잡아 먹을까? 말까?

✅ 경기도 성남시 중원구 상대원선경아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 경기도 중원구 종사자수:  102,4809 사업체수: 25547 (B)

2. 교통

강남 54분 / 여의도 65분 / 시청 71분 

3.학군

금광중: 64.5%, 대원중: 60.2%, 숭신여중: 75.2%

단지에서 가장 가까운 중원초등학교는 고학년으로 갈수록 학생수 증가

4. 환경(주변 편의시설)

병원, 대형마트, 백화점 등

출처: 카카오맵

출처: 호갱노노

5. 공급

2025년까지 입주물량 없음

대체 지역인 경기도 성남시 전체 추가

전세 계약갱신 도래인 26년에 입주물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 이미 투자를 한 상내이고, 4년전 저점에 매수하여 수익률 합계  8%이므로 년간 수익률은 2%..ㅠ.ㅠ 

✅현장사진

성남 구도심이 내려다 보이는 곳, 단지내는 평지이지만, 

동별로 단지내 상가 집입하는데 경사가 있는 동이 있음. 내가 매수한 동은 경사가 있음..

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매수대비 30% 회복하지 못한 상태임

2) 환금성 : 바로 앞 신축에 비해 매도는 쉽지 않다고 생각이 들지만, 바로 앞의 신축인 그랑메종의 21평 매매가 7억 3천 VS 상대원선경 4언2천으로, 사회초년생이나 신혼부부는 매수할 수 있다고 생각함.

3) 수익률 : 8%

4) 원금보존 : 원금보존

5) 리스크 대비: 최초에 전세가를 높게 책정하지 않았고, 5년내 공급보두 수요가 많은 상태이므로 역전세우려 없음. 장기적인 관점에서는 물가 상승률을 반영할 수 있다고 생각됨.

나의 투자 결론 :  현재 투자한 물건은 이미 수익이 난 물건이나, 년수익이 2%로 저조한 편임. 이것을 매도하여 똘똘한 한 채로 갈아타야 할지?  다주택자로 갈지?  매수할 아파트 대상을 비교하여 분석하여,  수익률 계산을 통해 확신을 가지고 숫자에 따른 의사 결정 할 필요가 있다고 판단됨 

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 이 지역이 좋을까? 저 아파트가 나을까? 1주택이 좋을까? 다주택이 나을까? 고민하지고, 임장 못가면 이버임장이라도 해당 기준에  적절한지 비교해 보아야 한다는 생각이 들었음