청라 한양수자인 레이크블루 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 57조]

‘16년 분양받아 ’19년에 입주하여 현재까지 살고 있는 아파트입니다. 

살고 있는 아파트도 제대로 모르고 있다는 생각이 들었어요. 

이 아파트가 어느정도 수익성이 있는지, 계속 가져갈만한 것인지부터 확인하는 것이 맞는 것 같아 
청라한양수자인레이크블루에 대한 수익률 보고서를 작성해보고자 합니다. 

✅아파트명

청라 한양수자인 레이크블루 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장
  - 인천 서구 종사자수 230,658명 / 사업체수 58,270 (A) 

2. 교통

  - 강남 1시간 30분, 여의도 1시간 10분, 시청 1시간 30분

3.학군

 - 인천 경연중학교 학군이나 데이터가 없어 청라지역 다른 학교의 데이터로 대체합니다.

 - 청라중 87.2% / 해원중 82.7% / 초은중 77.9%

4. 환경

- 도보로 10분 거리에 코스트코 위치

- 차량으로 10분 거리에 홈플러스, 롯데마트 위치

5. 공급

- 같은 서구인 검단에 ‘27년까지 18,597세대 입주물량이 대기하고 있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 66%로 32% 빠져있음. ‘27년 스타필드와 지하철 7호선 개통이 예정되어 있어 상승여력이 있을 것으로 보임.

2) 환금성 : 꾸준히 거래가 진행되고 있어 환금성이 있는 것으로 보임

3) 수익률 
- 저점에 샀다면 162% 수익률을 가져갈 수 있음. 
- 전 고점을 찾았을 때의 가격을 기준으로 하면 수익률 77%로 (지방 투자의 기준인 5년을 잡고 나누면) 연간 10%의 수익을 기대할 수 있음.

- 전 고점보다 10% 상승했을 때의 가격인 136,400을 기준으로 하면 매년 13% 수준의 수익을 기대할 수 있음.

4) 원금보존 : 

- 전세가율이 50%로 지방 기준인 80%에 한참 밑돌고 있음. 
- 매전갭 4억1천으로 투자금의 100% 수익을 계산했을 때 12억3천250만원으로 전고점 보다 살짝 낮은 수준임. 
- 전세가율을 고려했을 때 원금보존의 위험이 있다고 볼 수 있으나, 저평가 상태로 전고점을 고려했을 때 원금을 잃을 확률은 낮을 것으로 예상함.

5) 리스크 대비: 
    - 현재 전세가율이 높지 않아 4억1천~2천 수준이면 역전세 가능성이 낮을 것으 로 예상함

나의 투자 결론  
> 물건 자체는 저환수원리에 어느 정도 부합하는 것으로 보임. 그러나 투자금이 너무 많아 타 지역대비 투자 매력은 낮은 것으로 보여 실거주로 접근하는 것이 더 나을 것을 보임.

> 개인적으로는 분양을 받아 입주한 것으로 저점에 매수하여 수익률이 높은 수준임. 매도  시기에 대한 고민이 있으나 27년 호재를 전후로 하여 매도 계획을 세워보고자 함

✅ 작성하면서 느낀점 : 

> 우선 살고 있는 아파트에 대해 면밀하게 분석해본 적이 없어 물건의 가치에 대한 정확한 산정없이 대략적인 감만 있었는데 이번 기회를 통해 아파트의 가치에 대해 꼼꼼하게 살펴볼 수 있었음.

> 보유 중인 타 물건에 대해서도 수익률 보고서를 작성해 정확한 가치를 다시 한번 산정하여 보유/매도 여부를 고민해야할 것 같다고 생각함.