부산 재송동 더샵센텀파크 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 79조 희희네]

✅아파트명  

부산 재송동 더샵센텀파크 1차 아파트 2,752세대(2005년식)→해당아파트
                   더샵센텀파크 2차 아파트    998세대

                     더샵센텀스타 주상복합       629세대(2008년식) 총 4,377세대

✅위치(지도)

✅입지평가 BAASA

1. 직장(B)

.  해운대구 종사자수 154,115명

2. 교통(A)

  서면 38분/ 국제금융센터 34분/ 센텀 12분

3.학군(A)

* 센텀중 학업성취도 92.2%, 특목고진학률 7.9%(부산 1위)

   재송여중 학업성취도 80.6%,특목고진학률 3.6%(부산 10위)

4. 환경(S)

-마트 시장 : 코스트코, 홈플러스, 수영팔도시장, 광안종합시장, 민락회센터

-백화점 : 신세계백화점, 롯데백화점

-병원 : 한서병원, 좋은강안병원, 해운대백병원

-문화: 부산시립박물관, 벡스코전시장, 영화의전당

-2027년 5월 해운대구청 이전예정

5. 공급(A)

적정수요 1,882세대인데 올해 분양은 적정수요범위 이내이며, 내년부터는 수요가 거의 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 * 저평가 O

 인근단지에 비해 고점대비 -20%면 저평가는 맞다.

 * 환금성 보통

-해운대자이1차와 비교시 고점(21.11)이후 거래건수 20건정도로 부동산 하락기에 거래건수 비슷하며 많지 않음

• 수익성 O

• 원금보존 보통

  1. 전세가율 : 센텀파크1차 전세가 뿐만 아니라 인근지역 전세가율이 전반적으로 낮은 반면 상승기에 매매가는 상승하였고 센텀파크가 해운대자이보다 연식이 더 오래되었으나 아파트 입지 독점성과 대단지의 아우라가 있어 앞으로 해운대 자이보다 더 오를 가능성이 있어 보임

 2.수요와 입지독점성 : 직장 교통 학군 환경 공급모두 높고 입지독점성이 높으나 상업지와 바로 접하고 있어 주거지가 주는 안정감이 미흡한 느낌을 받음.  그러나 부산 1위의 높은 학군과 S급 인프라를 동시에 누릴 수 있으며 한강뷰느낌의 구축아파트지만 대단지로서 꾸준한 인기가 있을 것으로 보임 (특히 야경이 끝내주는 단지)

 3.단기 입주물량 :  당 아파트에 영향은 없어 보임

• 리스크 대비 어려움

  안전마진은 13억으로 예상하며, 최악의 경우 6.5억까지는 떨어질 수 있을 것으로 예상하며, 역전세 대응은 어려움

나의 투자 결론 : 매력은 있으나 투자금이 커서 투자 보류

- 투자금이 많이 들어가서 투자 1호기로써는 마땅하지 않은 매물이나 충분히 매력이 있어서 부산 해운대구 앞마당으로 지켜봐야 할 매물임

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1차 : 막막했는데 가이드대로 따라하니까 미흡하나 수익률보고서 작성을 해보게 되어서 기뻤다.
2차 :빠진 부분을 보충하면서 공부가 됐으나 다른 분들이 한 보고서를 보면서 많이 개선하고 보완할 필요성을 느낀다.