신대방동 신대방 벽산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 츄아]

✅아파트명 신대방 벽산아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 106,159 명

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 : 

 강남 35분/여의도 19분/시청 30분 

3.학군

문창중학교 /성남중학

4. 환경

대형 마트 3km이내 있음. 차로 30분 정도 소요

병원 2km내에 있음- 보라매병원500m 안에 있음

5. 공급

  없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재시세 : 신대방벽산아파트 24평 매매 6.7억 전세 4.6억

5년 내 고점 매입시 : 2022년 1월 매매 7.8억. 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시 : 2024년 5월 매매 6.9억, 전세 4.5억

고점 매수 시 수익률 -31%, -11000

저점 매수 시 수익률 -8%, -2000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 가격보다 높은 것에는 잘모르겠다. 근처에 보라매공원, 대형병원은 있지만 대형마트(차로 30분)는 다소 시간이 걸리고 근처에 좋은 직장은 농심밖에 없다. 다만 혼자 산다는 생각으론 나름 역세권이며, 여의도, 강남, 시청 등 직장이 많은 곳과 대중교통 30~40분밖에 안걸리기에 입지는 좋은 듯하다.

다만 학군이 좋은 편은 아닌 것으로 파악된다. 

2) 환금성 : 아파트에 혼자살기 좋은 24평형이기에 환금성은 좋아보인다.

3) 수익률 : -31%(고점 대비) 고점대비 -20%는 안전하다고 본다하셨는데 -31%는 위험한건지 좋은건지 모르겠다.

4) 원금보존 : 전세가율 67.2%, 전고점대비 -31%, 입지독점성은 판단하기가 어렵다. 

5) 리스크 대비: 2021년도 부터 근처에 대략 1200세대가 공급되었다.

나의 투자 결론 : 혼자 혹은 신혼부부가 전세로 잠깐 살거나 노부부가 살기에는 좋아보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 여러 지표들로 분석을 해보려 했으나 각 지표마다 주관적인 견해들이 들어가기에 판단하기가 쉽지 않다.