안녕하세요.
‘어제보다 나은 내일을 위해 사는’ 언바운드입니다
이번 실전2강은 월부에서 하는 모든 임장의 순서와 방법들을
마치 백과사전 같은 느낌으로 한 번에 다 알려주신 줴레미 튜터님의 강의였습니다.
강의 내내 어떤 과정에서 내가 부족한지,
어떤 과정에게 내가 더 봐야 하는지
좀 더 세부적이로 체계적으로 알 수 있었던 시간이었습니다.
단지 선호도를 파악하기 위한
임장법부터~협상~계약까지 전 과정이 투자자들이 해야 하는 모든 노하우…그 과정들….
제가 남겨야 할 것들을 위주로 정리해보겠습니다.
# 변하지 않는 것 VS 변하는 것
투자 공부할 때 가장 중요하게 배우고 늘 기억해야 하는 것은 “가치”인데요.
매주, 매월, 매년 바뀌는 것은 가격. 우리가 네이버호가로 늘 확인할 수 있는 가격은 누구도 다 알 수 있는 것이고, 변하는 것입니다.
변하지 않는 가치…가격의 변화를 보는 것이 아닌 그 지역의 가치있는 위치, 단지를 알고 가치를 알아야 단지에 대한 정확한 판단을 할 수 있다는 것은 늘 강조해 주셔도 부족함이 없는데요,
역시 이번 강의에서도 임장을 통해 가치를 정확히 판단하고 가치를 잘 알아야 가격이 변하더라도 헷갈리지 않게 의사결정을 할 수 있는 것이 가장 중요하다고 말씀해 주셨습니다.
#정리
1)임장 = 가치를 알 수 있는 일
2)현장파 투자자만이 할 수 있는 것 = 분위기 임장, 분위기 임장
3)선호도를 파악해 최고의 투자물건을 찾는 방법 = 분임, 단임, 전임, 매임
기억할 것
“군”의 편견에서 벗어나
생활권, 단지 그 자체를 보고
환경+위치+가격의 반영을 파악해서 투자 의사결정하는 것이 가장 중요하다!
“임장의 순서에서 내가 뽑는 선호도 순서를 현장에서 반드시 남기고,
순서대로 검증해서 1등 물건을 찾는 것이 투자의 본질이다”
-줴레미 튜터님 강의 중
BM
순서와 방법에 맞춰서 임장하고,
단지임장 할 때 수도권은 200세대 이하라고 해도
반드시 그 단지를 확인해볼 것!
(왜 단지가 다른 단지와 다른가치를 갖는지 그 안에서도 투자할 수 있는 물건이 있을 수 있다는걸 잊지 말자!)
# 수도권에서 꼼꼼히 임장 해야 하는 이유(특히 단지임장)
지방, 중소도시보다는 서울의 앞마당이 많은 저에게는
경기도나 지방의 신축(택지)들을 얘기할때면 잘 감이 안올때가 많은데요,
처음 월부를 시작해서 임장을 다닐 때는 성동구의 그 높은 언덕, 성북구의 그 언덕의 아파트들을 보면서 정말 여기서 살 수 있나?
이게 그렇게 좋은건가? 라는 생각을 했던게 엊그제 같습니다.
이제는 조금의 시간이 흘러
입지좋은 구축 VS 입지 안좋은 신축
의 개념과 위치적인 부분은 감이 오고 있는데요…
그렇다고 해도 막상 두개의 물건을 비교할 때
나라면 신축을 안살 수 있을까? 라는 생각의 혼란을 자주 겪기는 합니다.
이번에 예시로 들어주신 건 지방 광역시와 수도권 외곽쪽 비교를 해주셨는데요..
“같은 투자금이 들어간다면 어디를 투자하시겠어요? 가격은?
외곽의 신축이라도 상승장을 만나면 수도권은 폭발적으로 올라가요..
그래서 수도권은 외곽이라도 꼼꼼히 봐야 해요..
상승장에서 기회를 잡으려면 그 기회가 왔을 때 잡기 위해서”
-줴레미 튜터님 강의 중
서울 수도권을 단지임장하면서 가끔은..
200세대 이하는 안봐도 되지.. 라는 생각을 했던 저에게 “종”이 울리는 것 같았습니다.
“안보고 뭐해? 라는..
서울 수도권의 기회가 왔을 때 잡기 위해서는
우리가 얼마나 꼼꼼한 단지임장을 했는지에 따라서
내가 투자할 수 있는 물건을 잡느냐 못잡느냐의 판가름이 난다고 생각합니다
갤럭시 S시리즈를 예시로 들어주시면서 단지를 비교해 주신게 인상적이였습니다
.
“S24 최신형 모델을 신축으로 비교해서 보면 어때요? 가격이 다르죠?
