잠실동 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 53조 엘리s]

✅아파트명

 잠실 리센츠

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  송파구 S

  인접지역: 강남구 S, 강동구 B, 광진구 B

2. 교통

 직장 S급 지역인 중구, 영등포구와의 접근성

3.학군

  잠신중학교 93.1%

  잠실중학교 94.7%

4. 환경

  롯데월드타워, 롯데백화점, 롯데마트, 리센츠 상가

  서울아산병원 및 다양한 과별 개인병원 다수

5. 공급

3년간 분양공급물량 총 5,285세대
잠실래미안아이파크(신천동) 2678세대 (25.12 입주)
잠실르엘(신천동) 1865세대 (25. 12입주)
잠실더샵루벤(송파동) 327세대 (25.03 입주)
아스티캐빈(가락동) 187세대 (25.12 입주)
더샵송파루미스타(가락동) 179세대 (26.05 입주)
성도연립가로정비주택사업(풍납동) 49세대 (24.12 입주)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  전고점 10% 저점 48평형 328,500 / 38평형 285,300

  전고점 20% 저점 48평형 292,000 / 38평형 253,600

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재가가 전고점을 넘어서 저평가라고 보기 어려움

2) 환금성 : 활발한 거래로 최고 매매가 기록을 갱신하는 중

3) 수익률 : 현재가가 최고가 이상이므로 수익률을 기대하기 어려움 현재가에서 10%~20% 이하의 가격으로 매수해야 함.

4) 원금보존 : 현재가가 최고가 이상이므로 원금보존이 어려울 수 있음. 

5) 리스크 대비: 전세가율이 서울 적정 60% 이하로 낮아 매매가 하락 리스크는 높음

나의 투자 결론 : 

현재가가 전고점을 넘어 저평가라고 보기 어려움. 평수에 따라 현재가에 차이가 있는데, 대형 평형인 48평형은 전고점 대비 5% 하향 조정되었고, 38평형은 최고가를 유지하고 있음.

인접 지역의 예정된 공급이 많아(B등급) 1~2년간 매매가에 영향을 줄 수 있음.

다만 2018년 인근 공급 헬리오시티 입주 시기에(9,510세대, 향후 3년간 공급량 5,285세대)도 매매가격이 내려가지 않았으며 이후에도 꾸준히 가격 상승이 있었음.

S급 지역으로 모두가 선망하는 아파트이지만 투자하기에는 위험한 시기일 수 있다. 그러나 입지독점성으로 가격이 더 상승할 가능성은?

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막연히 좋은 지역, 좋은 매물이라고 알고만 있던 아파트를 객관적인 지표에 따라 정리하고, 판단해볼 수 있어서 매우 도움이 많이 되었음.

 분석 지역에서 과거 공급물량이 있던 시기(헬리오시티 등)에 매매가격 변동에 영향이 있었는지 판단해보고자 함.