[세배세니] 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서후기

[책을 읽고 답을 내려야 할 점]

#주택시장의 가격을 만드는 본질

1. 책을 읽고 본 내용을 써주세요

프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

시장 하락에 초점을 맞춘 사람들은 매도물량이 사상 최대라고 하고, 또 다른 한 편에서는 전세매물 부족으로 전세가격이 상승하며 다시 매매가격이 오를 거라고 말합니다. 같은 시장 안에서 상승의 신호와 하락의 신호가 동시에 나오고 있는 것입니다. 이렇게 판단이 어려울수록 시장의 본질을 볼 수 있어야 합니다.

서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

한국의 주택시장을 거시적으로 분석해보면 전세시장의 변화라고 해도 과언이 아닙니다. 다시 말해 우리나라의 주택시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었습니다. 우리 주택시장을 이해하는 것은 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨 있는 의미들을 정확하게 해석하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다. 이처럼 전세제도는 우리 주택 시장의 근간이기도 하며 시장을 파악하는 데 가장 중요한 키를 가지고 있습니다.

->깨달은점

: 부동산을 예측하는 것은 부질이 없다. 왜냐면 보고 싶은데로 보기 때문이다. 그럴 때 일수록 시장이 어떻게 돌아가는지,

가격이 어떻게 형성되는지를 알아야 한다 생각한다. 우리나라에서는 '전세'제도가 굉장히 큰 영향을 미친다고 볼 수 있다.

그렇다면 전세 가격이 어떻게 이루어 지고, 언제 오르는지, 언제 떨어지는지를 자세히 알아 보아야 할 것 같다.

1장 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해

01)전세가가 매매가를 밀어올리는 이유

부동산의 가치가 변화하는데 그 가치의 변화는 곧 사용료의 변화. 부동산은 해당 부동산이 생산하는 전세와 월세 가격으로 그 가치를 평가합니다. 흔히 전세가격이 오르면 매매가격을 밀어 올린다고들 말합니다. 부동산의 전세가격이 올랐다는 것은 사용료가 높아졌다는 것이고, 기업이라면 수익이 늘어난 것과 같습니다.

02)부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다

주택가격의 평가는 임대료를 근거로 하고, 주거형 부동산의 가격이 지속적으로 성장한다는 것은 그 주택의 사용가치가 지속적으로 상승한다는 것과 같은 의미입니다. 인구감소나 저성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 낮아지는 것을 통계로 확인 할 수 있습니다. 결국 이러한 임대료 상승률이 낮아지는 것을 통계로 확인 할 수 있ㅅ브니다.

03)서울은 왜 전세가율이 낮을까

전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다.

서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반양되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 이렇듯 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다.

04)주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

흔히 돈의 가치가 떨어져서 자산의 가치가 올랐다고 말을 하지요. 그 말처럼 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다.

05)매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

미래의 가치인 매매가격에는 기대수익이 반영되어 있습니다.

(지역의 발전에 대한 기대, 호재 같은 도시의 미래 성장과 개발에 대한 기대치가 반영)->호재가 사라지면 가격이 떨어짐

(재개발 지역이나 재건축 단지들)

미래가치인 기대수익률에 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률입니다. 미래의 가치는 여러 가지 이유로 하락하기도 하는데 가장 대표적인 하락은 사용가치인 전세가격 하락에서 나오는 매매가격 하락입니다.

전세가격에 숨어 있는 또 다른 중요한 의미는,. 우리 주택시장을 성장으로 이끌어가는 새로운 수요 창출의 창고 역할을 한다는 점

전세가격의 변화 : 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며 금리 변화에 의해 일어나기도 함. 전세자금대출의 시행으로 인해

변화가 생겨나게 된 것.

06)현재의 부동산가치는 무엇으로 평가할까

우리나라 주택은 전세라는 임대비용이 주가 되어 가격이 움직이며, 그 지역의 도시의 미래가치를 반영하여 매매가격, 시세, 호가가 정해집니다. 전세가격은 부동산시장을 둘러싼 환경, 즉 수급 환경, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인이 반영된 결과입니다. 자산시장은 예측할 수 없는 외부의 변수에 의해서 급등을 하고 급락도 하게 됩니다. 과거를 돌아보더라도 이러한 변수에 의해 여러 차례의 급락이 있었습니다. 결국은 시간이 지나면서 다시 임대료가 상승했고 이는 자산의 가치를 다시 평가받게 했습니다.

