열반스쿨 기초반 2~3주차 과제 : 아파트 수익률 보고서 작성하기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

뜨란채 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 118256명

2. 교통

 카카오맵 길찾기 

강남역 48분 / 여의도 29분 / 시청 23분

3.학군

금화초, 동명여자중 90%, 인창중 76.6%

4. 환경

주변에 병원, 약국 많음(강북삼성병원), 대형마트는 없지만 영천시장 안 영천마트, 하나로마트 정도…

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 뜨란채 23평 현재 매매 8.5억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 9.8억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 6.67억 전세 3.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -14% 으로 조금 아쉬움.

2) 환금성 :  1008세대 대단지아파트이고, 학군과 교통 및 입지가 괜찮아서 환금성은 문제 없을것으로 판단

3) 수익률 :  전고점까지 오를경우 32.5% 수익률 예 

4) 원금보존 :  매도가가 최저로 떨어졌을 경우에도 전세가 하락률을 크지 않았음. 추가적인 공급 물량이 적고 학군과 교통 및 입지가 괜찮아서 전세가 이하로는 떨어질것 같지 않음.

5) 리스크 대비: 전세가율이 썩 좋지 않아 갭투자 하기에 종잣돈이 충분치 않아 좀더 신중해야 할것 같음

나의 투자 결론 :  종로구와 인접해 있는 곳이고, 강남, 시청, 여의도에서의 접근성이 괜찮음. 대단지 아파트에 학군이 괜찮고 주변에 아파트 단지가 많아 편의시설도 이정도면 무난한데 전세가율이 아쉬움. 

언덕이 심한 편이고 지하철역에서 거리도 있는 편이지만, 마을버스가 많이 다니고 정문쪽은 비교적 경사도가 덜해 아파트 동을 잘 선택하면 투자 매물로 고려할만한 것 같음. 매매가와 전세가율 때문에 비교 평가를 더 많이 해볼 필요가 있어보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  이 아파트를 전부터 지켜봤었는데 막상 과제를 하다보니 객관적으로 매우 좋은 투자는 아닌것 같은 생각이 들고 확신을 가지려면 임장을 정말 많이 다녀야 할 것 같다. 너무 임장 경험이 적어 우물안 개구리였구나 하는 생각이 들었고, 비교평가를 제대로 하기위해 앞으로 정말 부지런히 임장을 해야겠다.