구로 한마을 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 3조]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

  구로 한마을 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : A등급

• 구로구 종사자수 : 240,689명
• 사업체수 : 52,791개소

2. 교통

•  강남역 50분이내

• 여의도 30분

• 시청 40분

3.학군

• 단지에서 경인중학교가 가장 가까우며 학업성취도는 평균이하 수준.

   

4. 환경

• 구로 성심병원 : 1.1km
• 코스트코, 아이파크 쇼핑몰 : 550m

5. 공급

• 2024년 12월 호반써밋개봉, 트리우스 광명 입주예정
• 2025년 광명자이더샵포레나 3585세대 입주예정

• 2026년 11월 개봉역두산위브더프레스티지 입주예정

   

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 개봉역 건너편 현대1단지(2001) 25평형이 7억 초반 수준이며 최근 저점대비 17%이상 상승으로 저평가로 판단하기는 어렵다.

2) 환금성 : 2000세대 가까운 대단지로 역세권이 거래량은 양호한 편임.

3) 수익률 : 지금 매수가정시 투자금 4.1억원, 전 고점까지 1.2억원 여유(수익률 30%)가 있다. 하지만 하락폭 대비 절반정도 회복한 상황이라 아직 반등세가 약하지만 비슷한 조건의 단지가 있는지 찾아보는게 좋을것 같다.

4) 원금보존 : 평균 전세가율 64% 유지해왔으나 최근 급락한 매물이 나왔음. 

5) 리스크 대비: 22년경 2억원 수준의 전세가 변동이 있었고 최근에도 급락매물이 나와 투자에 유의할 필요가 있음.

나의 투자 결론 : 관망, 보류

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 저환수원리를 하나씩 적용하며 생각해보니 보다 객관적으로 물건을 판단할 수 있었다.
• 구로 한마을 단지의 가격수준이 적장한지 다른 단지들과 함께 살펴보니 가치판단에 용이했다.
• 아직 현장을 가보지는 않았지만 현대1단지쪽이 개봉초등학교 인근이고 생태공원이 있어 더 주목해봐야겠다.