아파트 수익율 보고서 (열반스쿨 기초반 82기 45조 땡깡이)

*제목 : 광명시  철산래미안 자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 45조 땡깡이]

✅아파트명

광명시 철산동 철산 래미안 자이 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

•직장 (경기도 광명시 기준) “B등급"

- 19년 원천징수 연봉 평균 : 4,015만원 (C)

- 20년 종사자 수 : 102,769명

- 20년 사업체 수 : 27,517개

서울의 강남 주요 직장과 지하철 7호선으로 연결되어 있는 메리트와 서울 근접성 (금천/구로) 및 목동 근접성으로 인해 2015년 이전과 이후로 입지평가 달라진다고 판단됨/현재는 직장기준 “B”등급으로 투자 적정성은

주변 시세대비 좋은 평가는 아니라 생각됨

2. 교통

  •교통 “A등급"

    기준 : S – 강남 30분이내 / A - 강남 1시간 이내 / B - 종로/영등포/구로 등 1시간 이내 / C - 그외

    철산래미안 아파트 근처의 7호선 철산역이 직장이 많이 분포되어 있는 강남(S등급)/여의도(S등급)/가산디지털     (A등급) 지역에 용이하게 근접할 수 있기에교통 부분에서는 양호한 A등급입니다

    - 강남 : 지하철 37분 (강남역)

    - 여의도 : 지하철 23분 (여의도역)

    -가산디지털: 지하철 2분 (가산디지털역)

    * 평일 출근시간 8시30분기준으로 지하철보다는 자가용이 강남/여의도/가산디지털역 56분/32분/13분으로            더 시간이 소요 되었습니다  자가용보다는 대중교통 이용이 도심 직장으로의 이동이 용이한 지역이라 평가됩         니다.

3.학군

    •학군 “A등급"

     기준 : S - 95%이상 / A - 90%이상 / B - 85% 이상 / C - 85% 미만

​

      광명시는 학업성취도 평균 수준, 특목고 진학수는 50명 으로 상위권이 아닙니다.

      - 학업성취도 평가 기준, 광명시 평균 78%  철산중 90.9% (특목고 진학수 10명)

      - 학원가는 아파트 근처 철산역 부근에 많이(112개) 배치되어있습니다.

      - 초등학교의 경우, 초품아로 철산초가 인접해있으며, 바로 옆에 철산중이 근접해 있습니다.

4. 환경

   •환경 "B등급"

       기준 : S - 백화점 2개 이상 / A - 백화점 1개 이상 / B – 대형마트 1개 이상 / C - 그외

​

       근처 마트와 공원은 많이 형성되어있으나, 백화점이 가까운 반경 내 없습니다. 가장 가까운 백화점은 광명역            롯데백화점, 광명역 AK몰 입니다. 대부분 주변엔 아파트가 있어 균일성은 있는 편이나, 대형 상권이 아쉽습니        다.

5. 공급

     •공급 (2년 내) “C등급"  

       기준 : S - 입주물량 없음 / A - 인구수 기준 0.5% 이내 / B – 0.5% 두 배 이내 / C – 두 배 이상

      광명시의 24.11월 기준 인구는 277,744명으로 0.5%는 ​연간 1,389세대 정도입니다.

      (광명시 총 인구 X 0.5%)  2년이내 8,879세대 입주로 두배이상

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아직 앞마당이 없어서 비교평가는 어려우나, 해당 아파트 가격 흐름상 저평가 되었다고 보기 어렵다 

2) 환금성 : 현재 해당 지역 내 신축 대단지 아파트가 반경 2k이내 8,879세대가 2년내 입주하므로, 아파트 환경,                       주변 상권, 초등학교 등 실거주 수요는 있을 것 같으나, 매도 시점에 따라 환금성이 안좋아 질 수 도 있                     을 것 같다.

3) 수익률 : 현재 매전갭 62.1% 수준으로, 투자금이 약 4.3억 이상 들며, 높은 투자금으로 목표 수익률 20%를 얻                   기 힘들 것 같다.

4) 원금보존 : 2년 내 공급 물량으로 해당 아파트를 대체할만한 더욱 신축 아파트가 많이 생기나, 장기적으로는 역                       간 거리, 입지 면에서 밀리진 않을 것 같다.

                     그러나 현재 가격 상승률로 보아 원금 보전이 어려울 수도 있을 것 같다.

5) 리스크 대비: 현재 투자 시 전세를 맞추려면 원금 자체 금액이 4억3천으로 무리가 있으나 매도 타이밍이 중요          할듯 합니다.

나의 투자 결론 : 아직은 주변 신축과 구축 단지들과의 비교 평가가 어렵다는 결론입니다 

                             비슷한 가격대의 신도림/구로/평촌지역과 비교평가를 진행하여야 겠다는 결론입니다

✅ 작성하면서 느낀점 : •제가 내린 결론은 저의 1호기 사원으로는 최종 불합격 입니다.

•객관적인 수치로 입지 분석을 할 수 있어서 좋았고, 다만 정보 조사는 하는 데 그 정보를 해석하는 능력이 너무   부족하다는 것을 실감하였습니다.

•그래도 강의 때 배운대로 직접 조사하고, '너바나님 레시피'대로 직접 판단해보는 데 의의가 있다고 봅니다