[서기19기 5늘도 투자로 1씽하조 스스다] 2주차 서울 소액투자의 전략 및 분석 by 권유디님

안녕하세요 

내년 1분기 서울 상급지 갈아타기 OR 투자할 스스다 입니다. 

서울 소액투자를 할 수 있는 확신을 스스로 하기엔 시간이 오래 걸리지만, 레버리지를 통해서 어떻게

지금 AB지역에 대해 접근하면 되는지? 그리고 OO리스크에 대해 어떻게 대응하면 되는지?

그리고 편견을 깨기 위한 복도/방개수/뉴타운/역세권에 대한 접근법에 대해서 상세히 배운것 같았습니다. 

이제 이걸 실제 적용을 해야 하겠지요. 

행동 할 수 있도록 정리 해봅니다.

​[서울시장 진단 & 나의 상황]

금번 강의를 통해 현재 시장이 어느 상황인지 알 수 있었습니다. 

강의에서 말씀해 주신대로 

“본인의 투자가 아닌 남의 투자를 보는것 같아요 ”

그리고 

“자본주의는 감정을 이해해주지 않는다. ”

를 듣고 엄청 제 상황을 빗대어 이야기 해주신것 같았습니다. 

개인적인 이야기를 좀 드리면

투자금 대비 가장 좋은 물건을 매수 & 저환수원리의 콜라보를 어떻게 해야 하나?

난 왜 투자를 못하고 있지? 

이런 상황을 아는 와이프가 회사의 후배분께 타로를 재미로 보고 알려주었는데,

'남편분이 충분히 2개 짜리 좋은게 있는데 3개 넘어진 잔을 보고 욕심?(상심?)이 있네요!'

말을 전해 들었습니다. (카드는 이런거 였다고 합니다.)

충분히 좋은 가치가 있는 2개가 있는데, 넘어진 3개를 보고 시간만 흐르는 상황인 카드 랍니다.

제 상황 + 시장 상황으로 감정이 연결이 된 것을 설명되는 느낌이었습니다

솔루션까지 듣진 않았지만, 제 상황(메타인지)를 제대로 할 수 있었습니다.

가격이 올라서 이미 닿을 수 없는 3개가 아닌 충분히 가치가 잘 담긴 2개를 들고 다리를 건너가도

최종 목표(노후대비)에는 도달 할 수 있는것이지요.

투자는 무엇인지? 지금 서울 시장과 이 상황에서 나는 무엇을 하면 되는지?

가격이 좋은 충분히 좋은 지역의 선호가 높은 물건을 봐야 하는점 그리고 바라만 보는게 아닌..

이제 정말 실행하고, 단순 실행이 아닌, 이제 소유 할때 임을 다시 한번 상기 하였습니다. 

​

✍ 나의 투자를 위해 약간 미뤄둔 비용과 편익을 제대로 확인 후 투자 방향성/계획을 준비 하겠습니다.

✍ 감정으로 인해 멈추지 말고, 당장 할 수 있는 것을 하겠습니다.(강의 완강 가즈아)

​[서울의 AB의 입지분석 과 인사이트]

실은 앞마당인 곳이라 어떻게 분석하는지 너무 궁금 하였습니다.

작년에 다녔던 A지역, 최근에 다녀온 B지역…

다행히 어느정도는 튜터님과 보는 방향이 같아서 참 다행 이었지만

그중에서 이전에는 잘 몰랐던것을 정리 하자면, 

. 그리고 실제 선호도가 어떻게 확인이 되는지 보고, 이를 그래프를 통해 실제 검증 하는 절차에 대한 소개

. 인구는 공급과 연계까지만, 직접적인 연결 고리는 없는것으로 혹은 노인 사는곳의 투자적 성격은? 등등

. 직장+교통의 합쳐서 보는것이 더 의미 있음

. 환경 부분의 조사관 및 위치가 좋은데 낡아서 선호도 낮은 투자 지역(강남 접근성 중요)

그리고 가장 중요한 이야기

“퉁 쳐서 보지 마세요! ”

각각의 생활권의 특징(결국 O급지는 교통임을, 난 왜 학군을 더 보았지?)이 

결국 사람들이 여기로 올만한 수요가 있는지를 파악하고, 

그 핵심적인 입지요소가 무엇인지? 파악하는게 중요합니다. 

