사직동 쌍용예가1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 65조 해빙제이]

✅아파트명 

사직동 사직쌍용예가 1차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동래구 종사자수 97,700명

2. 교통

사직역 버스13분 / 도보 16분 / 버스정류장 도보 8분

3.학군

사직여자중학교 93.20% , 사직중학교 86.9% 

4. 환경

아시아드 홈플러스 4분거리 / 롯데백화점 14분 거리 / 인제대 부산백병원 25분 거리

5. 공급

 동래롯데캐슬시그니처 2027.11 / 870세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 사직쌍용예가 32평 현재 매매 5.2억, 전세 2.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.5억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 3.1억 전세 2.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 평지의 아파트와 비교하여 경사가 있어 가격이 비교적 낮게 책정되어 있음. 하지만 초중고  부산 상위 20%안에 들어오는 학교들이 있어 자녀가 있는 가정의 선호도가 높음

2) 환금성 : 투자목적으로 하는 투자자들과 자녀 학교를 위해서 입주하는 가정이 몰리는 단지여서 수요가 매월 있음. 미래에 환급성은 좋아보임

3) 수익률 : 전세가율 51.9%로 5-7년 이내 전고점을 회복하면 100~150%의 수익률을 기대할 수 있음. 

4) 원금보존 : 하락장이라고 하나 다시 반등하여 오름세에 있으며 지난 10년 간의 매매거래가를 보았을 때 원금보존의 확률을 클 것이라 생각함. 단지가 크고 수요가 있어 전망이 좋음. 

5) 리스크 대비: 주변에 대단지 신축아파트가 들어서면서 학교에 학생들이 증가함. 입지적으로 아파트들이 밀집되어 있어 수익률이 크게 웃돌진 않을 것으로 보임. 갈아타기를 통해 구축에서 더 좋은 입지의 신축으로 투자를 준비해야함.

나의 투자 결론 :  자녀를 키우면서 주거의 안정성을 확보하는 가치를 중요시 하는 가정이라면 2호기 투자를 준비하며 투자를 할 만한다고 생각함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

과제를 수행하며 아파트 수익률을 수치화시키면서 분석을 해보니 객관적으로 살펴볼 수 있어서 좋았습니다. 

24년10월에 내집마련 기초를 듣고 8년거주했던 오피스텔을 매도하고, 아파트로 협상하여 시세보다 4천 이상 협상에 성공했습니다. 이사가리라고 마음먹으니 월부를 수강하게 되고 그 덕에 완전 초보에서 조금 벗어나  배워서 1호기 성공했네요. 저희 예산에서는 현명한 선택이었다고 생각하며 가족들과 함께 따뜻한 보금자리로 이사갈 수 있어서 행복합니다 ^ ^ 너나위님, 권유디님, 튜터님들, 감사합니다 . 너바나님 말씀대로 복기하면서 아쉬운 점을 보완하여 2호기 투자를 준비해보겠습니다.