부산 재송동 더샵센텀파크 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 79조 희희네]

✅아파트명  

부산 재송동 더샵센텀파크 1차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B)

.  해운대구 종사자수 154,115명

2. 교통

  공항 1시간 26분/ 부산역 49분/ 시청 32분

3.학군(A)

* 센텀중 92.2%(부산 1위), 재송여중 80.6%(10위)

4. 환경(A)

-마트 시장 : 코스트코, 홈플러스, 수영팔도시장, 광안종합시장, 민락회센터

-백화점 : 신세계백화점, 롯데백화점

-병원 : 한서병원, 좋은강안병원, 해운대백병원

-문화: 부산시립박물관, 벡스코전시장, 영화의전당

5. 공급(A)

  해운대구 송정동 2026.05 / 184세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점대비 20% 하락 : 10.5억/13억)

2) 환금성 : O 

3) 수익률 : O (전고점돌파시 연9.6% 가능)

4) 원금보존 : ?

-20년차 1,000세대이상 조건으로 롯데캐슬2차가 61%이므로 해당 아파트 적정 전세가율은 60%라고 보는데 현재 전세가율 43%임

-단기 입주물량 : 2026년 입주물량이 당 아파트에 영향은 없어 보임

-수요와 입지독점성 : 수요와 입지독점성은 있으나 상업지와 바로 접하고 있어 주거지가 주는 안정감이 미흡함. 그러나 학군과 인프라를 동시에 누릴 수 있으며 한강뷰느낌의 아파트로 꾸준한 인기가 있을 것으로 보임

5) 리스크 대비: 

-최악의 경우 6.5억까지는 떨어질 것으로 예상하며, 전세가 상승에 대한 확신이 없음

-안전마진은  수익20,000/투자금65,000/4년=연 7.6%로 봄.

나의 투자 결론 : 투자 못함. 

-잃지 않는 투자를 위해서 나쁘지 않으나 투자금이 많이 들어가고 투자 1호기로써는 마땅하지 않아서 앞마당으로 지켜보게 될 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막막했는데 가이드대로 따라하니까 미흡하나 수익률보고서 작성을 해보게 되어서 기쁘다.