서투기 11조 마음먹은대로 1강 후기

특히 와닿았던 점

무조건 이게 더 낫다라는 정답은 없다. 

급지, 생활권 분류하지만 결국 그 안에 단지별로 선호도가 다르기 때문에 상급지에 a단지가 더 좋다거나, 상위 생활권에 b단지가 더 좋다라고 답을 내릴 수 없다. 그 안에 단지별로 따져봐야 한다.

마찬가지로 신축/구축 정답이 없고 내 상황에 맞게 선택한다.

누구나 상급지 더 좋은 단지를 하고 싶지만 상대적으로 하급지의 가격이 덜 올랐다면, (과거에 가격차가 3억이었는데 지금은 가격차가 5억이다) 이럴때는 하급지가 상대적으로 더 싸므로 하급지가 더 좋은 선택이다.

내용 정리

수익성을 판단하는 방법

1. 전고점
투자금 1억 현재 5억 전고점 6억일때
100% 수익률

2. 상대적 저평가 관점(전고점이 없을때, 이미 가격이 전고점 이상일때)
비슷한 입지에 비슷한 조건의 단지 가격이랑 비교
비슷한데 가격이 얼마가 더 싸네? 비싼 단지만큼은 오를 거라고 판단.

비교평가를 통해 어떤 걸 선택할지는 나의 포지션에 따라 다르다.
입지 더 좋은 신축 vs.  입지 덜 좋은 신축
내가 더 금방 오를 것. 전세가가 올라 금방 투자금을 회수해야 한다면 신축
오래 가져갈 거라면 구축
 

- 가치성장투자 : 투자금이 많이들더라도 가치대비 싼 것 : 현재 상황, 가치가 좋아 팔지 않고 오래 가져갈 물건, 전세보증금 상승으로 현금 흐름을 만든다
- 소액투자 : 투자금 작게 챗수 여러개 -> 취득세 등 완화, 임대주택사업자 등 다주택이 유리할때

가치성장투자이면서 투자금이 적은 것 : 고수의 영역

입지 좋은 구축 vs. 입지 덜 좋은 신축
신축은 전세금이 더 높고 빨리 오름 -> 종잣돈 흐름이 어렵고 2년마다 전세상승분이 중요한 사람
종잣돈 잘 모으고 장기투자로 오래 가져갈 수 있는 사람 -> 구축
그리고 구축의 경우 용적률 봐야한다. 용적률이 210% 이하이면 사업성 나오는 편.