->깨달은 점

궁금한 주택가격의 본질을 첫 장부터 알아버림! 그 것은 바로 전세! 전세!!

나는 전세를 그냥 실거주의 가치. 그 실거주 가치에 투자 수요가 들어오는 것이 매매가가 형성된다고 생각했다. 그 투자수요가 호재도 포함되고 등등 크게 러프하게만 생각했었다. 임대료는 주택가격의 평가라는 부분도 새로운 시각이었다!!

전세가격이 낮은 부분에 대한 것도 내 생각에서 역으로 들어간다는 것도!! 그래서 책을 읽으며 생각하다가, 내가 알고 있는 사용가치도 있어서 전세가 오르고 매매도 오르는데 호재가 붙었다가 식었던 단지를 가져왔다.

4년 전 2020년에는 교통이 편하고, 어린애들 키우기 좋다고 되어 있던 평이 호재가 붙으며 gtx 인동선 얘기가 불었다가,

하락장이고 식었을 때는 집 사라고 부추기는 사람이라며.. 평이 바뀜. gtx라는 호재는 실현되고 있는데도 그랬다.

전세가 하락이 있기는 했지만, (22.9~23.4까지 -16% 빠짐) 매매는 호재에 대한 심리적인 수요도 매매가를 만드는 것 같다.

여튼 호재든 뭐든 투자수요든 전세가격(임대수요)는 매매가에 지대한 영향을 미치는 것이라는 것을 다시 한 번 알 수 있었다.

마냥 투자금을 줄이는 이유 때문이 아니라, 그 부동산의 가치라는 것에!!

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

01)부동산시장, 단기전망과 장기 전망의 차이

자산가치의 변화라는 장기적인 관점(소득, PIR)에서 시장을 볼 것인지, 가격의 변동이라는 단기적인 관점(가구수, 수급문제, 금리)에서 시장을 바라볼 것인지 스스로 판단을 해야 할 것입니다.

02)자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것은 요구수익률의 변화입니다. 우리나라 주택시장에서 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다. 요구수익률에 가장 영향을 가장 많이 끼치는 것은 금리입니다. 금리의 변동과 임대인의 요구수익률의 변화에 따라 매매가치의 평가도 달라지게 됩니다.

03)금리로 시장을 예측하기 어려운 이유

공간시장은 한 도시 안의 공간이라는 시장의 환경, 금융시장이란 자산시장에 영향을 미치는 모든 금융 환경

공간시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급 환경이 만들어내는 수익, 금융시장에서 가장 중요한 것은 금리에 따라 움직이는 비용. 이 두 개의 시장, 공간시장과 금융시장이 수익과 비용을 통해 매매가격을 움직이게 함. 이 두 개의 시장에서 무엇을 중심으로 시장을 보는지가 중요! 주택시장에서 수급환경에서 만든 전월세가격이 올라서 매매가격이 움직이는 경우가 대부분이었음.

금리가 매매가격의 변동을 만든 시점이 있었는데, 코로나 때 금리를 낮춘 시점22년 인플레이션을 잡기 위해 단기간 금리를 올린 시점을 들 수 있음. 시장은 이런 식으로 움직이기 때문에 어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것일 뿐 정답은 없습니다. 우리가 금리의 변동성이나 속도 그리고 방향을 모두 맞히는 것은 불가능. 그래서 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 시장을 전망하는 경우가 대부분.

04)전세 부족, 집값 상승으로 이어질까

전세 부족은 곧 주거 부족이라는 뜻. 전세수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며, 이는 전세가격의 상승 가능성을 매우 높입니다. 가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직이기 때문입니다.

->깨달은 점

주택 시장의 매매 가격은 여러 요인들로 인해 바뀐다는 것을 알 수 있다. 부동산 사장님과 얘기하다 보면, 금리만 낮아지면 매매가가 괜찮아 질 것이다 라는 식으로 이야기 하는 분들이 많은데 그렇지 않다는 것. 사실 전세 가격을 물어보며 월세도 물어보았을 때, 이럴거면 월세가 싼데? 이럴거면 전세가 싼데? 라는 것이 막 와닿지 않을때가 있었는데.. 이 전월세전환률이 정말 매매가 자체에 영향이 있을까? 전세 살던 사람이 월세로, 월세 살던 사람이 전세로 임차 수요가 바뀔 수 있지만 이 영역이 정말 책에 쓰여진 것 처럼 영향이 클지.. 그래도 거시적 관점에서 볼 수 있다는 것이 어렵지만 흥미로웠음!!!

