[열기 82기 투자원칙 새기9 해피뉴2어조 베리] 마곡동 마곡엠밸리7단지 수익률 분석 보고서

✅아파트명  

마곡동 마곡엠밸리7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

A 등급: 강서구 종사자 수 290,473명

2. 교통

A등급: 강남 54분/ 여의도 28분/ 시청 41분

3.학군

C등급: 마곡중 72.7%, 공항중 74.4%

4. 환경

(B등급) 몰/대형마트: 롯데몰 김포공항점, 홈플러스 가양점, 홈플러스 메가푸드마켓 강서점

5. 공급

S등급: 염창역동문디이스트(주상복합) 2025년 11월 66세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

6단지 사진으로 대체합니다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점까지 가격 상승

비슷한 교통의 마포구 신공덕삼성래미안 1차와 비교했을 때,  상대적으로 강서구가 고평가 상태

2) 환금성 : 1,000세대가 넘어 환금성은 높아보임

3) 수익률 : 마이너스

4) 원금보존 : 전세가율 22%로 매우 낮음

5) 리스크 대비: 전세가가 많이 떨어져있어서 앞으로 역전세보단 오를 일이 더 많아 보임

나의 투자 결론 : NO! 거래가 없는 이유: 저점에 샀어도 역전세 -3억 4천

✅ 작성하면서 느낀점 : 
비교평가의 중요성을 알 수 있었고, 
서울 2급지인 마포구 아파트와 비교했을 때 상대적으로 고평가되어있음을 알 수 있었다.

 
 

2주차 조모임으로 강서구 등촌/가양과 엠밸리/수명산 생활권 2군데를 분임했습니다.
두 생활권이 거리는 가깝지만 차이가 꽤 많이 느껴졌습니다.
먼저 공통점은 평탄하고 보도나 도로가 넓은 편이고 김포공항 근처 고도제한으로 건물 높이가 높은 곳은 한정적이고 대부분 15층 정도의 높이였습니다. 드물게 외제차량을 볼 수 있었습니다. 

<등촌/가양 생활권>
#빌라 #차수리센터 #전동휠체어

선호도결정요인: 교통(9호선) > 한강
 

<엠밸리/수명산 생활권>
#교통 #R&D

선호도결정요인: 교통(9, 5호선) > 연식