경북 구미시 힐스테이트송정1단지 수익률 보고서 (열반스쿨 기초반 83기11조)

✅아파트명: 힐스테이트 송정 1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구미시 종사자수: 207,975   사업체수:46,926 A등급으로 양호한 편

2. 교통

 구미IC가까움 구미 어디는 접근성이 용이(직장 출퇴근 용이) 시청 후문 정류장 버스이용시 용이, 구미 시외버스터미널 도보이용 가능, 구미역도 가까움

3.학군

초풍아, 중품아는 아니지만 주변 학교로 송정초, 금오초, 송정여중(6), 광평중(3),금오고,다문화 대한 예술학교가 있다.(2023 외고 과고진학 학생수)

4. 환경

술시청근처 유동인구가 많고 활기가 있는 편, 동아 백화점, 푸캐상권, 스벅, 복개천 상가, 금오시장 상권 도보 이용가능 아파트내 상가 마트, CU, 빌리브라운 있음. 아파트 앞으로 송정 체육 공원 , 뒤로는 철길 산책길 따라 금오천까지 왕복 한시간 코스 산책길 있음

5. 공급

  433세대

4467세대 공급예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 24평형으로  전고점 대비 12.5%로 떨어진 상태. 오름세를 보임

2) 환금성 : 시내 중심가 위치로 세대수가 적어 거래량이 많지는 않지만 아직 새 아파트라 환금성이 보통 수준일 것 예상

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 117% 수익 2700만원 . 12월 현재 전세가율 75%, 

   현재 매수시 수익율 57% (전고점 까지 오른다고 가정시).  목표수익률100%(35000까지 오를때)

4) 원금보존 : 가격이 오름세로 보여 현시점 구입시 원금은 보존 될 것으로 예상

5) 리스크 대비: 전세가 바로 나가지 않는 경우 대비 전세금의 5~10%보유 예정

나의 투자 결론 :  전고대비 12.5%낮은 가격이라 조금 아쉽지만 5년 된 아파트라 지금 부터 오름세를 유지한다면 전고점 까지 수익률 57% 

24평형 외에 34평형과 비교하여 투자 수익률을 비교하고 같은 평형 같은 년식의 다른 아파트와도 비교하여 투자를 결정하도록 한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 구체적으로 분석하면서 아직은 온라인상의 정보로만 판단하여 정확한 분석에 어려움이 있다는 생각이  듭니다 .

하지만 이번 아파트 분석을 하면서 정확한 가치평가를 위해 다른 아파트와도 더 비교 분석이 필요함을 좀 더 느끼게 되었고  주변지역과 관심 지역의 조사를 꾸준히 해야 겠다고 다짐하게 되었습니다. 너무 조급해 하기 보다 꾸준히 지역 조사를 통해 가치를 판단하는 실력을 기르면서 내년에 한번 투자를 해 볼 수 있도록 하겠습니다.