->검증 : 강남구 가격 추이를 알아봄.10월에 전세 월세 매물이 늘기 시작하며, 11월에 전세 월세 매물이 오히려 늘었는데도 9월보다 더 매매가격이 떨어지지는 않았다. 다만 전세 가격이 7월에 비해 8월이 떨어졌는데, 매매가 떨어지지는 않았음.

9월은 전세가 더 떨어지자 매매가 떨어진 모습 보임. 전월세 가격은 좀 더 확인해 보아야 할 듯 우선 아직은 조금 어렵..ㅠ

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

01)3년 누적 공급량에 주목하라

수요는 공급보다 파악하기가 훨씬 어려움. 3년 누적 공급량이 수요와 공급의 균형점을 찾은 부분(평균 공급량과 같을 가능성)

02)인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까

수요 파악하기 어려운 이유 : 지역 특성이나 사회적인 현상, 환경적인 요인에 따라서 변화하기 때문

수요의 종류

-인구의 증가나 가구수 증가에 따른 수요

-시장에 구조에 의한 수요

-환경에 의한 수요

비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜 시간에 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생기게 됨.

03)수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

수요가 주거를 해결해 가는 방법

-신규주택을 분양받아서 입주

-기존에 있는 재고주택 매수(재고주택 수량은 수요와 공급에 의해 만들어진 결과물)

개별 아파트 역시 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율들이 높은 단지들이 있음. 수요를 간접적으로 알 수 있다.

ex)대전 vs 광주

매매거래량, 재고주택 수량, 평균 입주물량이 광주가 대전보다 많음. 이는 광주에 거래가 집중된다는 의미

04)최대 수요를 찾아라

전체거래량이 가장 넓은 범위, 지역 내 매매 거래량이 가장 작은 의미.

3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위첨이 크지만, 가장 큰 범위의 수요인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 하락하게 됩니다.

->깨달은 점

인구 전출입을 볼때 3년을 기준으로 보는 이유가 또 납득이 되었다. 하지만, 공급을 볼 때는 최대한 오랜 기간을 보았는데, 3년 누적 공급량도 한 번 보는 것도 의미가 있다 싶었다!! 하지만 대전과 광주를 볼 때 조금 이해가 되지 않은 점이 있었음 기축 매매 거래량이 광주가 대전보다 많다면 그 것이 가치가 더 높다는 것인지..? 이 수치가 대전보다 광주가 더 수요가 크다는 것을 다 보여주는 것인지..?

->검증

광주 남구, 대전 서구 매매를 보았는데 매매가격이 거의 비슷하게 가는 것을 알 수 있다. 책에 의하면 대전보다 광주가 더 수요가

높은데, 세종과 나눠지는 대전과 가격이 같다면 대전의 수요층이 좀 더 탄탄한 것 아닐까?

구 전체이긴 하지만, 싸이클만 다르지 거의 비슷하게 형성되는 것 같기는 한데.... 올해의 광주 남구 전세가 치고 올라간다해도

대전보다 더 수요가 높은걸까? 수요가 높으면 위상이 높은 걸까?

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

01)수도권과 지방의 가장 큰 차이

전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있고, 공급에 의해 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방 도시들은 작은 폭으로 움직임. 공급이 채워지는 시간이 다르기 때문!!

지방->전세가율 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성

서울 수도권->공급 부족이 해소되는 시간이 오래 필요하고 투자환경이 만들어지는데 오래 걸림

02)서울 수도권 시장을 해석하는 법

수도권의 시장은 가격이 선행하고 후행으로 공급이 따라오는 흐름을 보임. (공급 후행 시장)

가격이 하락하고, 하락으로 인해 공급이 줄어들고, 다시 긴 상승환경을 만들어가는 형태로 반복

공급과 가격의 관계를 분석하면, 공급이 적은 시기에 오히려 가격이 하락하고, 공급이 많을 때 상승하는 것으로 보임.

