2주차 강의는 제주바다님의 수도권과 서울 가치 비교 법으로 수도권은 주로 분당구를 기준으로 서울과 비교했으며 제주바다님이 분당에 현재 살고 있기 때문에 분석을 더 잘 할 수 있을 거라 생각했다. 강의에 앞서 현재 투자자의 어려움에 대해서 말씀하셨다. 막상 투자를 하기 전에 가지는 두려움이나 공포를 어떻게 해결해야 하느냐는 먼저 행동으로 해보고 수정하는 것이 가장 필요하다고 합니다.
1주차 분임 및 2주차 단임을 하는 지금 시기가 가장 힘들 때이기 때문에 이러한 말씀을 하고 계신 것 같다. 이렇게 힘들게 해서 투자자로 돈을 벌었기 때문에 힘들지만 참고 하라는 메세지로 생각된다. 그리고 빠뜨리지 말고 모든 단지에 대한 임장을 해야하고 이를 통해 투자 시세차익을 얻을 수 있도록 위치가 좋지 않은 구축도 투자에서 제외하지 말라고 하셨다. 그리고 투자를 못하는 이유는 더 좋은 것이 있을 거라는 막연한 기대 때문일 수 있어서 모든 상중하 급지에 대해서 앞마당을 만들어 비교 평가할 수 있도록 환경을 만드는 것이 필요하다고 본다.
분당과 같은 경기도 2급지의 상급지 앞마당을 통해 인접한 다른 상급지와 비교 평가를 통해 선택의 정당성을 높일 수 있고 투자 기준에 맞는 차선을 선택할 수 있도록 해줄 수 있다. 경기도 상급지도 생활권, 단지별로 가격 비교를 통해 아직 오르지 않은 지역을 찾아내는 시세 트랙킹을 할 필요가 있다. 수요가 높기 때문에 구축이어도 전세 가격은 꾸준하게 상승하고 있고 역세권이 아니더라도 땅의 가치가 있어서 가격이 있기 때문에 반드시 비교 평가를 통해 가치를 확인하는 과정을 거치는 것이 요구된다.
분당과 판교는 학군지로서 가치가 우선 매우 높고 직장, 교통 그리고 환경 측면에서 입지가 있는 곳이다. 땅의 가치가 있어서 장기 보유가 가능한 지역이며 서울의 2급지와 비슷한 가격을 형성하고 있다. 지금은 선도 지구 호재가 발생해서 일부 지역은 가격이 높아진 상태이지만 재건축 기간의 장기화로 실망 매물이 발생할 수 있으며 이는 기회로 잡을 수 있는 시기이기도 하다. 분당의 가격은 판교 신축, 분당 선호학군 구축, 분당 비역세권 구축으로 모두 투자 기회가 존재하기 때문에 전세 가격이 오를 때까지 트래킹을 할 필요가 있다. 지금이 이러한 시기까지 준비하는 적기라고 한다.
분당은 하남등 다른 지역과 같이 강남까지 거리는 비슷하지만 도로나 철도등 모든 인프라가 연결되어 교통이 매우 편하기 때문에 세대 당 인구 수가 높은 지역이다. 인구 이동은 근처 경기 지역이나 서울로 많이 이동하고 가구당 소득도 매우 높다.
판교나 정자의 경우 기업들이 많이 입주해 있어서 직장이 많아 일자리가 많이 있고 대기업이나 중견 기업등이 있어서 일자리의 질도 매우 높고 연봉도 상위 수준을 유지하고 있다. 교통은 강남 접근성이 높아 강남의 수요를 받아오고 있으며 학군은 중학교의 수준도 높지만 일반고의 수준도 우수한 곳이 많은 장점이 있다. 수내 나 서현 그리고 이매, 정자 지역이 학원가가 발달해 있어서 학군의 중심 지역의 역할을 하고 있다.
각 생활권별로 판교, 정자, 수내/서현, 이매/야탑 , 미금/구미 등으로 지역을 나누어 호재에 가격을 직장/교통/환경/학군으로 비교하고 이에 따른 가격도 비교하여 정확한 이유를 알 필요가 있다. 이를 통해 서울이 무조건 낫다는 생각보다 구체적으로 비교를 통해 싸지만 가치가 있는 곳을 찾을 필요가 있다. 지역을 먼저 비교하고 생활권을 비교한 뒤 단지를 비교해서 가치 있는 곳을 찾는 과정을 갖도록 한다.
시세 트랙킹을 통해 가격이 괜찮은 매물이 보인다면 그 지역 단지에 대한 전수 조사를 통해 매물을 터는 과정이 필요하다. 시세 트랙킹은 주기적으로 진행하고 전수 조사는 구내 전체 단지를 선정해서 진행한다. 저평가된 매물이 확인되면 단지내 조건 대비 최저 가격의 매물을 털어낸다. 매물을 몇 개 보는 것이 중요하지 않고 조건이 좋고 가격이 협의될 수 있는 물건을 보는 것이 중요하다.
이번 강의는 지금 내가 임장을 하고 있는 분당을 기준으로 투자를 하는 자세와 방법 그리고 과정에 대해서 설명을 해 주어서 익숙한 지역에 대한 가치 평가 및 비교를 통해 좀 더 앞마당이 될 지역에 대해 이해할 수 있는 시간을 가질 수 있었다. 나머지 시간 동안 좀 더 앞마당을 완성할 수 있도록 하겠다.
댓글
해피월부님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
