산본 군포시 세공주공 6단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 부럽굥]

✅ 아파트명

세공주공 6단지

✅ 위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장

115,375명 (B등급)

2. 교통

강남 56분 (A등급)

시청역 1시간 4분

여의도 1시간 

3.학군

수리중 90%(A등급), 궁내중 89%

4. 환경

병원 : 원광대학교 산본병원

대형마트 : 롯데피트인(복합쇼핑몰), 이마트, 뉴코아아울렛, 킴스클럽 (B등급)

5. 공급

총 1단지 (S등급)

금정역개성로니엘 80세대 25.5

<적정 수요 계산>

• 군포시 인구 수 : 25만 6,883
• 256,883 X 0.005 = 1,284
• 1년에 1,284세대 / 3년에 3.852세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 세종주공 6단지 24평 현재 매매 4.7억, 전세 2.5억 (54.8%)

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 5.9억 전세 2.7억 (46.4%)

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 3.2억 전세 2.2억 (68.5%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음!

2) 환금성 : O - 1.827세대 아파트, 저층/탑층 아님

3) 수익률 : 투자금 2.1억, 100%수익률을 위해 4.7+2.1 = 6.8억까지 기다려야 함

4) 원금보존 : ?? - 입지독점성-? , 공급물량 3년간 없음, 전세가율 54.8%

5) 리스크 대비: O - 역전세 대응 가능하다면

나의 투자 결론 : 

• 직장 : 군포시 11만명 (B등급)
• 교통 : 강남 56분 (A등급)
• 학군 : 수리중 90% (A등급)
• 환경 : 대학병원 1개, 대형마트 4개 (B등급)
• 공급 : 군포시 3년 간 8만세대 (S등급)

현재 전고점(5.9억) 대비

-20.34%로 비교평가 해볼 대상으로 판단

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아직 초보가 아파트 수익률 계산을 잘 할 수 있을지 확신이 없었는데,

객관적인 평가지표가 있었고

아직 아파트 1개만 분석했지만 이를 토대로 따라가다보니 

제가 투자 결론을 낼 수 있다는 것만으로 신기했습니다..!

주우이님이 집가서 아파트 수익률 계산 꼬옥 해보라고 하셨는데

그 마음이 이제야 이해가 되네요.

그 전에는 투자 원칙이나 기준이 없었다보니 주관적으로 볼 수 밖에 없었는데

배운대로 실제로 해보니 아파트를 바라보는 시각이 달라져서

다른 아파트도 분석해보고 결론을 내어보고 싶다는 생각이 들었습니다.

이제 알았으니, 제가 투자할 수 있는 금액을 설정하고

그 금액에 맞는 제 주변 아파트들을 여러번 비교평가해봐야겠습니다.