관양동 평촌더샵센트럴시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 43조 Jason9998]

✅아파트명

관양동 평촌더샵센트럴시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 동안구 종사자 181,783명

2. 교통

강남역 48분 / 여의도역 57분 / 시청역 1시간 2

3.학군

부림중학교 89.7%, 범계중학교 93.1%, 귀인중학교 95.5%

4. 환경

대형병원 : 한림대학교 성심병원

대형마트 : 이마트 평촌점, 홈플러스 평촌점

백화점 : 롯데백화점 평촌점

5. 공급

e편한세상 평촌어반밸리 : 458세대

평촌두산위브더프라임 : 456세대

힐스테이트인덕원베르텍스: 472세대  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 관양동 평촌더샵센트럴시티 34평 현재 매매 12.4억, 전세 7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 15.4억 전세 7억

5년 내 저점 매입시: 2019년 12월 매매 9.3억 전세 6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

현재 거래가 기준(34평형 기준)으로 고점 대비 19% 정도 시세 하락한 가격이며, 인근 편의시설(대형병원, 백화점, 대형마트 등)과 학군 등을 고려했을 때 충분한 거주 편의 환경이 조성되어 있고, 아파트 단지내 구조와 조경이 잘 조성되어 있음.  용적율 249%, 건폐율 15%로 쾌적한 수준임.  하지만 가격대로 판단했을 때 저평가된 상황으로 판단하기는 어렵다고 판단.

2) 환금성 :

총 1,459 세대의 대형 단지이며 인근 지역 중 대장 아파트 단지임.  24평형, 34평형, 38평형으로 구성되어 있고 2016년 7월 준공으로  인근 지역 대비 신축 아파트로, 환금성은 우수하다고 판단함.

3) 수익률 :

5년 이내 저점 매수하였을 경우 수익률 93%로 우수하며, 전세가 상승하였음.

4) 원금보존 : 

고점 대비 하락율을 고려했을 때 원금 보존 가능성이 높고, 현재 기준으로 인근 비교 대상 단지 대비하여 전세가율많이 높지 않은 수준으로 전세가 하락 가능성이 높지 않을 것으로 판단함. (5년 이내 저점 대비 전세가율 낮음)

5) 리스크 대비 : 

전세가 하락에 대비하여 현재 기준 전세가 대비 10% 수준의 유동성 (0.7억 이상) 확보 필요함.

나의 투자 결론 : 

1. 인근 지역 중 대장 아파트 단지로 상승장에서 수혜가 클 것으로 예상되고, 주거 환경과 인근 지역 거주 편의 환경, 학군, 아파트의 노후 정도 등 여러 면에서 우수한 조건을 가지고 있음.  

2. 다만 현재 저평가 되어 있다고 판단하기에는 고점 대비 하락폭, 저점 대비 상승폭을 고려했을 때 저평가된 상황으로 판단하기는 어렵다고 생각하고, 초기 실투자 비용이 높은 편(갭 5.4억)으로 출퇴근 접근성과 학군 등 비교 가능한 과천, 분당, 판교 등 대상지역으로 비교 대상군을 확장하여 검토 필요하다고 판단함.

✅ 작성하면서 느낀점 :

1. 체계적인 분석 방법을 통해서 가치를 평가하는 방법론의 우수성을 느낄 수 있었고, 더 정교한 판단 기준을 배우고 가다듬어서 분석 수준을 향상시켜야겠다는 방향성을 가질 수 있게 되었음.  

2. 전체적으로 대상 단지와 인근 환경을 보는 임장으로도 얻을 수 있는 것들이 있었고, 손품을 통해 얻는 정보와 조합했을 때의 효과를 체계적으로 알 수 있는 기회가 되었음.  

3. 향후 더 깊이 있는 매물 임장의 단계를 배우게 되면 더욱 가치를 정확하게 판단하고, Risk를 줄이는 투자 전략을 세울 수 있을 것 같다는 기대를 하게 되었음.