*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

용인 래미안이스트팰리스2

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

C등급 종사자수: 87,487 사업체수: 24,076

2. 교통

동천역(신분당선) 도보21분—>강남역 25분

아파트로 부터 강남역까지 약 50분 소요

3.학군

용인한빛중학교 90%

손곡중학교 88%

수지중학교 91%

4. 환경

중소형 상권들로 배치되어 있고, 자차로 이동 가능한 마트와 병원이 있음.

5. 공급

2024년

처인구: 입주: 15,454 수요: 2,646

기흥구: 입주: 2,092 수요: 4,456

수지구: 입주: 772 수요: 3,808

분당구: 입주 1,356 수요: 4,896

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 강남과 대중교통 1시간 이내이나 지역 내 회사 및 종사자 수가 많지 않아 가격만큼의 가치가 있다고 판 단이 안됨
2) 환금성 : 최근 1년간 거래 건수 51건, 도보로 동천역 이동 가능하고 강남역까지 총 소요 시간 1시간 이내
도보로 걸어갈 수 있는 초. 중. 고를 보유하고 있음.
기흥구와 처인구에 비해 직장과 종사자 수가 적음
환금성 있을 것으로 판단된다.
3) 수익률 : 전 고점까지 다시 올라도 투자금 만큼의 수익률은 기대하기 어려움

4) 원금 보존 : 처인구 27년까지 공급 예상되어 있어 수지구의 아파트값 변동성이 있을 수 있음
그러나 전 고점 대비 20% 빠져있어 전세가 많이 안 올리면 원금 보존 가능할 것으로 예상
5) 리스크 대비: 전세가율 60% 경기도 70%에 근접함 전세가를 소폭 올린다면 역전세 상황이 와도 방어 가능할 수도 있다.
입지 독점성 없다(수지구 아니어도 처인구 기흥구 있음) 처인구 공급물량 과다로 인해 역전세를 맞을 우려가 있다.
그러나 지방과 수도권의 경계 지점에 있는 지역으로서 장기간 투자

✅ 작성하면서 느낀점 :

수익률 보고서를 작성하는 것이 어려울 것이라 예상하긴 했다. 하지만 생각보다 신경 써야 할 것들이 더 많았던 거 같다. 아직 시야가 너무 좁고 부동산 사이트 및 앱들의 활동 능력이 현저히 떨어진다. 필요한 정보를 찾는 시간을 너무 많이 소요하여 생각 이상으로 오래 걸렸다. 또한 아직 이론적으로 모르는 것이 많다. 비록 임장을 하지 않았지만 투자 결론을 적는데 정확한 기준이 만들어지지 않았음을 크게 느꼈다. 이번 과제는 부족한 점을 한층 더 느꼈던 거 같고 앞으로 강의를 어떻게 임해야 하는지 얼마다 더 열심히 해야 하는지 느낄 수 있는 시간이었다.

비교평가

✅아파트명

광교 원천동 광교호반베르디움

✅입지평가

	용인 수지구 레미안 이스트펠리스 2단지 (10년, 428세대, 33평)	등급	수원 영통구 광교호반베르디움 (14년, 1330세대, 34평	등급
직장	종수자수: 87,487 사업체수: 24,076	C	종사자수: 168,344 사업체수: 30,260	C
교통	강남까지 50분	A	강남까지 55분	A
학군	용인한빛중학교90%	A	원천중학교: 76.6% 동수원중학교: 62.5%	C
환경	없음	C	대형마트 1개	B
공급	용인시 기준 향후 3년: 16,274세대 (연평균: 5,425세대)	B	수원시 기준 향후 3년: 11,765세대 (연평균: 3922세대)	A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

수원 광교호반베르디움 (14년, 1330세대, 34평)
	고점(5년내)	저점(5년내)	현재
시기	2021년 06월	2019년 04월	2024년 12월
매매가	130,000	75,000	102,000
전세가	39,500	43,000	62,000
투자금 (전세가율)	90500 (30%)	32000 (57.%)	40000 (61%)
고점에 매수 시 수익률			-31%
고점 매수 시 순수익			-28,000
저점에 매수 시 수익률 합계			84%
저점 매수시 순수익			27,000

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

	용인 수지구 레미안 이스트펠리스 2단지 (10년, 428세대, 33평)	수원 영통구 광교호반베르디움 (14년, 1330세대, 34평
매매/전세	10.2 / 6.5	10.95 / 6.7
투자금	3.7	4.25
전세가율	63.73%	61.19%
전고점	13억(-21%)	13억(-15%)
저평가	O	X
환금성	O	O
수익성	100% 수익률 위해선 10년동안 3.7억 만큼 올라줘야 10.2+3.7=13.9	100% 수익률 위해선 10년동안 3.7억 만큼 올라줘야 10.95+4.25=15.2
원금보존	전세가율 충족하지 않음X	전세가율 충족하지 않음X
리스크 관리	역전세 대응 가능하다면 O	역전세 대응 가능하다면 O

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