금호동 만호마을 쌍용예가 수익률분석보고서 [열반스쿨 기초반 83기 94조 2부스타트]

✅아파트 : 금호동 만호마을금호쌍용예가

   (소개) 

    - 2009년 3월 입주(16년차)

   -  336세대, 7개동, 최고 15층 용적률 172%,

   -  지하주차 631대 (주차공간 충분)

   - 42평형 108세대, 49평형 144세대,  54평형 84세대

   - 관리비 평균 32만원, 편상형 구조로 조경우수, 초품아(만호초)

   - 지난 10년간 금호동내 가장 고급아파트로 입지함

✅위치(지도)

   제2순환도로에 인접하여 이동이 편리하고 

   행정동은 금호1동이며, 월드컵경기장, 풍암저수지, 롯데맥스가 생활권내 있음

✅입지평가

1. 직장 : B등급

    - 광주 서구 사업체수는 167,123개, 종사자수는 39,773명

    - 인구 비중대비 사업체수와 종사자수는 다른 구에 비해 많은 편임 

2. 교통 : A등급

  -  2026 지하철 2호선 개통시, 역세권 형성

  - 자차이용시 주요업무지구 모두 30분이내 가능

    상무지구 10분, 기아차 13분, 첨단산단 19분, 평동산단 25분등

3.학군 : B등급

 - 초등학교 : 만호초등학교 배정

 - 중학교 : 동명중(상위 9%), 금호중(10%), 송원중(12%)

                 광주중학교 (상위20%), 운리중 (상위 61%)

 - 학원가 : 41개 학원 밀집지형성(도보 10분내) 이동가능하나  
                   다만, 대표 학원가인 봉선동, 수완지구보다는 낮은 수준

4. 환경 :  B등급

 - 대형마트 2개 (롯데마트 풍암동, 치평동 롯데맥스)

 - 스타벅스 3개

 - 대형공원 4개 (풍암저수지, 운천저수지, 상무시민공원, 금호천변)

 - 서구 농수산물 도매센터

 - 도서관(광주학생문화회관), 서구문화센터 등 입지

    향후 인근 상무지구내 광주대표도서관 입지 예정

5. 공급

   - 2026년 금호동 마륵 위파크 917세대

   - 2027년 중앙공원 롯데캐슬 시그니처1단지 입주 929세대 입주로 공급물량 대거 대기중

   - 2028년까지 입주물량 대거 쏟아질 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

  1) 저평가 : 전고점대비 17.3% 하락, 그러나 대형평형으로 전세가 형성 어려움

  2) 환금성 : 환금성은 있으나 대형구축아파트로 매력도 낮아짐

  3) 수익률 : 전고점 대비 수익률 하락, 향후 10년이상을 보면 가격은 상승할 것으로 보이나 상승폭 제한적

  4) 원금보존 : 원금은 보존가능하지만 매우 지난한 시간 필요 

  5) 리스크 대비: 세대수 작은 대형평형으로 지난 16년간 전세가가 형성이 되지않았고

                           향후 입주물량이 많아 리스크 커진상황

나의 투자 결론 : 가급적 매도가 바람직

✅ 작성하면서 느낀점 

  -  처음하는 거라 낯설고 어려웠지만,  항목별로 정리해보니 주관적인 감정들이 걷어지고 

      객관적인 사실들이 확연이 들어나 보여서 투자결정이 훨씬 용이해졌음 

     ('내 집인데 제일 좋아' 라는 유치한 고집이 버블처럼 걷혀짐)

  - 역시 투자에는 원칙과 기준들이 필요함을 절감함