안녕하세요. 잔쟈니입니다.
지역이 궁금해서 임장을 한 번 가보고 싶은데
어디서부터 어떻게 시작할지,
뭘 봐야 할지 막막할 때가 있지요?
부동산을 이제 막 시작한 분들도
부담 없이 따라올 수 있도록,
가족, 연인, 동료와 나들이 삼아
가볍게 둘러보고 올 수 있도록
수도권의 주요 지역들을 직접 발로 뛰며 소개하는 ‘3시간 임장여행’ 시리즈를 기획하고 있습니다.
1탄 용산구 임장여행 :: 이촌동부터 정비창까지 https://weolbu.com/s/FeukFdKzFe
한 지역씩 선정해, 현장에서 실제로 돌아본 임장 동선과 함께 그 지역의 역사·시세 흐름·주요 아파트 정보를 담아드릴거예요. 앞으로 수도권 주요 지역들을 소개할 예정이니, 함께 따라오며 내 눈으로 지역을 이해해보는 재미를 느껴보세요! ^^
지난 번 용산에 이어
두 번째 임장 브이로그에선 어떤 지역을 소개할까 고민이 많았는데요,
제가 평소 임장 초보분들, 또는 가볍게 임장을 다녀오고 싶은 분들께 자주 추천하곤 했던 과천으로 정했습니다.
“같이 강의듣는 조원분들과 짧게라도 부동산 임장을 다녀와보고 싶은데 추천해주실 지역이 있나요?”
“오늘 휴일인데 반나절정도 가볍게 임장을 다녀오고 싶어요. 어디가 좋을까요?”
이렇듯 혼자, 또는 같이 가볍게 임장갈 곳을 묻는 분들께 제가 평소 가장 자주 추천하는 1순위 지역이 바로 과천입니다.
왜냐구요?
우선 과천은 평지이고 (걷기 수월해요)
지역이 작아서 두시간만 걸어도 구석구석 볼 수 있으며
강남 가까운 땅이 얼마나 가치있는지를 잘 보여주는 곳입니다.
무엇보다 제각기 잔뜩 멋을 부린 으리으리한 신축 아파트 보는 재미가 쏠쏠하고요 ^^
보고만 있어도 눈이 즐겁습니다 ^^
왜 과천인가요?
“여긴 도대체 왜 이렇게 집값이 비쌀까?”
제가 처음 과천을 가봤을 때
제일 먼저 든 생각이었어요.
서울도 아닌데, 웬만한 서울보다 더 비쌌으니까요.
그래서 궁금했어요.
과천은 도대체 뭐가 그렇게 특별한 건지,
사람들이 왜 그렇게 선호하는지,
진짜 그만한 가치가 있는 곳인지.
사실 과천의 가치는
지도 한 장으로 모든 것이 설명됩니다.
저는 과천을 [0기 신도시]라고 부릅니다.
서울의 인구분산을 위해 만든 위성도시이자, 정부청사 등 주요 행정기관 일부를 이전하여 일자리까지 만들었거든요. 주거 택지에 일자리까지, 요즘 만드는 신도시들의 원형이 바로 과천입니다.
정부에서 각 잡고(?) 만든 최초의 신도시였기에 당연히 가장 위치 좋은 곳을 선점했겠지요?
지도에서 보시듯 강남3구(서초, 강남, 송파)에서 엎어지면 코 닿을 거리에 있는 곳이 과천입니다. 지하철 4호선을 이용, 과천정부청사역에서 강남역까지 단 25분이면 도착하고, 직선거리는 8km라 자차를 이용하면 10~20분만에 갈 수 있습니다. (단… 출퇴근시간에는 양재, 강남일대 교통체증으로 많이 막혀요. 이건 과천 뿐 아니라 어느 지역이라도 마찬가지겠지요 ^^)
얼마나 귀한 곳이면
그린벨트까지…
원래 과천 택지는 정부청사 주변의 주공아파트 뿐이었습니다.
그런데 2011년 이명박 정부 시절 그린벨트를 해제하여 이곳에 보금자리주택을 포함한 신규택지를 조성한다고 발표했지요. (지식정보타운, 줄여서 지정타라고 불리는 곳에 전매제한 및 민간임대로 묶인 아파트가 많은 이유입니다)
논,밭,비닐하우스 뿐이네요!
