청주 가경 아이파크 3단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 41조 노익스큐스]

✅아파트명

청주 가경 아이파크 3단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 종사자수 : 394,442

 사업체수 : 91,315

 등급 : S

2. 교통

 주요직장

 1) SK하이닉스 / 이동 : 자차 14분

 2) LG화학 / 이동 : 자차 17분

 등급 : A

3.학군

 1) 서현중 : 학업성취도평가 84% / 특목고 진학률 6.5%

 2) 경덕중 : 학업성취도평가 83% / 특목고 진학률 4.3%

 3) 청주시 흥덕구 평균 : 학업성취도 평균 78.1% / 특목고 진학률 2.5%

 4) 학원가 : 단지에서 500m 내에 가경동에서 제일 큰 학원가 2곳이 위치함

 등급 : C+(학업성취도평가는 C등급이나 특목고 진학률이 높아서 + 추가)

4. 환경

 1) 대형마트 : 롯데마트 청주점, 홈플러스 메가푸드마켓 청주점 / 이동 : 자차 9분

 2) 백화점 : 현대백화점 충청점 / 이동 : 자차 14분

 3) 대학병원 : 충북대학교병원 / 이동 : 자차 12분

 등급 : C (반경 1km 이내에 백화점 또는 대형마트 없음)

5. 공급

 1) 충북 청주시 흥덕구 인구 : 284,978명 (2024년 11월 기준)

 2) 적정수요 : 284,978*0.005=1,425세대 (1년), 1,425*3=4,275세대 (3년)

 3) 연도별 입주 : 2025년 2,145세대, 2026년 4,415세대, 2027년 3,664세대, 3년간 총 10,224세대

 4) 적정수요대비 공급기준 : 적정수요대비 2.39배

 등급: C (적정수요 2배 초과)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 청주 가경 아이파크 3단지 33평 현재 매매 5.9억, 전세 4.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.75억 전세 5.1억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.3억 전세 3.78억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지방이란 점을 감안하여 직장, 교통은 차치하고 학군, 환경이 양호하다는 점, 현 시세가 전 고점 대비 20% 이상 떨어져있고 하락장에서 회복 단계인 점을 고려하면 저평가 상태라고 생각하지만, 다른 단지와 비교평가 해봐야 알 수 있다.

2) 환금성 : 지은 지 5년 정도 된 신축이고, 학군, 환경이 양호하지만 3층이라는 저층이라 환금성이 어느 정도 있을지 미묘하다.

3) 수익률 : 저점 매입했을 경우 현 시세 기준으로 연 수익률 약 22%이며, 저평가 상태라고 가정하고 전 고점까지 회복한다면 연평균 수익률 20% 이상 달성이 가능하다고 보나, 향후 2027년까지 적정 수요 대비 입주물량이 더 많아 고점까지 회복하는 데 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

4) 원금보존 : 전세가율이 약 73%로 너바나님이 알려주신 지방 적정 전세가율보다 약간 낮은 편이나, 저평가 상태라고 가정하고 수익률 달성이 가능하다면 원금 보존 가능하리라고 생각한다.

5) 리스크 대비 : 한동안 적정 수요 대비 입주물량이 더 많은 상황이 지속되는 것으로 보아 추가 역전세의 가능성을 배제할 순 없으나, 저점을 찍은 이후 하락장에서 완전히 벗어나지 못한 상황, 저평가 상태 및 환금성이 좋다고 가정하여 장기 투자한다면 연 수익률 10% 이상 볼 수 있다고 생각한다.

나의 투자 결론 : 저평가 상태, 환금성 측면에서 나쁘지 않다고 보기에 투자한다면 목표하는 수익률을 얻을 수 있으리라 판단이 들지만, 향후 입주물량 증가에 대한 리스크 대비가 필요하며, 한번 저점을 찍은 후 아직 회복하지 못한 상태이기에 장기적인 안목을 갖고 투자에 임해야 한다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저, 환, 수, 원, 리에 대하여 처음으로 깊게 파고들어 봤지만 아직도 한참 갈길이 멀다고 생각합니다. 이번 작성한 보고서는 다른 동료분들이 먼저 업로드 하신 걸 거의 베꼈다고 봐도 무방할 정도로 따라한 것 같습니다… 이번 강의까지에서 배운 내용을 다시 복습하고 앞으로 더욱 정진할 수 있도록 마음을 다잡는 기회가 되었습니다.