초보 투자자가 대출 규제의 벽을 깨고~ 1호기에 성공 할 수 있었던 이유 [최강화이팅]



안녕하세요.

"행동하는 행복한 투자자" 최강화이팅입니다.

올해는 더 벌지는 못해도

잃지 않는 투자를

행동으로 옮기자.

마음먹었습니다.

24년이 되기전 23년 12월부터 꾸준히

긍정확언을 월부카페에 쓰기 시작합니다.

일상이 된 생각은 미래를 바꿀 수 있다.

이것은 막연한 망상이 아니다.

기억이 된 상상의 힘이다.

'미래를 기억할때 그 미래가 나에게 펼쳐진다.'

나는 나의 스무살을 가장 존중한다_이하영_p.49

긍정확언의 힘!! 첫 신투기 강의 듣고 1호기 투자를 마음먹다.

일주일에 최소3~4번은

긍정확언 올리는 습관을 루틴으로 만들었습니다.

나는 2024년 9월30일 까지 서울 4급지에 1호기 투자한 투자자가 된다

이렇게라도 확언하고 선포하지 않으면

시간만 흘려보내고 말겠다는 생각에

결단을 내렸습니다.

매월 완벽하진 않지만 앞마당을 꾸준히 만들어 나갔습니다.

내가 투자할 수 있는 서울 4, 5급지 서울 4급지에 준하는 경기도 지역까지 ~

비슷한 급지 보다는 더 좋은 지역을 보아야 이지역이 싼지 비싼지

비교 가능하다고 해서 서울 3급지 핵심 2지역 까지~

앞마당은 계속 늘어가는데 정작 투자해야지 라는 마음은 들지 않습니다.

내가 매일 쓰는 긍정확언에는 9월에 1호기 한다고 적었는데~ㅠ

원래 이게 맞나?

아니면 내가 느린 사람인가?

앞마당 몇개부터 투자 가능하지?

1호기 이상 투자한 조장님들, 조원들에게

언제 투자해야지 라는 확신이 들었는지 물어보기도 하고~

그렇게 시간은 흘러 5월에 내마중 조장님과 서울 4급지 매임하는데 시장의 움직임이

바뀌고 있다는걸 느꼈습니다.

계속 하락장일줄 알았던 시장이 매수거래가 살아나고 호가가 오르고 있다는

사실을 . . . . . .

6월에는 동료들이 1호기를 했다는 소식들이 들리고~

저도 마음이 조급해지기 시작합니다.

투자 하고 싶은데 확신은 없고~

서울시장이 상승세를 탈 무렵 발 빠르게

7월에 신투기반이 신설됩니다.

마지막으로 신투기 수업듣고

투자해야지 라는 마음을 먹게 됩니다.

(투자금안에 들어오는 매물 뭐라도 사자~

그 때의 마음은 정말 간절했습니다. )

이미가격이 올라 갔다면?

무조건 서울이 아니라 같은 가치를

갖는 더 저평가된 가격을

찾으셔야 합니다.

제주바다님_신투기 강의 중 내용

저의 임장지는 경기도 ◆◆이었고

조원들과 임장하며~강의 듣고 시세트레킹하는데

같은 급지인데 ◆◆이 더 비싸다는 생각이 듭니다.

드디어 1호기 해야겠다는 확신이 들기 시작합니다.

기존 앞마당인 ★★와 ♥♥, ●●이 상대적으로 싸다는 생각을 하면서

신투기 끝나면 ★★지역 매임을 8월 한달내내 하자라는 목표를 잡고

1호기 투자를 결심합니다.

처음이자 마지막 빈쓰튜터님과 매물코칭

★★지역은 작년11월 초보일 때 자실하면서 만든 앞마당이라 결론을 제대로 쓰지 못했는데~

그동안 월부에서 공부한게 있으니 찾다보면 투자물건이 있지 않을까 막연하게 생각했습니다.

1순위 생활권은 아니지만 분당과 인접해 있고

더블 역세권에 투자기준, 투자금에 들어오는 단지_ A와 그옆단지 B를

매임예약 했습니다.

가격확인 한번 더 할겸 네이버에 들어갔는데 가는 중에

호가가 3500만원 올라있는

매물을 보며 마음이 조급해졌습니다.

이러다 이 지역도 놓치는 건 아닌가 싶어 내마중때 만난 조장님께

조언을 구합니다.

최강님 아직 기준도 못잡고 계신것 같은데 헤매지 마시고

이번주 본 매물들 매코 한번 넣어보세요.

아직 매물도 충분히 보지

못했고 매물 털기도 못했는데~~~가능한가요?

매물에 대한 확신 없이 그렇게 매코를 신청하게 됩니다.

빈쓰튜터님!! 과 1번째 타임인 12시에 예약 되었습니다.

엄청 혼날 줄 알았는데~

다행히 따뜻한 격려의 말씀과 앞으로 해야될 행동을

알려주셨습니다.