✍ AB지역의 핵심 입지요소에 대해서 알았음

✍ 최종은 생활권에 대한 커다란 분석 보다는 단지로 접근하여 수요 측면에서 확인

​[공급과 평균회귀]

조금은 어려운 내용이었습니다. 

그래프로 어느정도 알고 있었다고 생각 하였으나, 일단 미룬채 다시 접하게 되었습니다.

그리고 C지역은 강의에서 언급 해주셨던 공급이 있던 지역이었습니다. 

실은 지난번 OO구 입주폭탄에 대한 저의 예상과 달리 흘러가고 있음을.. 이게 왜 이렇지?? 

궁금증이 해소 되고, 어떻게 분석하고 대응 하면 되는지 알 수 있었습니다. 

평균회귀

많이 오르면 많이 떨어지고, 적게 오르면 적게 떨어지고

단순히 공급 물량이 전세가에 반영되지는 않는다. 

생각보다 하나의 권역인  수도권에서는 도미노 처럼 영향을 줄 가능성이 높고

실제로 인구교류에 따른 영향이 있다는것. 그리고 제일 중요한것은

시장 상황, 심리가 반영되어 영향을 받는다는 사실을.

어떻게 대응하면 되는지? 혹은 어떻게 적용하면 되는지 알 수 있었습니다.

✍ 평균회귀 하는 시장 상황과 심리에 대해서 잘 파악

✍ 전체 세대수의 물량을 잘 파악 해서 대응 하여, 종합적으로 확인 후 적용

​[시세분석 과 투자]

. AB지역 모두 앞마당이라서 튜터님이 해당 지역을 어떻게 보시는지?

  가치 대비 가격은 어떤지? 튜터님의 인사이트를 단지를 분석하는 방법론을 

  레버리지 할 수 있었습니다. 

. 지금 상황에서 단지의 특징과 가격이 싼지? 이거와 비교는 어떻게 하는지? 

  개인적으로 분석 내용에 대해서 감정적으로 공감(?) 할 수 있었습니다. 

“투자기준(저환수원리)에 들어오는것중에 가장 가치가 좋은것을 하는것이다.”

 A, BCD, E, F 잘 정리 하도록 하겠습니다. 

“서울투자 대상이 중요하지 않아요, 가격만 우선순위만 중요합니다."

정말 투자금 기준으로 최선을 찾아 우선순위를 찾아 확인해 보겠습니다.

✍ 가치를 알려면 임장을 열심히

✍ 가격을 알려면 호가를 열심히

         by 일공일오 반장님의 띵언

​[좋은기회를 잡기 위한 비결]

" 운은 누구에게나 오지만 운을 잡으려면 준비가 필요합니다”

. 지난 3월 저는 이제 서울 상급지 첫 앞마당을 만들면서, 매물임장 하다가

  하나의 다들 좋아하시는 그 구의 신축 매물을 2팀이 같이 보았습니다.

. 저도 전세 계약서 특약을 보고, 별 다른 이슈가 없으면 매물코칭을 넣고 투자를 하고 싶었던 단지였습니다.

. 매물을 보고 왔더니 같이 보았던 다른 팀이 바로 계좌를 받으려고 대기중이라더군요

  (사장님 왈 이분들은 여기 4번째 온거야!!!)

. 튜터님이 말씀하신대로 운이 내 손에 왔지만, 준비가 되어 있지 않았습니다. 

  여기가 온전한 내 앞마당이 아니었고 비교 할만한 동급지/상급지 앞마당이 태부족 하였습니다.

. 말씀 하신대로 “아는 지역이 많으면 투자를 잘하게 될꺼예요”  를 들으니 다시 상기 되었습니다. 

. 현재 앞마당과 살짝 관리 되지 않는 앞마당 관리(시세트래킹)을 통해 운을 기회를 잡아 보도록 하겠습니다. 

✍ 오래오래 할 수 있는 선택을 하자(대한민국의 성장을 레버리지 한다)

✍ 단순 앞마당 늘리는것이 아닌, 투자 가능한 앞마당을 위한 결론을 내고, 시세트래킹 시세지도 꼭 한다