고덕동 고덕 그라시움 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 26조 모애옹]

✅아파트명

고덕동 고덕그라시움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

서울 강동구 (B - 종사자 수 15.7만 사업체 수 4.16만)

2026년 고덕 비즈밸리 완공 예정 (입주 예정 기업 : 이케아, JYP 등)

2. 교통 (A)

강남, 여의도, 광화문 - 1시간 이내

지하철 환승 2번 이상 (+28년도 9호선 추가 개통 예정)

3.학군 (C)

고덕중 학업성취율 69% / 특목고 진학률 3.5%

고덕역 학원가 (102개)

4. 환경 (B)

강동경희대학교병원

이마트 명일점

5. 공급 (B)

강동구 인구수 : 468,284명

적정수요 (인구수 X 0.5%) : 468,284 * 0.005 = 2,341 세대

입주 3년 합계 13,314 / 연평균 4,438

적정 수요 대비 1.89배 (1배 초과 ~ 2배 이내)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매수 시 : 매매 15.3억 전세 7.8억 수익률 16%

5년 내 저점 매수 시 : 매매 10억 전세 4.5억 수익률 116%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

다른 지역과의 비교가 필요함

2) 환금성 O

서울(강남 4구) 신축 4,932세대 대단지

3) 수익률 

투자금 5.5억

100% 수익률(연평균 10%)를 위해서는 12.5 + 5.5 = 18억까지 상승해야 함

전고점 15.3억을 넘는 가격임

투자금이 높다

4) 원금보존 X

입지 독점성 있음

전고점 대비 7% 상승 / 전세가율 42% / 공급물량 대비 필요

5) 리스크 대비 X

전고점을 넘었기 때문에 전세가가 더 떨어지진 않을 것 같지만

공급물량 대비 필요함

나의 투자 결론

투자금이 너무 높음

전세가율이 낮아서 원금 보존 이슈가 있음

공급물량 리스크도 있음

타 지역과의 비교가 더 필요함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수업 시간에 들었던 예시처럼 아주 깔끔하게 판단하는 것이 어렵다는 생각이 들었습니다.

단지 하나를 분석하는데도 필요한 정보들이 매우 많다고 느꼈습니다.

아직 그 과정이 익숙하지 않아서 시간이 오래 걸렸는데 점차 나아지길 기대합니다.

나름대로 분석 결과로 예측을 하긴 했는데 제가 주관적으로 예측한 부분이 많은 것 같아요.

지하철 신규 개통이나 근처 단지의 재건축/리모델링 이슈가 어떤 영향을 미치는지 아직은 정확히 모르겠습니다.

그리고 생활권이 조금 다른 지역의 대형 입주 물량에 영향을 얼마나 받을지도 잘 모르겠고요.

제대로 된 첫 임장이었는데 조원들과 함께라서 마음이 조금 편안했고

임장이 재미도 있고 분석하는 것도 재밌어서 다행이라는 생각이 들었네요 

3주차 강의를 들은 후 보고서를 수정해보았다.

2주차에 작성했을 때는 막연하고 너무 어려웠는데 수업을 듣고 나니까

잘못 작성한 부분도 있고 더 익숙해진 것 같아 뿌듯하다