매임도 제대로 하지 않은 상태에서 매물만 찍어서 이거 어떻냐고 물어본 형국~

(완전 챙피하고~내가 그동안 강의에서 배운 내용은 현장에서 적용이 안되었다는~사실을 인지)

★빈쓰튜터님:

지금본 단지 해도 좋은데~

1호기 하고 나면 더 좋은거 찾아볼껄~

분명 후회하실테니 ★★지역을 꼼꼼히

매임하고 투자해도 늦지 않습니다.

매임하다 그 지역 날라가도 괜찮습니다.

너무 조급해 하지 않으셔도 됩니다.

지역을 마이크로하게 분석하셔야 다음 투자에서도

적용하실 수 있어요.

네 알겠습니다. 해볼께요.

대답은 했지만,

또다시 멘붕이 옵니다.

그 많은 단지를 어떻게 다 보지~눈물이 납니다.

8월이라 날씨도 30도이상 35도를 육박하는 더위와 제 자신과의 싸움이 시작됩니다.

매임을 3~4타임 밖에 해본적 없는데~

갑자기 6타임씩 하는게~

어렵습니다.ㅠ

처음부터 잘 할 수는 없었습니다.

매주 타임을 늘려 나가다 보니~

어느덧 부사님과 일정 조율하고 매임이 익숙해지기 시작합니다.

매임정리하고

단지분석을 하면서 3주째 부터는 가격의 흐름과 선호단지가 보이기 시작합니다.

지역을 왜 디테일하게 분석해야 하는지 튜터님의 말씀이 백번 이해가 됩니다.

(빈쓰튜너님 감사합니다.^^)

대출규제의 벽과 만나다

한창 매임에 속도도 붙고 익숙해질 무렵

대출규제와 갭투자 전세대출 제한 뉴스는

저한테는 청천벽력과도 같은 소식이었습니다.

다음생활권 매임을 하려고 부사님께 전화를 했습니다.

투자하려고 매물예약하려고 한다고 했더니 뉴스 못봤나며

"갭투자 전세대출 안나온데"~ 아~~~그래요!!

제가 아직 뉴스를 못봐서~

부사님 그러면 전세 끼여 있는 물건 보여주세요.

라며 전화를 끊고 서투기때 만난 1호기를 먼저 하신 조장님께

도움을 요청합니다.

최강님!! 주전이나 전세끼여 있는 물건위주로 보여달라고 하면

어떨까요?

아~그러면 되겠군요. 감사합니다.^^

다시 정신차리고 매임예약을 잡습니다.

"전세 끼인거 세입자 들어간지 얼마 안돼서~ 집 못봐"

사장님 봐야지~사죠. 어떻게 집을 안보고 사요.

그러면 같은 동인데 볼 수 있는 다른 집을 보여 줄께. 구조만 봐

그리고 그집은 사진으로만 보면 어떨까?

네 사장님 그렇게 라도 보여 주세요.

저 투자하려고 보는거에요. 투자 너무 하고 싶어요.

간절함으로 부사님께 또한번 어필해 봅니다.

그렇게 투자기준에 들어오는 단지 4개를 뽑고

다시 두번째 매물코칭을 신청했습니다.

이번에는 자유향 튜터님~

매코 올린 물건 중 1개는 전세입자가 보는 시간을 정해 놓은 물건이라 보지 못한채~

매코 예약된 그날 올리버 매니저님께 이른 아침에 전화가 옵니다.

최강님 자유향 튜터님이 매코올린 매물2개 중 1개 마저 보고 다시 날짜 잡자고 하시네요.

아~~네. 알겠습니다.

전화 받고 부사님과 통화 후 다음날 바로 그 매물을 퇴근 후 남편과 보러 갔습니다.

부사님이 집주인과 전세입자가 갱신청구권을 썼다며 2천정도 전세 내려서 갱신하는 걸로

얘기가 됐다고 하시더군요.

부사님, 저한테 그얘기는 안하셔서~ 그러면 투자금이 더 들어가 못할 것 같습니다.

네고도 안된다는 부사님 말씀~(자유향튜터님의 현명한 판단으로 매코는 못받았지만~)

매코는 신청했는데 비용도 만만치 않고, 지난번 처럼 확신없는 매물 코칭은 아니다 싶었습니다.

~다시 더 열심히 매물을 찾아야겠다는 생각에

정신이 번쩍들었습니다.

이대로 매코 신청하면 안될것 같아~비슷한 급지의 앞마당을 전수조사하기

시작합니다. 주인전세, 전세 끼여 있는 물건 위주로 15~20%사이로 저평가 되어 있고

당연히 입지는 선호도 있는 매물로 투자금 내에 들어오면 전임하고,

매임예약잡고~

결국 올리브매니저님께 매물 더 보고 다시 매임 잡겠다고 매코 취소를 요청합니다.

매물코칭 취소한 다음날 올해는 매코 잠정중단~! 이라는 공지를 동료를 통해 알게 되었습니다.