03)지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

3년 누적 공급량이 가장 중요. 가격 상승과 하락의 변곡점을 만들어냄. 그해의 공급량보다 3년간 누적된 공급량이 얼마인가 중요

04)중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

작은 도시의 가장 큰 위험 요인은 적은 수요. 3년 누적 공급량은 시장의 상승과 하락 환경을 만드는 강력한 힘을 가지고 있음.

05)공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

공급 특성을 가장 잘 보여주는 통계->서울/수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수

서울/수도권은 입주한 물량이 후행해서 환경을 만들어가고, 지방은 공급이 선행해서 시장에 영향을 주게 됨.

06)부동산 사이클, 공급이 만든다

부동산시장은 균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪게 됨. 움직이는 수요도 일정하지 않고 공급량도 일정치 않기 때문.

07)입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까

저자 왈 공급:현재 시점에 나오는 주거 가능한 공간

신규주택의 공급이 시장에 미치는 영향이 훨씬 큼. 그래서 신규주택의 공급이 지속적으로 연결되면 더욱 영향을 크게 끼침.

지방에서는 현재 시점에서 입주물량이 가장 중요하지만, 서울/수도권은 이와 다름. 신규주택이 공급되는 데 오래 걸리고,

그 신규주택은 재고주택이 되어 매도물량으로 바뀌며 시장의 상승 혹은 하락 압력을 높여감.

08)입주물량의 파워는 과연 어느정도일까?

시장에 미치는 영향에 대한 논의가 많음. 조정되어 움직이지 않는 재고량이 아니라 실제 시장에서 거래되는 건수를 기준으로 입주물량의 영향력을 판단하는 것이 조금 더 현실성이 있음.

->깨달은 점

공급과 전세가의 하락이 반비례하는 것이 아니다라는 점. 그리고 그 도시의 크기(서울/수도권, 지방)에 따라 다르다는 것!

특히나 중소형 도시는 3년 누적 공급량이 중요! 다만, 궁금한 점이 있었는데 입주물량보다 실제 시장에서 거래되는 건수가 더 의미 있다는 것, 기축 물량이 가격에 더 중요하다는 것..? 공급물량만 중요한 것이 아니라, 전체 매물수 그리고 거래되고 있는 추이를 살펴보는 것이 중요하다는 것을 알게됨!!

->검증

3년 공급량이 얼마나 중요한지 천안 서북구를 가지고 검증. 2018-2020년까지 공급이 많았던 천안.

그 때 거래량도 현저하게 적었음. 특히나 매매는 엄청나게 줄었다가, 3년 공급의 마무리가 되기 전 매매 거래가 늘었음.

매매 거래가 되고 매매가가 오른 것을 볼 수 있다. 지역 전체로 보는거라 참고하면 좋을 듯!

5강 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

01)수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이

서울/수도권, 지방의 가장 큰 차이는 크기의 차이이고 시간의 차이이긴 하지만 수익률을 만들어가는 과정에서도 차이가 남.

지방은 전세가율이 높기 때문에 수익률을 높일 수 있는 환경 더 잘 조성되어 있음. 서울/수도권은 투자금 대비 기대 수익률 낮음.

성장하는 도시에서 그렇지 않은 도시로 갈수록 큰 도시에서 작은 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 그만큼 리스크도 커짐

02)서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

전세가율 변화->수익률 환경의 변화, 투자자들의 유입에 결정적인 역할

전세수급지수의 변화->주거부족을 가장 잘 보여주는 것.

두 가지 조건이 함께 만나면 실수요자가 먼저 움직이고 그 다음 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 됨.

수도권의 전세수급지수와 전세가율의 긴 흐름은 전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율에 의해 매매가격이 상승하는 패턴의 반복이라는 점입니다.

수도권:누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 환경(상승 or 하락) 변곡점 발생

지방 : 높은 전세가율에서 움직이며 그 속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 매매가격이 영향을 받음

03)성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

소멸 : 성장하지 못해 도시의 활력이 조금씩 떨어진다는 뜻, 전세가격 상승률->해당 도시, 주택이 생산하는 수익&성장

자가 보유율 : 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 판별할 수 있는 지표

04)지방 소도시, 여전히 기회는 있다

지방의 작은 도시라도 해당 지역의 특별한 환경적인 요인으로 인해 인구가 늘어나는 곳도 생김.

