길음동 길음뉴타운6단지 래미안 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 3반 35조 BUDDHI]

✅아파트명 

 길음동 길음뉴타운 6단지 래미안

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 성북구 종사자수 111,005

 성북구 사업장수 23,617

2. 교통

강남 42분 / 시청역 31분 / 여의도 44분

3. 학군

 - 단지와 중학교와의 거리가 있는게 아쉬움. 

 - 학원가가 적어 중계까지 라이딩하는 경우가 다수있음

4. 환경

대형마트로 이마트 2개 / 미아 롯데, 현대 백화점 / 인근 길음시장

단지 주변 및 역주변 중소형 병원 다수 / 서울대병원, 고대병원, 경희의료원과 가까움

5. 공급

  장위자이레디언트 2025.3. / 2840세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 32평 현재 매매 11.9억, 전세 6.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 14억 전세 5.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 9.25억 전세 6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

길음뉴타운 9단지 래미안(2010년 9월) 1012세대 

현재 시세 : 33평 현재 매매 11.5억, 전세 6.7억

5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 12.6억 전세 6.8억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 9.4억 전세 6억

옆단지인 9단지와 비교시 6단지는 매매가는 전고점이 더 높고, 전세가는 비슷, 갭은 9단지가 4.9억으로 투자금이 적음.

같은 투자금이라면 6단지가 더 나을 것이지만 투자금 확보여부에 따라 달라질 것

2) 환금성 : 서울 초역세권 대단지 아파트로 환금성은 높을 것으로 판단

3) 수익률 

 - 현재 시세에 따른 투자금 약 5.2억 

 - 전고점 회복시 2억1천 매매차익 예상.

 - 전세가율이 차오르고 있는 추세이나 매매가도 회복 중인 상태로 실거래가 트래킹이 계속 필요할 것으로 보임

4) 원금보존 

 - 국평 기준 전고점 대비 25% 하락하였으나 전세가율 50% 적정전세가율에 미치지 못함

 - 입지독점성 부분에서는 성북구 내 장위자이 신축단지 입주 예정에 외는 큰 단지 신규 물량 없음

 - 대신 2025-2026년도 동대문구 휘경 이문 뉴타운에 신규물량이 많을 예정

5) 리스크 대비: 

 - 현재 전세가율 50% 약 6억이 필요한 상황.

 - 역전세가 날 확율은 적어보이지만 갭 외에 담보대출 혹은 신용대출이 확보가 되어 있어야 할 것

나의 투자 결론 : 

서울 초역세 대단지, 쾌적한 정주요건으로 꾸준한 수요가 있을 곳으로 판단되지만

들어가는 투자금이 높은 편이라 망설여 진다

같은 투자금이면 더 수익률이 좋은 지역이 있을 것이라 생각이 든다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리에 따라 분석보고서를 쓰다보니

잘 알고 있던 지역이라하더라도 더 세심하고 논리적으로 살펴볼 수 있어 좋았다

임장으로 주변 환경과 분위기를 알아보고

기초통계자료를 직접 만들면서 

보다 이성적으로 물건을 판단할 수 있는 힘이 생기는 듯 하다