종로구 경희궁 자이 2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 29조 따뜻한아아]

✅아파트명

종로구 경희궁 자이 2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

네이버맵 - 길찾기

강남 48분 / 여의도 23분 / 시청 17분

3.학군

대신중 - 74%

동명여자중 - 90%

4. 환경

대형마트 : 서울역까지 나가야만 대형마트가 위치하므로 마트 접근성이 떨어짐

병원 : 서대문구 보건소와 강북삼성병원이 근처에 위치해있음

5. 공급

종로구와 중구에는 공급이 0건이었고, 주변 대체 물건을 찾다보니 은평구까지 오게 되었습니다.

은평구 주변에는 3개 정도의 아파트 입주물량이 있었습니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 69% 올라, 저평가로 보기는 어려움

2) 환금성 : 학군 및 아파트, 주변 대형마트나 병원이 적은 편이라 환금성이 적을 것으로 판단

3) 수익률 : 투자금 대비 오를 수 있는 금액이 낮으므로 수익률 낮을 것으로 예상

4) 원금보존 : 전세가율이 절반 정도이고, 전고점 대비 높은 가격으로 매매가 떨어질 것으로 판단

5) 리스크 대비: 주변 입주물량은 아예 없고, 수요는 탄탄하다고 보여 역전세 리스크는 낮음

나의 투자 결론 : 종로, 중구 라인의 대장 아파트라고 보기에는 저평가 되어있지도 않고 수익률이 낮을뿐더러 강남까지의 거리를 고려하면 투자하지 않는 것이 올바른 판단이라고 봄

✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가 판단에 어려움을 느꼈다. 전고점 기준 외 비교평가를 위해 백데이터를 충분히 쌓아야 올바른 투자 판단을 할 수 있을 것 같다.