인구 감소 문제가 곧 부동산시장의 침체라는 공식은 성립하지 않음. 인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 늘어난다면 좋은 품질의 주택에 대한 수요도 증가. 지역의 경쟁력도 확인 할 것

05)신축 아파트에 주목하라

단순하게 인구수로만 수요를 에측하고 도시를 비교하고 판단하면 잘못된 결론을 내리게 됨. 새로운 주거수요는 신축 아파트에 조금 더 집중되며, 선호도가 높으며, 이로 인해 신축 아파트 위주의 상승이 두드러지게 됨.+위치가 좋은곳이라면 더욱 좋은 평가

06)인구가 감소해도 가구수는 증가한다

주택수요는 인구의 증가와 감소 외에도 여러 가지 이유에서 생겨날 수 있기 때문에, 이미 인구가 감소하고 가구수 증가가

둔화되어 온 도시들을 참고하여 다가올 주택시장을 조금 더 객관적으로 고찰 필요(d/t 주택수요에 바로 영향 주는 가구수 증가)

07)수요감소, 걱정할 이유 없다

수요감소는 반드시 공급감소를 동반함. (ex. 지방에서 신축빌라) 우리나라 주택시장은 아파트라는 대규모의 주거형태로 공급됨.

수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 최악은 현실화되지 않을 수 있음.

08)금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

금리라는 하나의 변수만을 가지고 시장을 예측하고 판단할 수 없음. 금리 상승기에도 부동산은 상승하고, 금리 하락기에도 부동산은 하락했기에. 금리에서 중요한 부분은 변동폭.

->깨달은 점

수도권과 지방의 차이가 크다! 그래서 서울 수도권만 미래가 있느냐 그 것도 아니다. 약간 다른 결.

수도권은 성장가능성이 높고, 그래서 우리는 지방에서 수요 있는 아파트를 샀다가 팔고 가야 하는 것.

지방은 무조건 안 돼가 아니라, 어떤 것을 사야하는지 면밀하게 살펴보아야 하는 이유가 여기 있었다.

주택 유형별로 아파트 비율만 보았었는데, 인구 대비 아파트비율을 보는 것도 흥미로웠다.

->검증

지방 아파트에 대한 심리도 안 좋은데, 빌라에 대한 수요가 있을수가 있나... 수요가 있고, 환금성이 있는 것에 투자해야 하는 이유.

싸이클도 짧은데, 한 번 못 팔면 정말 안 팔릴 것이라고 생각이 들었다.

6장 월세 시대, 무엇이 달라질까

01)전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

전세가격 상승률 : 지역의 성장 여부 반영, 주택시장의 미래가격. 지속적으로 유지 위해서는 인구 성장,소득 성장 함께 이루어져야

월세는 지출로 생각하는 반면, 전세는 보증금만 지불하면 되기 때문에 전세를 더 선호.

임대시장이 월세화된다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느 정도 성숙하는 단계 or 매매가격의 성장이 둔화되는 도시

02)월세, 오를 수 밖에 없는 이유

재화들은 기본적으로 수익에 기반하고 있으며, 전세가 줄어들고 월세가 늘어단다는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려운 시장

월세 투자는 수익률에 민감하고 수익률 리스크가 크기에 투자자가 진입하기 어려운 시장으로 바뀜. 투자자의 접근이 더 어려워져 월세는 전세만큼 공급이 쉽게 이루어지지 않음.

03)월세가 늘면 공급이 감소한다

아파트가 가장 선호하는 주거 형태. 주택공급 사업에는 막대한 자금과 큰 리스크가 따름. 건설사는 수익을 기대하고 분양.

수익을 기대할 곳->실수요자나 투자자. 월세 투자자는 쉽게 진입할 수 없음. 임대료 인상 5% 상한제 정책 지속 시 투자 수요 ↓

->건설사는 공급을 줄이게 될 가능성 있음.

임대인도 최소한의 비용만 들여서 수익률을 높이려고 하고, 비용이 늘어나면 임대료에 전가할 가능성 큼.->월세가격 상승

04)매매,전세,월세, 앞으로 이렇게 바뀐다

성장성이 낮은 도시와 상품은 미래의 가치가 줄어들어 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 줄어들며 전세가율이 높아집니다.

결국 전월세 전환율과 자본환원율이 비슷해져 높은 월세수익률이 만들어지게 됨.