그 중에서 싸다는걸 알 수 있어야 해요”
-줴레미 튜터님 강의 중
#정리
단지 임장만으로 선호도 판단이 어려운 것은,
단지 임장을 하면서 현장에서 임장에 대한 복기를 하면서 가격을 확인하고,
임장보고서를 통해서 검증하고,
전화임장과 매물임장을 통해서 선호도를 정리하는 과정의 반복이다.
단지 임장의 3가지 기준과(ㅇㅅ, ㅍㅎ, ㅅㄷㅅ) 과
4가지 포인트(ㅈㄱ, ㄱㄴㅅㅌ, ㅈㄷㅊ, ㅅㄹ)를 파악해서
실력있는 투자가가 되는 과정들을 반복해라
BM
1) 구가 아닌 생활권별로 나눠서 선호도 정리
2)연식과 세대수로 구분해서 선호도 정해보기
3)세대수 적은 단지는 반드시 단지임장으로 선호도 파악하고 넘어가기
4)모든 임장의 기본과 지켜야 할 것 = 복기
5)비슷한 연식의 단지 임장 방법 : 단지 그 자체 + 입지요소 고려해서 판단할 것
6)역 접근성에 따라 교통가치를 구분하고가격과 연결해보기
(내 발로 직접 걸어보기 : 부사님의 가까워~ 믿지 말자!)
7)임장을 하면 반드시 매듭짓기 (분임:생활권순위, 단임:선호도, 매임:임장당일 물건1등뽑기)
# 투자를 위한 1등뽑기 루틴
협상의 ONETHING : 물건을 내 손안에 가장 많이 가지고 있는 것!
*내 손안에 물건을 많이 가지고 있기 위해서 행동하고 노력하는 것
이번에 1등뽑기 위한 줴레미 튜터님의 4,000만원 깍은 루틴을 알려주셨는데요..
아.. 저렇게 하면 할 수 있겠네? 저렇게 하면 루틴이 되겠네? 라는 생각하는 노하우….
시세트래킹과 1등뽑기는 매번 하는것에 부담을 느끼고 있는 저에게는
알려주신 방법이 참 유용하게 생각됐습니다.
매일 1등뽑기라니..
좀 재미있을 것 같기도 하고,
매일 30분이라면 부담갖지 않고 해볼 수 있겠다는 생각을 했습니다.
네이버나 엑셀 시세따는 루틴을 통해서 매일 1등 물건 뽑는 루틴이
시세를 확인하면서 바로바로 1등을 뽑아보는 연습!
현장에서 협상을 진행하기 위해서 내 손안에 N개의 물건을 가지고 있어야만 급하지 않을 수 있고,
계속 되는 현장의 가격을 익히면서 협상의 카드로 쓸 수 있는 물건을 만드는 방법…
시장에 살아있는 저평가 물건 모으기 꼭 실천해 보겠습니다.
BM
매일 30분씩 앞마당 시세조사
> 저평가 물건 픽(네이버 캡쳐)
> 매일 물건 정리
> 조건, 협상을 매일 반복하면서 1등 뽑기
> 최종 월말 1등뽑기 가능 : 현장에 살아있는 물건에 대한 투자를 고려한 1등뽑기는 매일,
물건을 많이 찾는 사람에게만 기회를 준다. 살이있는 물건을 모아 투자하고 TOP3뽑기!
※ 단, 투자를 고려할떄는 1시간을 기본으로 하고,
물건을 모을 때는 시세는 30분 안에서 루틴을 지키면서 원씽에 몰입하기.
마치며..
실전반을 처음 경험하는 과정안에서,
잠도 부족하고, 이 정도로 괜찮나, 더 잘하려면 어떻게 해야하지?
라는 온갖 의문투성이의 시간들을 보내고 있지만,
어제보다 조금은 나은 저를 만들기 위해서 노력하고 있는 2주차…
“고되고 힘든 삶이 반복되는데 마음이 어려울 때 이 문장을 떠올려보세요.
가장 중요한 것은 ‘번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련’입니다.
올림픽을 준비하는 선수들이 매일을 쉬지 않고 준비해서
올림픽게임을 하는 것 처럼
우리에게는 투자가 그런 거예요.
지금 투자하려고 노력하고 있는 이 시간들을
‘훈련을 한다’라는 생각으로 1달에 하나씩 앞마당을 늘려가는 그 과정들이 계속하세요.
그것들이 모여서 실력이 될 거예요. 그게 전부예요..”
-줴레미 튜터님 강의 중
내가 번 돈을 불리고 잃지 않기 위해서 나는 지금 훈련을 하고 있는 중이다..
라는 생각으로 이번 실전반 잘 마무리해서 조금은 성장한 저로 만들어보겠습니다.
좋은 강의해주셔서 감사합니다.
#기억하기!!!
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