독산동 e편한세상독산더타워 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83&84기 돌려차기]

✅아파트명

e편한세상독산더타워

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 금천구 종사자수 255,449명

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

- 강남역: 40분
- 여의도역: 38분
- 시청역: 42분

3.학군

- 가산중: 65%
- 세일중: 64%
- 하안중: 83%
- 철산중: 91%
- 안천중: 78%
- 가림중: 82%
- 한울중: 59%

4. 환경

- 병원: 고려대학교 구로병원, 명지성모병원, 광명성애병원, 희명병원
- 대형마트: 롯데마트맥스, 홈플러스메가푸드마켓
- 백화점: 가산디지털단지역, 구로역

5. 공급: 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: e편한세상 독산더타워 26평형 현재 매매 7.22억, 전세 4.65억
5년내 고점매입시: 1. 전세저점 2022년 8월 매매 9.1억, 전세 4.9억
                                2. 전세고점  2022년 11월 매매 9.1억 전세 5.1억
5년내 저점매입시: 2020년 6월 매매 5.2억, 전세 4.3억

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 비교평가할 많은 건물을 보지 않아서 확인불가

2) 환금성 : 7-8월 월5회정도 거래, 그 이후 11월 까지 월 1회 이상 거래

3) 수익률 : 고점에 매수 시 수익률 -45%(전세고점시, 47) 순수익 -18,800만

                저점매수시 224% 순수익 20,200만

4) 원금보존 : 전 고점대비 딱 20% 빠진 상태, 현 전세가율 64%

5) 리스크 대비: 전세가는 받쳐주는 편인 것 같으니 리스크 대비는 어느정도 될것 같음

나의 투자 결론 : 현 시점 사서 나쁘지 않은 물건으로 생각됩니다. but 투자금 부족으로 현재 구입불가 

✅ 작성하면서 느낀점 : 하나하나 퍼즐을 모아가는 느낌입니다. 하지만 저평가는 많은 물건을 비교해봐야할것 같습니다.