권선동 수원아이파크시티7단지 수익율 분석 보고서 (열반스쿨 기초반 82기 8조 에플로랜스)

✅아파트명

권선동 수원아이파크시티 7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   수원시 권선구  종사자수  124,748명

2. 교통

  강남 1시간 34분 / 여의도  1시간 20분 / 시청 1시간 25분

3.학군

권선중학교 47.6%, 규장초중학교 신설 (25년 3월)

4. 환경

인근 이마트, NC백화점, 수원버스터미널

5. 공급

2024년 12월 서둔동 힐스테이트 수원파크포레 482세대

2026년 02월  오목천동 오목천역 더리브  201세대

2026년 08월  매교역팰루시드  2,178세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  현재 시세 : 매매가 5.45억, 전세가 3.4억

  5년내 고점매입시 : 21년 09월  매매가 6.4억, 전세가 4.3억 (수익율 -45%, 순수익 -9,500만원)

  5년내 저점매입시 : 22년 12월  매매가 4.5억, 전세가 2.9억 (수익율 62%, 순수익 9,800만원)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 15% 떨어진 수준, 전세가율 평균 65%, 

                 저평가까지는 아닌 중위가보다 조금 떨어진 수준으로 판단됨. 

2) 환금성 : 좋음, 대단지로 월 2건~3건 이상 꾸준히 거래됨.

3) 수익률 : 전저점 기준 수익율 62%, 전고점 기준 -45%

4) 원금보존 : 투자금 2억, 원금보전 가능할 것으로 판단됨.

5) 리스크 대비: 2026년 권선구 공급물량 2,800세대 → 역전세 대비 보유금 2000만원 보유 (전세금의 6%)

나의 투자 결론 : 

수원 아이파크시티 1단지~10단지가 집중되어 있는 대단지, 인근 세류역, 수원버스터미널, 이마트, NC 백화점, 강남권 직행버스 정류장 등 장점이 큰 물건으로 생각되어 그 동안 눈여겨 보아왔으나,

투자 원칙 기준으로 평가할시, 강남권 접근성 1.5시간, 학군, 수익율을 따져보았을 때, 투자금 2억으로 투자하기에는 좋은 물건이 아닌 것으로 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연한 감정이나 호재로 판간하는 것이 아닌 원칙을 가지고 제대로 평가해보니, 보이지 않는 부분들이 보이기 시작하였습니다. 투기가 아닌 원칙을 기반으로한 가치 투자가 얼마나 중요한지, 평가의 툴을 표준화시키고 경험치를 쌓는 일의 중요함을 새삼 느꼈습니다.