인천 연수동 대우삼환 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 62조 ryeol]

✅아파트명 

대우삼환아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

연수구 종사자 수 145,549명, 사업체 수 32,548

2. 교통

강남역: 1시간 22분

여의도역: 1시간 6분

시청역: 1시간 22분 

3.학군

연성중 93% 인천여자중학교 91% 청량중학교 89%

4. 환경

대형마트 스퀘어원, 이마트 도보5~10분 이내

나사렛국제병원 도보15~20분 이내

5. 공급

 송도더자이스타 1533대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 2024년 11월 매매 44,800 전세 31,000

고점 2021년 9월 매매 62,000 전세 45,000

저점 2019년 12월 26,500 전세 25,000

: 고점에 매수시 수익률 -101% 순수익 17,200

: 저점에 매수시 수익률 1220% 순수익 18,300

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 시세와 비슷. 저평가라고 단정짓기엔 어려움 가치는 나쁘지 않다고 생각함

2) 환금성 : 역세권, 초중고 도보가능 등 장점이 있으나 주변 동시대 아파트들의 물량이 조금 많아 환금성 좋진 않음

3) 수익률 : 수익률은 괜찮아보이고 앞으로 오를 가능성이 있어보이지만 큰 수익률을 기대하기엔 이른거같음

4) 원금보존 : 69~71%의 전세가율로 평범하거나 기대에 조금 모자라는 것 같음 주변 동시대 아파트들의 물량이 조금씩 나오는 상태라 매도가 조금 어려울 수 있을 것이라 생각

5) 리스크 대비: 역전세가 나올 경우 대출을 통해 대신해야하는데 리스크가 있어 힘들 것 같음

나의 투자 결론 : 입지, 학군 등은 좋으나 서울까지의 거리가 있고 주변 동시대 아파트들이 많아 물량이 많은 상태. 가치성은 있어 가격이 오를거같으나 확실함과 저환수원리에 맞지 않은 것 같아 투자는 안하는게 맞는 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리을 직접 판단하기가 어려웠고 실제 거주하던 곳이라 가치성을 높게 보았으나 실제 분석해보니 내가 생각한 것보다 그렇게 높지 않을 수 있다는 것을 알 수 있었음 분석이 처음이라 어색하고 모르는게 많은 것 같았고 다른 사람들의 분석을 보고 배워야겠음