재송동 더샵센텀파크1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 79조 눈두뎅]

✅아파트명

더샵센텀파크1차

2005년식(20년차), 2,752세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

해운대구 종사자수  154,115명

그러나, 해운대구에 종사하는 사람 뿐 아니라 인근지역에 직장이 있지만 해운대에서 직장까지 출퇴근 하는 사람도 많을 것으로 보여진다.

실제 울산-부산간 출퇴근 1시간 정도로 가능하여, 울산 내 직장을 가진 사람들이 비교적 이동이 편하고(부울고속도로 이용) 거주 환경이 좋아 해운대쪽 거주하는 사례를 주변에서 많이 확인함. 

2. 교통

동해선 센텀역 바로 앞.

2호선 센텀시티역(신세계 백화점 위치)까지 마을버스 10분 안팎(도보 30분)

3.학군

센텀중 학업성취도 92.2%, 특목고 진학률 7.9%

길 하나만 건너면 센텀초등학교 위치. 센텀초등학교는 거의 100% 센텀중 배정.

센텀중은 부산 내 중학교에서 학업성취도 및 특목고 진학률로 손꼽히는 학교.

4. 환경

• 단지 내 상가에 스타벅스, 배스킨라빈스 등 유명 프랜차이즈 입점되어 있음.
• 센텀시티역으로 내려오는 길에 오피스 타워 주변 상가 많이 있음. (도보 15-20분 거리).
• 인도가 넓고 평지라 유아차를 이용하기도 용이하고, 산책 겸 외식하러 다니기 좋음.
• 도보 30분 거리에 신세계백화점 위치. 도보상으로 가까운 거리는 아니지만 이동하는 길이 쾌적해서 힘들지 않음. 센텀시티역까지 운행하는 마을버스 자주 운행함.
• 주변 유해시설이 없음.

5. 공급

해당표를 보면 2024년에는 적정수요만큼 공급이 있는 것 같아보이지만, 모두 센텀역 부근과 매우 떨어져 있는 위치의 입주물량. (그나마 가까운 해운대역푸르지오는 주상복합에 350세대밖에 안되는 작은 단지)

실제 해운대구에 거주하고싶어하면서 + 더샵센텀파크1차 또는 그와 비슷한 입지의 아파트를 가고자 하는 세대들을 받아줄 수 있는 곳이 없어 보임.

2023년부터 이미 공급부족으로 봐도 무방하지 않을까..?

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전반적으로 전세가율이 낮음. 

✅현장사진

사진을 못찍었다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 2억 가량 빠진 상황. 해운대구 내부에 교통 등 입지가 비슷한 아파트(30년식)가 현재 10억인 것으로 보아서 지금 상황으로는 약간 저평가 되었다고 생각해도 되려나.?(아직 이 부분에 대해서 확신을 못가지겠다./ 30년이 넘은 아파트는 리모델링 등의 기대가 반영되어 저정도 금액이 유지되는건지..?ㅠ) 다만, 전고점 대비 20%정도 내려간 금액이라 이정도 선에서 크게 더 내려가지 않고 방어가 될 것 같다.

2) 환금성 : 매매 기준 달에 1-3건 가량은  거래가 있다. 학군을 목적으로 센텀초-센텀중 코스를 다 밟으면 9년이나 걸리기 때문에 매물이 많이 안나오는건가? 하는 생각도 들었다. 거꾸로 생각하면 수요는 많아서 매매 시점에 팔릴 가능성은 있어보인다.

3) 수익률 : 최근 5년간 기준으로 저점 매수했다는 가정 하에 예상 수익률은 92%

4) 원금보존 : 학군, 입지 등의 수요로 전세가는 4.5~5억 언저리에서 계속 유지되고 있는 중. 해운대구 내의 비슷한 입지나 비슷한 매매가의 아파트 대비로는 전세가가 높은 편이지만, 매전차 절대금액 자체가 커서 단순 투자용으로는 적합한지 의문. 어느정도 목돈이 있고 똘똘한 한채를 원한다면 고려해볼 만한 곳인 것 같다.

5) 리스크 대비: 이미 20년차 아파트. 일정기간 보유 후 매도를 생각한다면 매도 시점에 인테리어도 필요할 듯 싶다. 리모델링이나 재개발과 관련해서는 아는 바가 너무 없어서.. 이 부분에 대해서도 대략적으로 어떤 수순으로 진행되는지 알아보는 것이 필요할 듯. 

나의 투자 결론 :

주변 환경이 쾌적하고, 조용하고, 인프라도 풍부하고 학군까지 좋은 지역이라 수요가 높을 수 밖에 없어 보임.

투자금이 저점 기준으로도 3억 이상이라, 내집마련으로 실거주의 이점을 누리면서 집값 상승을 더불어 기대하기에는 좋아보이나, 단순 투자용도로는 (내기준) 적합하지 않은 것 같다.

 ps: 유동인구 많은 오후 시간에 신세계백화점 쪽에서 해당 아파트 단지까지 교통 혼잡이 어떤지 궁금. 오전 이른 시간에 분임해서 직접 확인해보지 못해서 아쉽다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

첫 분임을 해보고 작성해보는 수익률 보고서.

출발 전에 분임 루트는 대략 그려봤었는데, 분임을 하고 다시 기억을 더듬으려니 기억이 잘 안 나는 부분도 있다. 

그 동네 대장 아파트 정도는 수익률 보고서 쓰는 것처럼 분석해보고, 분임을 해봐야 더 눈에 보이는 게 많을 것 같다. 직접 보면서 왜 대장아파트가 대장인지? 다른곳은 왜 대장만큼 가격이 따라오지 않는지? 더 이해가 되고 기억에도 잘 남을듯.

앞으로 강의 들으면서 열심히 공부해야겠다..ㅜㅜ