봉선제일풍경채엘리트파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 96조 늘깨]

✅아파트명

봉선제일풍경채엘리트파크 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

남구 종사자수 68,656명  사업체수 18,706개

2. 교통  

지방은 교통이 그리 중요하지 않다?? 

3.학군

동아여자중 90.6%

문성중 89.6%

봉선중 81.4%

주월중 80.1%

4. 환경

이마트 봉선점 1.6km

전남대학교 병원  3.1km

조선대학교 병원  3km

5. 공급

광주전체

2024년 9454세대

2025년 4300세대

2026년 6839세대

2027년 6029세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 봉선제일풍경채엘리트파크 34평형 현재 매매 8.2천, 전세 5억 

5년 내 고점 매입시 : 22년 7월 매매 10.15억 , 전세 5.5억 

5년 내 저점 매입시:  24년 7월 매매 7.5억 ,  전세 5억

5년 내 전고점 매입시  현재 수익률: (82000-101500)/(101500-55000)*100=-42%

5년 내 전저점 매입시 현재 수익률: (82000-75000)/(75500-50000)*100=25%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 19%하락한 금액 

2) 환금성 :  400세대로 크지는 않지만 봉선동내에서 아파트 규모가 500세대 전후로 비슷하고 준신축이 많지 않아 경쟁력있어보임 

3) 수익률 : 지금 매수시 투자금 3.2억, 전고점까지 1.95억 여유 (수익률 60%)

4) 원금보존 :  전세가율 60% 꾸준하게 유지하고 있음 

5) 리스크 대비: 25년, 26년 입주물량은 적으나 27년 서구 1900세대 이상 입주물량 예상되어 있어 집값 및 전세가 하락이 예상됨 

나의 투자 결론 :  

전고점 대비 19% 하락, 

전세가 등락이 있는 편이고 27년도  동구, 서구 신규입주물량 꽤 있어 보합, 또는 약간의 하락이 예상됨 

보수적으로 전고점까지 상승시 평균 수익률 60%  상승시  10년 평균 수익률 6% 예상됨

3.2억 투자금 규모 대비 수익률은 낮아 보류

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음으로 수익률 계산이란 것을 해보니 

막연하게 비싸고 좋아 보여서 이익이 난다고 생각하는 것과 달리 구체적인  수익률 계산에서 확실히 실제적인 수익을 채감할수 있었음. 

따라서 다른 단지들의  수익률을 비교하게 되면 현재 가지고 있는 투자금 대비 아파트 비교하기가 확실히 편리해질것 같음 

계속 저환수원리 용어만 듣고 머리속으로 생각만 하다가 

이렇게 하나하나 기준을 순서대로 체크 하니 어떤 부분의 이해가 부족한지 조금씩 감이 옴 

처음 대장아파트를 고를때  기준이 무엇인지  헛갈림  

(가격의 변화가 있어서인지 예전 대장이라고 생각했던 아파트가 아닌 다른 아파트가 고점을 찍고 있었음)

처음 과제 할때 캡쳐 사진이 삽입되지 않아 글로 다 적으려니 너무 힘들었는데 나중에 수정하니 되네요 ㅠ 

 이 과제를 통해 확실히 한 걸을 나아가는 느낌입니다 

예전에는 과제가 너무 어려워서  다 중간에 포기했는데 이렇게 양식을 편리하게 제공해주시니 용기를 내어 도전할수 있어서 월부분들께 정말 감사드립니다 

투자하라고 떠먹여 주시는 느낌이에요 ㅎㅎ