[서울투자 기초반 1강 수강후기_기다림]

행복한 은퇴를 기다리는 기다림입니다

12월 서투기 1강에서는 주우이님 투자 인사이트를 배울 수 있었습니다.

강의는 4개의 파트로 나누어 진행이 되었는데

Part1. 현재 서울시장 진단 및 서울 투자의 특징

Part2. 서울 25개구 한번에 정리하기

Part3. 가치성장 투자와 소액투자의 현실화

Part4. 서울 투자 의사결정하는 법

입니다.

먼저,

Part1. 현재 서울시장 진단 및 서울 투자의 특징

9월 이후 서울 부동산시장은

조건부 전세자금 대출 규제 정책 영향으로

거래량 감소하고 매매, 전세 매물 수는 함께 상승하고 있습니다.

앞으로 부동산 시장이 상승할 지, 보합할 지, 하락할 지는 알수 없지만

정말 중요한 것은 각각의 변화에 대응하는 것입니다.

현 서울 부동산 시장에서

많이 오른 아파트나 전고점에 이르는 아파트는 매수하지 않고

가격이 덜 올라서 가치 대비 가격이 싸고,

균질성있고,

강남 접근성이 좋은 입지,

선호도가 높은 모든 아파트를 투자 대상으로 생각해야 하는 것이 좋은 방법입니다.

(구축을 포함해서 4급지 이상을 우선투자 대상으로 보면 됩니다)

입지와 연식이 좋은 단지부터

같은 입지라면 연식이 좋은 것을 우선 순위로 생각해야 합니다.

Part2. 서울 25개구 한번에 정리하기



한강을 기준으로 강남권과 강북권으로 나누어

서울 25개 구의 위치와 구별 입지 강점

각 지역의 랜드마크 아파트를 통해 가격의 갑을 잡았습니다.

Part3. 가치성장 투자와 소액투자의 현실화

• 가치성장투자는 투자금이 많이 들어갈지라도 더 좋은 물건에 투자하는 것이다 다시 말해 팔지 않은 물건을 매수하여 시세차익으로 돈을 만들고, 전세보증금으로 현금 흐름을 만드는 투자방법이다.
• 가치성장투자는

1) 서울 내 1~4급지, 300세대 이상

2) 입지가 좋은 지역 (강남 접근 1시간 이내)

3) 가치대비 저평가 된것(전고점 대비 15% 이상 떨어지고 전세가율60%이상)

4)리스크 대비할수 있는 잔금가능한 것을 투자한다.

1억으로 서울을 소액투자 하기 위한 아파트별 특징으로

• 입지 좋은 신축은 잠깐 전세가율이 높았다가 매매가가 따라가며 차이를 벌이기 때문에 투자 가능 시기가 아주 짧다. 그러므로 쌀 때 매수하는 것이 최선이다.
• 입지 좋은 구축은 입지가 좋기 때문에 전세가가 오르면 매매가도 따라오르기 때문에 이 또한 투자가 쉽지 않다
• 입지 덜 좋은 신축은 사람들이 좋아하는 땅에 있지만 최고 선호도의 단지는 아닌 신축의 경우 투자금이 적게들어가고 전세가율이 높은것이 특징이다. 가치성장투자에서는 이런 단지를 우선해서 투자하지는 않지만 소액투자를 위해 기회를 줄 수도 있다. 서울 외곽 구축, 투자금을 적게 할수 있는 투자처로 수익율 높은 투자이다.
• 입지 덜 좋은 구축은 사람들이 덜 선호하는 단지이기 때문에 절대가 자체도 낮고 매매가가 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높으면 소액으로 접근 할 수 있다.

지금 이 순간 1억 내외로 서울 투자할 수 있는 곳을 감잡는 것이 필요하다.

Part4. 서울 투자 의사결정하는 법

• 서울 아파트 투자의 의사결정을 함에 있어 중요한 본질은

잃지 않는 투자입니다.

은퇴를 앞두고 있는 상황이라 더욱 공감이 되는 말입니다.

• 또, 가치대비 가격이 싼(전고점 15%이상 하락한) 물건을 매수해서

가치에 맞는 가격이 될 때까지 기다린다.

• 전세가율이 60% 이상인가를 판단해서 투자한다.

선호도차이에 따른 급지별 상승 기간과 폭의 차이를

단지 사례를 통해서 보여주어서 확실히 체감할수 있었습니다.

지역내 단지 선호도 비교해 볼 수 있는 방법으로

1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승 시작점을 본다

2.전고점을 보며 상승했을 때의 가격 레벨 차이를 본다

3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다

이를 활용하여

임장 단지에 대한 선호도를 객관적인 데이타와 그래프를 통해 확인하고

단지 선호도별 차이를 알게 될 것입니다. 단지의 가치와 가격의 차이를 이해하고

투자금 대비 최고의 선택인지 판단하는데 도움이 될거라는 생각이 들어서

임장보고서에 단지 분석이나 결론 파트에서 활용해 볼 생각입니다.