->깨달은 점

월세에 대해 사실 이렇게까지 생각해본 적은 없다. 월세투자가 좋을 것 같지만, 소득에 포함되어서 건강보험료가 올라갈 수 있다?

정도로만 생각했는데 앞으로 월세화가 된다라는 것까지는.. 정말 이렇게 될까?그리고 전세가 없는 대도시들의 경우, 월세가 정말 비싼데 우리나라에서 그 반감이 있지 않을까?라는 생각이 들었다.

->검증

내가 생각한 성장성이 낮은 상품이라고 생각했는데.. 월세가 10개 내외인데? 전세와 매매 전환이 그렇게 크지 않은 것 같은데,

잘못 생각하고 있는 것일까..?

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

01)가격 변동성만 키우는 임대차 3법

가격상승의 근본이 되는 것은 임대료의 상승. 시장의 변동성을 높이는 것은 수요와 공급의 불균형이 큼.

금융시장에서도 한꺼번에 매도하면 투매가 되고 한 번에 돈을 빼내면 뱅크런이 일어나듯이, 주택시장에서도 같은 시점에

집을 사게 하고 모두가 같은 기간에 맞추어 임대를 하는 정책이 정말 집값 안정에 도움을 주는 정책인지 고민해야 되는 부분

02)가격 거품을 일으키는 전세자금대출

전세자금대출은 월세에서 시작하는 임차인도 전세자금대출을 이용하여 전세로 진입하게 만듦. 임대차법과 함께해서 사용가치를

왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성.

03)역전세는 구조적인 문제

역전세가 발생하지 않으려면 전세가격이 지속적으로 상승해야 함.

역전세가 발생할 때 : 수요의 성장보다 빠른 공급이 이루어질 시 일시적으로/수요의 변동성을 높이는 정책 시행, 매매가 변동성 커지는 것

일정하게 전세가격이 성장한다는 보장 없음. 그래서 전세가격 역시 다르고 때로는 하락하기도 함.

04)정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

부동산시장은 정부 정책이 의도한 방향대로 흘러가지 않음. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있으나, 지속적으로 유지 하는 것은 매우 힘듦. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문.

->깨달은 점

사실 투자하며, 정책에 예민해질 때가 정말 많다. 특히 다주택자에 대한 규제 정책이 들어올 때는 더.. 얼마전 무기한 계갱권 이야기도 그랬고, 예전 같으면 이래서 투자 안 되겠네 라는 생각을 먼저 했을텐데 지금은 사실 덤덤해졌다. 투자 하자마자, 전세대출 규제가 있었던 경험이 정말 컸다고 생각한다. 어떻게든 방법은 있고, 게속 지속되지 않는 다는 것을 알 수 있었다. 오히려

투자자 유입이 줄어, 매매가 상승이 멈춘다던지 훨씬 더 유리해 질 수 있다는 것! 다만 역전세에 대해서는 지방에서 더더욱 조심

전세가에 욕심 부리지 않아야 된다는 것을 다시 한 번 깨닫게 되었다.

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

01)해석하기 나름인 통계

통계는 훌륭한 자료임에는 틀림없지만 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론 도출하게 됨.

02)미분양으로 시장을 판단하지 마라

미분양이 늘어나는 이유는 다양하다. 시세보다 분양가가 높을 때, 가격이 하락할 때, 경기 침체일 때

그래서 1년이라는 짧은 시간 안에서 미분양 변화를 보고 시장의 방향을 예측하는 것은 어려움

03)거래량, 어떻게 봐야 할까

거래량 : 현재의 수요에 대해서 간접적으로 파악할 수 있는 수치. 그래서 중요하게 보는 것.

거래량은 최소한 1년 정도 그 지역의 평균 매매 거래량 이상을 나올 때 의미가 있음. 늘어난 거래량+공급량과 함께 움직일 때

가장 큰 의미. 거래량이 늘어날지 줄어들지 예측하는 것은 매우 어려움.

04)선행지수,동행지수,후행지수

통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 하는 것

->깨달은 점

임보에서 여러가지 장표를 넣었지만, 이 것은 투자와 관련이 없다고.. 튜터님들 멘토님들께서 하셨던 이야기들이 들렸던 파트였다.. 물론 넣어보고, 느껴보고 해서 알게 된 것도 있지만 통계는 통계일 뿐, 현장에서 확인해야 한다는 것. 그리고 해석하기 따라

다르다는 것!

