면목동 사가정센트럴아이파크 아파트 수익률 분석 보고서 [NOT A BUT I3 경제적자유! 82이뤄서 하고싶은거 다하조 착한달]

✅아파트명

사가정 센트럴 아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 :B

중랑구 종사자수 113,144명

2. 교통 :A

 강남 49분 / 여의도 61분 / 시청 56분

3.학군 :C

중화중 61%, 면목중 65%

4. 환경:B

홈플러스 면목점 , 녹색병원(종합병원)

5. 공급 :B

리버센SK뷰롯데캐슬 2025.11 / 1,055세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

11월 실거래 매물 : 10억 7000, 9층 / 전세 실거래 (12월) : 6억

12월 현재 기준 매물 : 11억 2000, 고층, 남향

저평가 : 전고점 대비 15%

환금성 : 1,505 세대 대단지 아파트, 고층 매물로 환금성은 좋은것으로 판단

수익률 : 투자금 4.7억 (매매 10.7억, 전세 6억) / 기대수익  0.65억(전고점 11.35억- 현재 10.7억) 

원금보존 : 전세가율 56%로 서울기준인 60%에 미달점 / 하지만 중랑구내 1000세대 이상 대단지 아파트 중 신축 아파트 대체 가능한 아파트를 찾기가 어려울 것으로 보여짐 (단지독점성이 있는걸까?)

리스크대비 : 현재 전세시세를 보면 역전세 리스크는 적어보이고 / 내년 중랑구 공급량이 1000세대 정도로 B 등급으로 안정적인것으로 보여진다.

✅ 투자결론 : 

 중랑구 대단지 아파트 중 신축이 거의 없어 단지 자체의 메리트는 있어보이지만, 현재 전고점 대비 15% 로 20%가 이미 깨져있고, 전세가율도 56%로 기준인 60%가 되지 않는 상황. 학군도 좋지않고 근처에 학원가도 아예 형성이 되어있지 않아서 학군 영역에서는 아예 메리트가 없음(하지만 중랑구가 전체적으로 학군이 좋지않은것도 사실..) 그리고 2년 OR 4년뒤에 매도를 한다고 했을때 기대수익 0.65억 / 투자금 4.7억 > 13% / 2 를 하게 되면 1년 기대 수익률이 10% 미만으로 떨어지게 된다. 

결과적으로는 투자를 진행하지 않는 다는 결론!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

매번 추상적으로만 이 아파트 대장주지, 우리지역에서 비싸고 좋은 아파트지 라고만 생각했는데 왜 이 아파트를 선호하는지 나름 분석을 하게 되었고, 지금 시점에 투자를 해도 되는지 공부하게 되었고, 앞으로 어떤 물건들을 보고 싶다는 생각을 하게 된 것 같습니다. 그리고 가장 중요한건 비교분석 > 가치평가를 할 수 있도록 많은 앞마당과 아파트를 알고 있어야 한다는점을 느꼈습니다!