니다.

이 때, 1등을 정하는 기준은

동, 향, 층 방/화장실 수에 따른

가격의 적합성, 인테리어 여부,

거주자의 상황, 협상 여부 등

총체적으로 따져서 1등을 정한다.

[20평 수리 : 1,500만원]

✔ 매물 임장 후

⇒ 부사님께 반드시 연락해서

투자를 못하는 이유 설명

# 가격이 오른 곳 vs 덜 오른 곳

✔ 가격이 많이 올랐다는 것은

혹시라도 시장이 좋지

않게 되었을 때

더 많이 빠질 수 있는 것을 의미합니다.

그리고 가치가 있지만 오르지 않은

아파트도 있습니다.

여기서 핵심은 가격이 덜 오른 아파트가

무조건 좋다는 것이 아니라

오르지 않은 아파트 중

가치가 있는 아파트를 찾아내는 것입니다.

# 수익성을 판단하는 방법

✔ 수익률의 두 가지 관점

⇒ 첫 번째, 전고점까지 회복에 의한 관점

⇒ 두 번째, 상대적 저평가 관점               

(전고점이 없을 때)                 

# 협상하는 방법

⇒ 협상할 때 가장 중요한 것은 내가 살 사람이라는

것을 알리는 것입니다.

그 다음에는 상대방이 원하는 조건을 알고 그 조건을

내가 감당할 수 있는지 확인합니다.

마지막으로 협상되는 물건보다 협상되지 않는

물건이 많다는 것을 꼭 기억하셨으면 좋겠습니다.

그렇기 때문에 한 물건만 가지고 협상을 하게 되면

지는 싸움을 할 가능성이 높습니다.

[BM] 협상보다 사야 할 시간에 사는 게 중요하다.

# 매도 타이밍

✔ 매도의 원칙

⇒ 충분한 수익을 얻었을 때(비싸졌을 때)

⇒ 보유할 수 없는 리스크가 있을 때         

⇒ 더 좋은 물건으로 갈아 탈 수 있을 때    

✔ 매도는 더 좋은 자산으로

갈아타는 것이다.

더 빨리 오를만한 곳으로

옮겨가는 것이 아니라

비싸진 자산을 팔고 더 가치가 있는

자산으로 가는 것이다.

[에필로그]

# 주우이님이 살아남은 이유

✔ 저는 제가 할 수 있는 것의 120%를

하려고 노력했습니다.

✔ 하지만 목표를 달성하지 못한 경우도

많았습니다.

✔ 단, 하지 못하더라도 그 목표를 향하는

길을 포기하지 않았습니다.

✔ 조금 높은 목표를 잡았을 때 장점은    

현재에 안주하지 않는다는 점입니다.

✔ 해내세요!!!

✔ 그리고 꼭 행복한

투자자로 성장하세요.

# [BOOK] ‘유난한 도전’ 인용

✔ 모든 것은 의지와 실행력의 문제일 뿐,

불가능은 없다는 신념의 표현이었다.

이런저런 핑계를 대는 팀원에게

‘해내세요’는 변명하지 말라는

의미였다.

달성하기 어려운 목표를

향해 달려가는 팀원에게 ‘해내세요’는 응원이었다.

[깨달은 점]

✔ 현재 시장에서 서울 수도권 지방에 대한

투자금과 그에 따른 투자 전략을

BM할 수 있어

9년차 투자자이신 주우님의

인사이트를 레버리지할 수 있었습니다.

✔ 수도권과 지방에 대한 비교평가는 입지평가

자체가 상이하기에 엄두를 내지 못냈는데

비슷한 가격 흐름에 따른 단지 선정 및 검증

프로세스를 습득할 수 있었습니다.

[적용할 점]

✔ 다음 앞마당에 대한 임보 작성할 때

앞마당 중 수도권과 지방 단지 비교를

통해 해보기

✔ 매임할 때 진짜 산다는 마음으로

임하고 이제껏 매임할 때

같은 단지 혹은 비슷한 단지에서만

비교해서 우선순위를 정했는데

매임한 모든 단지에 대한

1등을 생각하고 임보에

녹여내기

[나의 5년간의 계획]