9장 어디에 투자해야 할까

-성장하는 지역과 상품에 투자 : 임대료 상승률이 높은 지역, 상품의 종류에 따른 성장성(신축)

-도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라 : 도시의 경쟁력이 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 함. 위치나 상품에서 경쟁력이 있어야 함.

-점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

-미분양은 언제나 기회의 상품 : 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기에는 어려움. 그래서 더 큰 기회의 상품.

2.책을 읽고 깨달은 내용을 써주세요

-거시적 관점에서, 매매가가 왜 움직이고 어떻게 움직이는지 알게 해주는 책

처음에는 잘 이해가지 않는 부분이 있어서, 읽던 페이지를 다시 읽어보고 다시 읽어보았던 책이었다. 조금 어려웠던 책이었다.

투자를 하다보면, 거시적인 관점은 배제되고 미시적인 것만 보게 된다. 이 책은 거시적인 관점에서, 집 값이 어떻게 오르게 되는지, 왜 오르는 지에 대한 본질을 계속해서 말하고 있다. 그 본질은 바로 전세. 전세와 관련된 지표들을 끊임없이 이야기 하고 있다.

우리는 전세 레버리지투자를 하는 사람들이기 때문에 전세를 면밀하게 보아야 한다. 투자 활동을 하다보면, 매매가에만 집중하게 되고, 전세는 희망회로를 돌리게 되는 경우가 많은데 전세를 이용하는 투자를 하고 있고, 전세가격이 매매가격에 영향을 줄 수 있다는 것을 다시 한 번 깨닫게 되었다. 그리고 여러 수치들에 관한 이야기들도 월부와 닮아있지만 다른식으로 볼 수 있었다.

이런 케이스는 어떻게 되지? 라는 부분을 계속해서 생각하게 되었던 점도 매우 좋았음!! 다만 의문이 들었던 점도 많이 있었다.

예를 들어 거래량이 수요와 연결된다던지, 월세의 시대라던지 이런 부분은 직접 시장에 있어보며 내가 직접 경험 및 검증해보며

검증이 된 인싸이트를 쌓고 싶다는 생각이 들었다. 특히나 전세 부분은!!

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써주세요

[전세와 관련된 부분 딥하게, 다른 것은 참고 수치로만, 수요에 집중!!]

-거래량 비교, 3년 누적 공급량 적용

거래량 비교하는 부분은 적용해보아야 할 것 같았고, 3년 누적 공급량은 지방 임보를 쓸 때 가격과 비교해서 쓰면 좋겠다는 생각을 했다. 정말 맞는지 직접 확인해보기!!

-전세 트래킹 면밀하게

서울, 수도권, 대구, 부산 모두 전세 트래킹을 잘 해야겠다는 생각을 했다. 전세가격의 움직임을 누구보다 면밀하게 알 수 있는

투자자가 되기 독립적이고, 나만의 인싸이트가 쌓일 것이다

-실전 투자

이 책을 읽으며 앞으로의 시장이 좋아진다라는 생각을 했다. 오랫동안 하지 못했던 것을 지금 뿌린다라고 생각하고 이번 학기

반드시 투자하는걸로!!소액투자 한다. 최선을 다해 투자한다.

4.발췌문 및 발제문

P.73 도시의 특성에 따라 인구수 대비 거래량이 많은 곳이 있습니다. 또한 도시의 특성이 반영된 권역 안에서도 인구수 대비 매매 거래량이 달라집니다. 인구수 대비 매매 거래 비율은 강남구가 0.9%, 서초구가 0.88%, 송파구가 0.76%로 같은 권역 안에서도 차이를 보입니다. 또한 개별 아파트 역시 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 단지들이 있습니다. 이를 통해 수요를 간접적으로 알 수 있습니다. 즉 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.

->수요에는 여러가지 부분이 있습니다. 저희가 생각하는 수요는 인구수, 그리고 세대수를 생각하게 되는 경우가 있는데요.

인구수 대비 매매 거래가 많은 지역이 정말 수요가 많다고 생각하면 될 지 이 지표로 수요를 판단하면 될지에 대해 같이 이야기를 나누어 보고 싶습니다.

사진이 첨부되어 있는 카페글을 보면, 더 이해가 쉬울 것 같습니다!

https://cafe.naver.com/wecando7/11339019