마곡엠밸리7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 나도집]

✅마곡엠밸리 7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  강서구 종사자수 : 290,473명

2. 교통

  강남 48분 / 여의도 25분 / 시청 40분

3.학군

 마곡중 72.7%, 공항중 74.4%

4. 환경

 롯데백화점 김포공항점, 롯데마트, 이대서울병원

5. 공급

 2025. 11. 염창역동문디이스트(66세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 : 마곡엠밸리7단지 33평 현재 매매 17억, 전세 8.5억

  5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 17.6억 전세 8.5억

  5년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 11.8억 전세 6.5억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 3.1% 정도 하락한 가격으로 저렴하지 않은 가격임.

2) 환금성 : 강남 1시간 이내 접근 가능 및 직주근접 아파트로 수요가 있어 환금성 나쁘지 않음.

                 (최근 1년간 거래 약 9건)

3) 수익률 : 현재 매수할 경우 연 10%의 수익률을 위해서는 1년에 8,500만원씩  올라야 함. 생각보다 긴 시간이 될 수 있음.

4) 원금보존 : 서울지역 적정 전세가율인 60%에 못미침. 전세가가 방어선이라면 8억5천의 하락도 가능. 8억 5천을 투자해서 8억 5천이 하락하는 것을 견딜 수 있을까?

5) 리스크 대비: 현재 전세가율이 높지 않아 역전세 가능성은 적어보임. 한동안 주변에 대량공급도 없음.

나의 투자 결론 : 지금은 투자하지 않는다.

 - 저평가(x), 환금성(o), 수익률(x), 원금보존(?), 리스크(x)

 - 투자원칙에 맞지 않는 투자는 하지 않음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실거주 관점에서는 원리금을 내면서 10년도 버틸 수 있을 것 같지만, 투자를 한다고 생각하면 저 투자금을 들여서 10년을 버틸 수 있을지 의문임. 각 지역의 대장아파트가 좋기는 하지만 그만큼 비싸고 투자금이 많이 들어 투자금이 많지 않은 투자자가 다주택으로 투자하기에는 적합하지 않다는 생각이 듦. 저점일 때도 전세가가 생각만큼 높지 않았음. 결론은 다양한 투자물건을 파악하여 여러 선택지를 확보하자!!