대전 서구 황실타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기68조 기네스공]

✅아파트명 

대전 황실타운 31평(1994년식 / 2,000세대)

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 (서구 B, 종사자수 10만 이상)

대전 서구 종사자수 : 198,272

2. 교통 (S, 자차 15분 이내)

>대학교(카이스트, 충남대) : 자차 7분 내, 버스 20분 

>직장(대덕밸리) : 자차 12분, 버스 35분

>정부대전청사, 시청 : 자차 10분 내, 버스 20분

3.학군 (A)

초, 중, 고 : 도보 5분 내 

갑천중학교 : 학업성취도 평가 / 92.6%

서대전고등학교 : 학업성취도 평가 / 97.8%

4. 환경 (A, 백화점 1개 이상)

이마트, 갤러리아백화점 : 자차 5분 내

5. 공급 (C, 적정수요 3배 이내)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 33% 빠진 가격으로 매우 싼 편. 

명문 학교 갑천중, 서대전고가 있고, 교통이 매우 편리함(바로 옆 대덕대교를 건너면 대덕밸리가 있는 유성구)에도 불구하고 바로 옆 단지에 같은 연식의 아파트 보다 싸다. 

2) 환금성 : 중, 고등학교 전학을 위하여 이사 오는 세대가 많은 것으로 보임(초등학교 고학년으로 올라갈 수록 학생수가 점 점 늘고 있음) 카이스트, 충남대, 대덕밸리가 가까운 것도 수요에 영향을 미칠 것 같음.

3) 수익률 : 31평 기준 투자금 9천만원 필요. 저점 매수 시 수익률 128%

4) 원금보존 : 전세가율 76% / 원금 보존 리스크 있음.

5) 리스크 대비 : 전세 수요가 꾸준히 있으나, 3년 내 공급이 서구 주민의 3배 이내 이므로 역전세 위험이 있어 3천만원 정도 여유자금 필요.

나의 투자 결론 : 몇 년 내 리모델링사업 호재가 있고, 명문 학교, 교통 면에서 매우 양호한 아파트이지만 수익률이 200%가 안되고 3년내 공급이 많아서 역전세의 위험이 있음. 여유자금이 없어서 투자 불가능 

✅ 작성하면서 느낀점 :  몇 군데 아파트의 수익률 분석을 해보았다. 과제를 빨리 제출하면 더 이상 수익률 분석을 안 할 것 같아서 과제 제출 시기를 좀 늦췄다. 평소에 매물을 검색해보면서 마음속에 1등이라고 번호를 매겨 놓은 아파트가 전부 투자 불가능이였다. 거래량도 많고 환경이 좋은데 이유가 무엇일까? 결론은 수익률이 기대에 못 미치는 건이 많이 있었다. 이번 과제에서 배운 것이 몇 년 간 책에서 얻은 지식보다 훨씬 값지고 투자를 시작하는 나에게 도움이 많이 되었다. 이번 과제와 앞으로의 수많은 임장 활동을 통해서 잃지 않는 투자자가 되고 싶다.