상동 행복한마을금호어울림 수익률 분석 보고서[열기 83기 5늘도 5뚝이처럼⛄ 일어나조 최강화이팅]

✅아파트명

행복한마을 금호어울림

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부천시 종사자수: 297,595명

2. 교통

  강남역: 67분 / 여의도역: 55분 / 시청역: 60분/구로디지털단지: 47분

3.학군

상일중 89%/3.0%(9명), 석천중 91%/4.0(14명)

4. 환경

            -백화점:2개/대형마트:2개/종합병원:3개

           (7호선 남쪽으로 대형마트, 백화점, 아울렛 상권이 몰려 있음)

5. 공급

원미구: 입주물량 없음/2027년 부천시 소사구, 시흥시에 공급확인

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✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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✅현장사진

-상일초, 상일중( 학군지)가깝고 정문 앞에 학원가, 외식상권등 편의시설 잘 형성되어 있어 아이들 키우기 좋은 곳(다만 유흥 상권이 혼재 되어 있어 아쉬움)

-단지안은 2000년대 초반 구축 아파트지만 관리 잘 되어 있음. 지하주자장은 있지만 연결은 안되어 있음

-상동역 도보 7분으로 이용 가능하고 중동IC(고속도로) 옆이라 교통 접근성 좋음

 -상동호수 공원, 홈플러스, 뉴코아 아울렛등 근접해 있어 살기 좋음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 10억2천만원 현재 호가 7.95억 23% 하락

2) 환금성 : 422세대/전용84/매매와 전세가  꾸준히 거래되고 있어 환금성이 좋음

                   선호하는 학군지 단지(상일중:86%)여서

                   전세 수요가 꾸준히 있음.

                   * 현재: 네이버 전세물건 1개로/전세 부족/투자시 전세 때문에 힘들지 않겠다.

3) 수익률 : 투자금 1.95억/고점까지 가격 상승시 2.5억 수익/고점에서 매수시 수익률을 -56%

                  고점까지 매매가 상승한다면 수익률 100%이상

4) 원금보존 : 현재 매매가 고점대비 -23% 빠진 상태, 저평가 되어 있음.

                     전세가율75% 

5) 리스크 대비:  현재 원미구는 25,26,27년 3년 동안 공급  없음

                          27년-부천 소사구

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               -소사구와 시흥에 1000세대 이상

               공급이 있긴 하나 하급지 공급으로 큰 영향을 미치지 않을 것으로 봄           

              -학군, 역세권, 환경 인프라 잘 형성되어 있어 전세 수요 탄탄함.

                          역전세 리스크 없음 

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

서울은 3급지 이상  고점대비 가격이 많이 회복되었고 

4급지 선호단지, 랜드마크 단지들도

가격이 많이 올랐다. 가격 회복이 많이 된 서울 상급지 보다 아직 상승 흐름이 오지 않은 

수도권을 눈여겨 볼 필요가 있다고 생각한다.

부천시 원미구는 수도권 외곽이긴 하지만 7호선, 1호선이 지나가고 있어 1시간 이내로 업무지구(강남, 여의도, 시청) 접근성이 좋다.

7호선 상동역에서 신중동역 사이에 백화점, 대형마트 상권도 잘 형성되어 있어 생활하기 편리하고 살기 좋은 곳이다.

1기 신도시로 균질성이 좋아 쾌적하고 환경적으로 인프라가 잘 되어 있다.

7호선 역세권, 학군지, 환경 인프라가 좋은 단지들이 아직 오르지 못한 상태이다.

3개월 전보다 전세가율이 5%상승

, 매매가는 0.9%정도 떨어졌다.

앞으로 전세가율이 더 상승한다면 투자금이 적게 들어 충분히 투자 가치가 있다고 생각한다.

시세트레킹을 통해 1억 미만 소액으로 투자 가능한 단지들도 찾아보면 좋을 것 같다.