안녕하세요.
몸과 마음이 건강한 투자자,
2월 전까지 반드시 가치 있는 물건을 싸게 매수할 투자자 산수국입니다 :)
이번에 뉴페이스 줴러미 튜터님의 강의를 처음 듣게 되었는데요.
튜터님의 현장감 넘치는 정보들과
임보, 임장, 투자를 위한 여러 꿀팁을 들을 수 있어 감사했습니다.
곧 있을 1호기 등기 전까지,
임보 쓸 때마다,
계약 준비 과정에서 막힐 때마다
필요한 내용을 찾아 들춰보며
교과서처럼 교재를 활용하게 될 것 같습니다.
감사합니다 튜터님! :)
#생활권 선호도
단지의 가치를 비교할 때
그 단지가 속해 있는 생활권이 중요한데요.
생활권의 선호도가 굉장히 주관적이라고 느껴져서 어려웠는데
상중하 등급을 정량적으로 알려주셨습니다.
상: 뉴타운/택지
중: 500세대 이상 아파트 대부분 + 빌라 일부 (언덕도 들어감)
하: 빌라 대부분 + 나홀로 아파트
ACTION) 생활권 상중하 등급 나누기
#단지 임장
실전반에서는 분임 다음날 단임을 진행하는 경우가 많은데요.
그래서 분임 후 별다른 준비 없이 진행되곤 하는 단임이라
단지의 순위, 선호도는커녕
지역 전체 지도와 생활권 선호도가 함께 뒤얽히기도 합니다.
이럴 때일수록, 분임에서 매긴 생활권 순위를 기억하고
단지의 연식, 세대수를 알고,
그 후 단임 포인트에 집중해서 단지를 봐야합니다.
-단임 포인트: 조경 / 관리 상태(보도블록. 외관/도로 페인트칠, 도로 연석) / 자동차 / 사람
그 후 반드시 단임을 복기 및 가격 확인을 해야하고
특히 당일에 기억이 살아있을 때
상중하를 정리하고 넘어가는 것을 강조해주셨습니다.
분임 때는 생활권 순위 공유하면서
단임은 안 한다며.. 역시 다 알고 있으신 튜터님..!!
이번에도 분단임을 이틀 연속하면서
일요일 밤에 소소한 보상을 하겠다며 유튜브를 보았는데요.
다음 달에는 단임 당일에 임보 1장 장표를 만들어야겠습니다.
ACTION) 단임 포인트 4가지 집중
생활권마다 단지 정리(상중하)하고 넘어가기
당일 사진 보면서 복기 필수. 줄글 정리하는 임보 1장 장표 만들고 자기
#단지 선호도 - 급지별 선호요소 중요도
1-3급지는 땅이 가치가 높은 곳이므로
위치 가치가 중요하고
4-5급지는 상대적으로 땅의 가치가 크지 않으므로
단지, 환경 가치가 중요합니다.
튜터님께서 급지별로 시범 보여주신 대로
현임장지에도 아래와 같이 적용해보았는데요.
뉴타운1확장지역 대장 > 뉴타운2 대장 > 뉴타운1 대장
(위치, 환경, 단지) (단지, 환경) (위치, 환경)
두 번째 단지, 세 번째 단지 연식 14년차인데, 전고 비슷. 현재는 벌어졌다.
뉴타운2가 뉴타운1만큼은 아니지만, 전보다 환경이 좋아지고있어 가치를 찾아가는 중인 듯하다.
확실히 위치가 좀 떨어져도 단지와 환경의 힘으로 높게 간다.
#역세권 비교
이번 줴러미 튜터님의 강의에서는
여러 입지 요소들을 정량화한 내용이 많아서 유용했습니다.
세부적인 요소들까지 정량화해주셔서
단지 대 단지 비교를 할 때
기준을 갖고 명확하게 할 수 있었습니다.
-역세권: 단지 바로 앞에 역이 있는 경우 / 역 반경 800m, 도보 10분 이내
-비역세권: 버스 10분(마을버스 3~4 정류장), 그 외(버스 10분 이상)
ACTION) 임보 교통 부분에 역세권 단지 800m 원 그린 장표 추가
#공급이 단지에 미친 영향
수도권은 공급과 매매/전세가 1:1 대응하지 않고
시장 상황, 정책, 금리, 경제 등 여러 변수의 영향을 받기 때문에
이러한 요소들을 함께 파악해서
공급이 단지에 미친 영향을 파악해야 합니다.
공급 관련 내용은 공급 시기, 단지 선정 등이 어려워서
아직 임보에 담아본 적이 없는데
구체적으로 가이드를 주신 만큼
그대로 다음 임보부터 적용해야겠습니다. :)
ACTION) 1. 시장 상황 파악 - 매매/전세 지수 파악 (아실 공급, 매매전세지수)
2. 과공급 시점 직전 2년(고정) 단지 전세 변화 보기 (호갱)
#매물 털기 절차
전수조사 → 후보 단지 선정 → 최저가 매물 매임 → 단지 모든 부동산 들어가서 더 싼 물건 찾기 → 우호적 사장님 메모, 추후 컨택
#단지 VS 단지 장표 구성
- 입지4요소 비교 → 생각
- 가격 → 생각
댓글
산수국님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
