열반 기초 2강 수익율 보고서 과제

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

이시아폴리스더샵3차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

종사자수:126,452명 

2. 교통

  수성구,중구,달서구등 자차로 30분이내

3.학군

영신중(93%)

학원가 남구로역, 대림역 사이 7개

4. 환경

롯데아울렛 아시아폴리스점,스타벅스,메가박스

5. 공급

  힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 481세대 등..

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세:이시아폴리스더샵3차 매매가:3억 5600만원, 전세가:2억 7000만원

5년내 고점 매입시:2021년 6월 매매:4억 9850만원, 전세:3억 2000만원, 수익율:-80%(순수익:-1억 4250만원)

5년내 저점 매입시:2023년 2월 매매:3억 2725만원, 전세:2억 4833만원, 수익율:36%(순수익:2875만원)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지방으로 환경과 학군이 중요하다고 판단되므로, 학군으로는 영신중이 특성화고로 진학율이 매우놓음.

2) 환금성 올해 실거래만 15건이 있어서 거래가 활발함.

3) 수익률 :최저점 매수시 2023년 2월 매매가3억 2725만원으로 36%수익율이 오른것으로 볼때,연수익율 15% 가능할것으로 추정됌. 전고점대비 매매가가 많이 빠져있음. 72÷ 15=4.8년 이므로 지방투자 5년보유로보면 적당함.

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 75.8%로 지방기준 80% 가까이 있음. 충분히 원금보존 가능성이 있지만, 아직 미분양이 많이 있음.

5) 리스크 대비: 현재 전세가2억 7000만원으로, 최근 5년 전세가 최저점인2억1500만원 까지 대비하여 5000정도 리스크 대비를 해야한다고 판단됌.

나의 투자 결론 : 섣부른 투자 실행보다는 주변지역과 다른 광역시를 비교조사를 할필요가 있음.

비교 분석후 제일 좋은 아파트를 고르는것이 현명하다고 판단된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 듣고 저환수원리 원칙을 생각하며 적용하면서 손품을 고르고 판단하는 공북가 많이 됐다. 하지만 아직 직접 임장을 가보지않아서 판단이 쉽지않고, 앞마당이 없어서 비교분석조차 하지못하는 수준이라고 다시한번 느끼는 계기가 됐다.

임장을 가보고 다시 수익율계산 보고서를 작성해보고 차이점을 찾아봐야겠다.