당산동 당산삼성래미안4차 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 22조 헤드탑]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

  당산동 당산삼성래미안4차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 영등포구 직장 종사자 435,017명

2. 교통

  지하철 2,9호선 환승역, 9호선 급행역

  강남 33분, 여의도 9분, 시청 23분

3.학군

   당산중 83%, 당산서중 88%

4. 환경

  * 대형마트

     이마트 타임스퀘어점, 홈플러스 영등포점, 코스트코 양평점, 롯데마트 양평점, 롯데마트 맥스 영등포점(반경 1.5km이내)

 * 종합병원

     이대목동병원, 여의도성모병원, 한림대학교 강남성심병원

• 백화점

   신세계 영등포점, 롯데 영등포점, 더현대서울(반경 2km)

5. 공급

  영등포자이디그니티 539세대(26년 3월)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점보다 다소 떨어진 가격이 올라와있긴 하지만 고층과 저층 사이의 차이 정도이기 때문에 지금 딱히 저평가된 상태라고 보기는 어려움. 같은 단지의 다른 평형이나 주변 다른 단지들 거의 대부분 전고점을 회복한 상태임. 

2) 환금성 :  대형평수가 주를 이루는 단지 중에 몇 안 되는 국평 매물이기 때문에 환금성은 좋아보임.

3) 수익률 : 4년간의 수익률이 67%이므로 연평균 16%, 나쁘지 않은 수익률. 

4) 원금보존 :  입지독점성 있음.(강남 33분), 향후 3년간 공급물량 부족. 전세가율 55%. 

5) 리스크 대비: 26년 입주예정인 자이디그니티, 28년 완공 예정인 당산 이편한세상 모두 500세대 정도의 아파트인데, 양평자이디그니티는 당산과 생활권이 약간 다르기 때문에 별 영향이 없을 것 같지만 이편한세상이 입주하는 28년에는 약간 영향이 있을 것 같음. 

나의 투자 결론 : 근처에 당산 센트럴 아이파크와 같이 신축이 없는 것은 아니지만 여전히 1000 세대 이상 되는 대형 단지는 래미안4차가 유일하고, 래미안을 중심으로 상권과 교통, 학원가가 이미 형성이 되어 있기 때문에, 그리고 지하철 역 바로 앞이라는 입지가 워낙 강력하기 때문에 당분간은 래미안이 계속 당산동의 대장단지 자리를 유지할 것이라고 생각됨. 평수가 크고 가격도 높아 투자의 목적만으로는 들어가기 어렵고 소액투자보다 수익률은 다소 낮을 수 있지만, 똘똘한 한 채 전략으로 가지고 있기에는 좋아보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 나도 여기 살고 싶다.