답십리동 답십리두산위브 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 88조 챙구]

✅아파트명

답십리동 답십리두산위브

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

동대문구 종사자수 146,383명

2. 교통 A

강남 46분 / 여의도 43분 / 시청 35분
 

3.학군 C

동대문구 63.9%, 숭인중 71.4%

4. 환경 A

차로 5~10분 거리 내에 대형마트(홈플러스, 롯데마트)와 백화점(롯데백화점) 위치

차로 10분 거리에 한양대학교 병원 위치

5. 공급 C

래미안라그란데 2025.01. / 3,069세대

e편한세상 답십리아르테포 2025.03. / 326세대

휘경자이디센시아 2025.06. / 1,806세대

힐스테이트 청량리메트로블(도시형) 2025.07. / 288세대

이문 아이파크자이 2025.11. / 4,321세대

청량리롯데캐슬 하이루체 2026.04. / 761세대

총 10,571세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 답십리 두산위브 33평 현재 매매 10.4억, 전세 5.75억

5년 내 고점 매입시: 2023년 4월 매매 12.5억 전세 4.9억

5년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 8.2억 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 다른 아파트와 비교평가 해봐야 정확하겠지만 현재 전고점 대비 -16.8%, 전세가율 55% >>> 가격 적정 X

2) 환금성 : 강남/여의도/시청 접근성 양호, 역세권 평지, 주차 + 경춘선 타고 강원도 출퇴근하는 수요도 있을 것으로 생각됨 >>> 환금성 GOOD

3) 수익률 : 2019년 저점에서 매수했다면 현재 기준 220백만원(수익률 65%)의 수익 실현 가능, 하지만 전세가율 55%로 투자금 과다하며 단기간 10,000세대의 입주물량이 예정되어 있어 전세금이 하락할 위험 있다고 생각함 

4) 원금보존 : 향후 2년 내 인근에 10,000세대 이상 공급이 예정되어 있어 구축인 해당 물건의 전세가가 일시적으로 하락할 가능성

5) 리스크 대비: 원금보전 1원칙(적정 전세가율, 전고점 대비 20% 이하)과 원금보전 2원칙(입지독점성 or 적정 입주물량)에 모두 어긋나는 물건으로 보임, 대량 공급으로 역전세 리스크 있어 보임

나의 투자 결론 : 아직 모르는 게 너무 많은 부린이지만,, 내 생각을 짧게 적어보자면! 답십리 두산위브의 경우 주변에 래미안 크레시티, 래미안 미드카운티, 답십리 파크자이 같은 상대적으로 신축인 아파트가 많고 2년 내 10,000세대 이상의 입주 물량이 예정되어 있음, 그리고 현재 전세가율도 낮아 투자금도 적정하지 않다고 판단됨, 또 나중에 신축 아파트 입주할 때(ex. 용답동 청계리버뷰자이 등) 전세가가 하락할 리스크도 있기 때문에 지금 투자하기에는 적절하지 않다고 생각함 / 하지만 입지독점성도 뛰어나고 교통/인프라 여건도 좋기 때문에 같은 가격대의 경기도 소재 아파트를 투자하는 것보다 좋지 않을까..하는 생각이 들었다! 

✅ 작성하면서 느낀점

내가 사는 동네 분위기 임장을 할 때 눈여겨 봤던(?) 아파트의 수익률 보고서를 작성해보았다. 지하철역까지 거리는 가장 짧은데도 불구하고 구축이고 세대수가 적어서 나름 저평가되었다고 생각했던 아파트였다. 그런데 강의에서 배웠던 ‘저환수원리’를 직접 적용해 이 물건에 대한 나의 생각을 정리해보니 생각이 조금 달라졌다. 제대로 분석했는지는 잘 모르겠지만 가격도 적정하지 않고 리스크도 있다고 판단을 내렸다. 얕은 지식으로 혼자서 분석하려니 조금 어려웠다ㅠㅠ 그래서 다음 조모임 때 조원들과 함께 이야기해보며 의견을 들어도 좋을 것 같다는 생각이 들었다.