동료 레버리지, 투자 기준을 다시 잡다.

다시 투자매물 4개를 찾았습니다.

물어볼 때도 없고 답답한 마음에 서투기 때 만난

경력자 동료에게 도움을 요청합니다.

투자매물 4개의 리스트를 보여주며~투자범위에 들어오는데

투자해도 되는지 봐달라고~

"최강님~갭만보고 투자하지 마세요.

숙제하듯 매물뽑지 마세요

9월에 앞마당 안만들면 어때요.

투자금+5000만원 까지 선호입지, 하락률, 수익률 순으로 점수 매기고

뽑아보세요." (9월 까지 매임 해보세요.라고 들렸습니다)

또 한번 뒤통수를 맞은 느낌이었습니다.

더 좋은 것을 찾아보고 투자 해야겠다는 생각보다

안정적으로 투자금 범위내에서 가능한 것만 보고

있는 나를 발견했습니다.

이번에 투자하면 앞으로 투자금이 없어 하고 싶어도

못하는데 '1호기 하든 못하든 9월까지 후회없이 더 좋은 매물 찾아보자.'

다시, 마음먹고 네이버 부동산에서 매물을 찾기 시작합니다.

드디어 1호기 투자, 매물 가격 협상시 잘한점과 아쉬운점

드디어 투자 매물2개를 투자 후보로 뽑고 1순위, 2순위를 정했습니다.

매물1개는 앞마당은 아니지만 신투기 강의에서

입지분석을 통해 충분히 좋은 입지라는 확신이 있었습니다.

1순위 먼저 협상을 해보고 깎이지 않으면

2순위를 하는 것으로 결정했습니다.

1번 매물 사장님에게 먼저 전화를 겁니다

사장님 네고 가능한가요? 왜 파시는 거래요.

잘 모르겠다는 사장님! 네고는 1000만원은 안될꺼고

500만원 까지는 해보겠다고 하시며

소극적인 태도를 보이십니다.

그래서 다른 부동산 사장님께 전화를 겁니다.

부사님 00동 00호 매물요 네고되면 사고 싶은데~

그럼, 주인이랑 통화하고 연락 줄께요.

부사님: 아 그 물건, 안깎아 준데.

나: 사장님, 수리가 안된 완전 기본에 내력벽이라 곰팡이도

있던데~ 안된데요?

부사님: 지금 충분히 싸게 파는거라 안된데. 그리고

전세입자랑 이번주 목요일에 우리부동산에서 1000만원 내려서 갱신청구권 쓸거야.

나: 사장님, 200만원도 안되요?

부사님: 주인이 급한게 아니라 지금 안팔아도 내년에 오를껀데 깎아줄 이유가 없지.

전적으로 매도인편인 부사님과 물건지 부동산이라 다른부동산에

전화해도 이부사님과 통화해서 매도인과 소통가능함을 알았습니다.

협상이 생각만큼 싶지 않음을 깨닫고

나에겐 아직 2순위 물건이 있지 라며 위로합니다.

다음날 2순위 물건 부사님께 전화를 겁니다.

나: 사장님, 지난주 토요일에 본 00 아파트 매물사고 싶은데 2000만원 네고 안될까요?

부사님: 2000만원은 지금 시장에서 어렵고 1000만원은 해볼께?

나: 사장님, 네고 되면 살꺼에요. 잘좀 부탁드려요.

1시간 후 다시 부사님한테 전화가 옵니다.

부사님: 지난번에 매수하려는 분이 있었는데 500만원 깍자고 해서 안팔았데

500만원은 안될것 같아. 아들이 결혼해야 해서 결혼자금이 필요한데

깎을 수 없다네. 결혼자금이 부족해서 ~

그렇게 전화를 끊고~한번 더 네고 해보고 안되면 할 수 없지 라는 마음으로

부사님 그럼 200만원 깎아 달라고 한번만 더 전화해주세요.

그렇게 200만원이 깎이며 잔금을 한달안에 해주는 조건으로

1호기를 했습니다.

부사님은 잔금 언제 가능하냐고 물어봤고 저는 아무 생각이 없었습니다.

전세낀 물건이라~

빠르면 한달 ~두달 사이라고 얘기했는데~잔금을 한달안에 빨리 칠 줄이야~헉!!

잘한점

끝까지 적극적으로 협상한점

아쉬운점

매수인의 사정을 좀더 디테일하게 알았더라면 (돈이 급한 상황)

더 저렴한 가격으로 매수하지 않았을까라는 아쉬움이 남습니다.

그동안 1호기 하기 까지 아낌없이 많은 도움을 준 동료들, 빈쓰튜터님

가족들 감사합니다.

긍정확언에 적은 서울 4급지는 아니지만

경기도 핵심지역에 9월에 1호기 할 수 있게

꾸준히 행동하고 실행한 나에게 감사합니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.^^

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