서울투자 기초반 1강 강의 후기 [서울투자 기초반 5기 36조 미쉘P] 1주차 강의 후기

지기반의 여운이 사라지기도 전에, 서기반이 개강했습니다. 기존에 들어왔던 강의와는 살짝 달라진 타임테이블로 인해, 매번 주말에 몰아서 듣던 강의와 맹렬하게 과제 제출을 위해 달렸던, 월, 화요일의 루틴을 전면 수정해야 하는 혼돈의 첫 주, 조장님의 세뇌가 먹힌 것인지, 그 어느 때보다 빠르게 완강을 하게 되었습니다.

100% 소화를 했냐 묻는다면, No !

다만, 임장 전 단계에서 꼭 짚고 넘어가야 할 서울 각 구의 위상과 입지의 특성을 듣고, 1주차 임보 과제에 대한 의욕이 샘솟은 점과, 나의 목표는 1,2,3급지가 아니라, 4,5급지 plus 지방투자의 로드맵이 되겠구나 라는 조금은 명확한 나만의 로드맵의 윤곽이 그려지는 듯 합니다.

한 달 전, 지기반을 들으면서도, 지방도 공부할게 이렇게 많고, 절대적인 시간이 투자되어야 할텐데, 이 때 지금이 기회라는 서울, 수도권 시장이 나를 기다려주지 않으면 어쩌나 걱정했는데, 양파링님께서 명확한 해답을 주셔서 (상급지와 하급지 전세가율 하락 싸이클의 차이) 마음이 한결 가벼워졌습니다.

또한, 하급지는 하급지라서 가치가 없어, 투자할 수 없는 것이 아닐까 ? 라는 무지한 걱정을 했었는데...

하급지 안에서도 그 급지에서 중요하게 여겨지는 입지 가치에 가장 부합하는, "선호 단지/선호 생활권" 찾아내고

또 같은 가격이라면, 조금이라도 높은 급지를 선택할 수 있도록 매의 눈으로 시세 트레킹 하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있었습니다. - 각 구별 평균가를 가지고 있는 단지의 시세 흐름을 모니터링 하는 것이 좋음 !

이렇게 각 급지별 입지 특성, 즉 "가치"를 알았다면,

가격이 충분히 저렴한지, 투자의 적기인지를 파악해야 합니다. 최고점 대비 30% 이상 내려갔는가, 저평가 시기였을 때의 전세가율인 60% 이상인가... 서울에서도 80%의 전세가율로 투자가 가능한 시점이 있었지만, 선호도가 높은 단지의 경우, 아주 찰나의 순간 우리에게 최고의 전세가율을 허락기에, 이 시점을 잡아내는 것은 저같은 초보에게는 현실적으로 어려울 듯 합니다. 감당 가능하다면, 충분히 가격이 쌀 때 과감히 투자하고, 전세가가 올라감에 따라 투자금을 회수하는 "인고의 전략" 또한 필요하지 않을까 생각했습니다.

저는 "가치투자"보다는 "소액투자"를 선택할 수밖에 없는 입장인데 그렇다면 1,2,3급지 공부는 부질없지 않을까, 관심조차 갖지 않은 것이 사실입니다. 하지만 중소도시이든, 광역시든, 수도권이든, 결국 종착역은 서울 1,2급지 !

저의 로드맵에도 서울 1, 2급지 투자를 최종 목표로 그려 넣을 수 있을 듯 합니다.

똘똘한 한채로 최소의 인풋으로 큰 수익을 만들었으면 좋겠다는 안일한 마음은 임장과 임보, 강의로 지칠 때마다 언제나 불쑥불쑥 찾아오곤 합니다. 하지만, 지기반에 이어 서투 1강을 들으며 소액으로 지방중소도시, 광역시, 수도권, 서울 4,5급지 등 1년 1채 꾸준한 투자로 경험을 쌓고 다양한 사이클과 시장에서 만든 인사이트로 실전 투자자로 거듭하야겠다는 다짐을 해 봅니다.

벤치마크 할 점 :

1. 각 입지의 특성과 평균 전세가율, 매매가 익히기
2. 각 급지별 평균 매매가 아파트 선정, 시세트레킹 하기
3. 각 급지별 3개의 앞마당 만들기
4. 4,5급지에서 가성비 좋은 단지 위주로 기회 엿보기