내마중 3주차 강의 후기

첫 권유디 님의 강의,

조용한 목소리지만 단호하고 명확한 가이드라인을 주셔서, 이해하기 쉬운 강의였습니다.

매수 이후에 어떠한 일이 벌어질지 모른 채, 어떠한 매물을 선택할지에 대한 고민에 매몰되어 있었는데,

매수 후에도 감안해야 할 일들이 많았고, 그 동안 막연한 두려움이 있었는데,

강의를 듣고 나니 저도 “감정＂을 배제하고  “기계적＂으로 프로세스대로 행동에 옮기기만 하면 1호기 투자에 성공할 수 있을 것이란 확신이 들었습니다.

강의는 매수 후 프로세스, 질의응답, 이렇게 크게 두 가지 파트로 진행되었는데,

내 질문은 아니었지만, 내집마련을 준비하는 대다수가 궁금해할 질문들로 엄선되어 도움이 많이 되었습니다.

특히, 특약 예시와 체크리스트만 잘 챙긴다면 실패없는 매수와 전세세팅이 가능할 듯 합니다.

물건을 보러가기 전에 특약 초안을 미리 작성해 간다던가, 특약 사항에 대한 상호 인지됨을 카톡으로 받아 놓고,

계약 직전에 상대편이 입장을 바꿀 때, 자리를 벗어나, 부동산 사장님을 활용하여 커뮤니케이션하는 방법 등,

초보자들이 레버리지할 수 있는 고수의 방법을 배울 수 있어서 좋았습니다.

가격 협상에 임할 때는 과감하게 가격을 제시하고 (앵커링효과) 상대방의 욕구 파악을 위해 대화를 기록,

저평가임을 확신한다면, 가격 협상이 되지 않더라도 매수를 결정할 수 있다는 것도 항상 명심해야 할 부분 같습니다.

가계약 프로세스: 

1. 매수 결정(표제부, 갑구,을구, 열림일시, 마지막 페이지 등 확인)

2. 가격협상 

3. 리스크 0%인가(문자 확인)

4. 계약금 일부 입금(매도인계자명=등기사항증명서 상 소유주 확인)

본계약에서는 특약 내용이 계약서에 모두 잘 반영되었는지, 본계약 전날에 부동산 사장님 통하여 확인하는 점과, 전세세팅 데드라인을 부동산 사장님께 잔금 2개월 전으로 사전에 알려주는 점이 특히 유의해야 할 부분이었습니다.

전세계약 세팅에서는 전세 상승장과 하락장 각각의 전략이 필요하고,

전세자금 대출에 대해 이해하고 있어야 나에게 유리한 세팅이 가능, 특히, 임차인 100% 신용의 전세대출, 채권양도, 질권설정; 이 3가지 방식에 따라 전세보증금 돌려주는 방법이 달라지기 때문에 유의해야 하며,

전세승계 받을 때, 전세계약서의 위치와 채권양도통지서 모두 가계약 전에 확인해야 한다는 점을 배웠습니다.

마지막으로 잔금 진행 시, 사전에 계좌이체한도를 늘려놓고, 당일 오전에  진행하는 것이  등기소 마감 시간(4시)감안하여 당일에 모든 것이 마무리 될 수 있도록 만전을 기하는 것을 명심해야 겠습니다.

BM:

대규모 입주장에서 기회를 잡는 법 : 

전수조사 통해 기회를 주는 단지 찾기. 하급지와 비슷한 가격(안양=수원)이라면 가격이 눌려있는 것이므로 신용대출을 일으켜 매수 가능. 추후 전세가가 오를 것을 알기 때문에 일시적으로 대출 사용.종잣돈 +1억 단지들을 보라는 뜻은 이렇게 입주장으로 인해 가격이 혼재된 단지(상위 급지의 낮은 매매가에 집중)가 나올 수 있기 때문. (e.g. 동대문, 광명,평촌)

역전세 리스크 피하는 법 : 전세만기를 입주장 앞 앞뒤 3개월 피해서 계약할 것. 전세금의 10% 를 마이너스 통장으로 역전세 대비할 것.

비교평가 방법: 1, 2급지는 지역의 브랜드 이미지가 중요, 그 외에는 실용성에 집중

수도권의 가치 판단 순서 : 1. 부촌여부(브랜딩1, 2급지에 국한) 2, 강납접근성 3.입지독점성(위치) = 서울, 수도권 4. 환경(택지)

(역세권, 브랜드, 대단지 보다 중요한 것은 “택지“ è 가치가 헷갈릴 때는 택지를 1순위로 둘 것.

전고점의 순서를 가치의 순서로 봐도 큰 무리는 없음 (더 빨리 오른 단지)

매물 털기 : 종잣돈 +1억 여유두고 전고점 순서대로 추린 후, 단지 최저가 매물 확인- 네이버 부동산에 없는 매물 확인을 위해

지금 산다면 : 1. 종잣돈 파악. 2. 시세표 기준 가능한 급지+1급지 전수조사 후 기준에 맞는 단지 취합 (하락 15-20%)

3. 강남접근성, 택지 위주로 가치 파악하여 좋은 단지부터 직접 매물 보고 결정첫 권유디 님의 강의,