부동산 투자자로서 봤을 때 과천의 그린벨트 해제는 “입지 좋은 땅에 대한 개발압력”으로 해석됩니다.
이미 서울, 그 중에서도 입지가 좋은 땅은 송곳 하나 꽂을 빈 땅 없이 개발되어 사람들이 거주, 또는 활용하고 있습니다. 그 수요를 분산하기 위해 점점 중심부로부터 먼 곳들을 개발해 나가며 갈아엎고, 1기신도시 2기신도시 등도 만들고 있지만 언제까지고 외곽으로 확장만 해 나갈 수는 없지요. 결국 입지가 좋은데 놀고 있는 땅은 어떤 식으로든 자꾸 아쉬움이 남아 볼 수밖에 없고, 시간이 흐르면 개발에 대한 압력을 받게 됩니다. (사람이 활용하지 않는다는 의미로 ‘놀고 있는’이라 표현했습니다. 물론 그린벨트 땅의 환경가치와 순기능엔 저도 무척 공감합니다 ^^)
이건 보고 와야 해!!
과천 체크포인트 2가지
작지만 강한 도시 과천!!!
하지만 과천을 잘 들여다보면 강남 가까운 땅의 가치가 어느정도인지 제대로 알 수 있게 됩니다.
아래의 세 가지를 과천에서 직접 보고 오신다면 부동산의 수요와 가격을 제대로 알아보는 눈을 갖게될 수 있어요.
1. 중층 재건축도 문제없지! 과천주공 4,5,8,9단지
지금 시점에 과천을 본다는 건 정말 행운입니다.
재건축이 진행되는 현장을 단계별로 볼 수 있거든요.
과천주공 1~12단지 중 반 이상의 단지들이 이미 재건축이 되었고 현재는 몇 안되는 단지만 남아있습니다. (이 단지들마저 신축이 된다면 어마어마하겠어요…!)
그 중 가장 앞서 진행되는 선두주자는 주공 4단지입니다. 4호선 정부과천청사역 앞에 있으면서 상권 접근성이 좋아 위치가 좋은 곳이에요. 이 곳은 이미 아파트를 지어 올리는 중이고 27년 10월 입주 예정입니다. 이곳 34평 분양가가 23억정도 되었는데, 당첨자 커트라인이 64~74점이었을 만큼 인기가 많았던 곳이에요. (청약통장 4인가족만즘이 65점입니다. 60점대 중반 이상이면 매우 높은 점수입니다)
그 뒤를 잇는 곳이 주공 8,9단지입니다.
제가 처음 이 곳을 임장했을 땐 '아무리 용적률이 좋다 해도, 15층짜리 중층 아파트를 때려부수고 정말 재건축을 할 수 있을까?" 라는 생각을 했었어요. 서울에서 난다긴다하는 형님들, 그러니까 압구정현대, 은마같은 아파트들도 아직 못 부순 걸 과천에서? 정말…? 이라고 생각했거든요. (그 어려운 걸 과천이 해내는군요 ^^)
그런데 이 8,9단지… 지금 이미 이주가 다 끝난 상황입니다. 여기까지 진행되었으니 남은 건 공사와 분양 뿐이지요. 이런 중층 재건축이 척척 진행되는 걸 보면 입지와 위치가 좋은 땅에 대한 선호도가 어느정도인지 알 수 있어요.
그 뒤를 따라 주공 5단지는 현재 재건축 이주가 진행중입니다.
과천의 모든 주공아파트들 중 이제 남은 건 10단지 뿐이에요. 과천에 현존하는 유일한 연립주택이고요. 5층짜리 저층단지에 용적률도 좋아서(무려 86%….! 보기 드문 용적률입니다. 보통 130% 이하만 되어도 용적률이 좋다고 봅니다) 이 단지가 여직 진행이 안 되는 게 이상할 정도였는데요. 원래부터도 중대형 평형 위주로 구성되어 워낙 부자들이 살다 보니 딱히 아쉬울 것이 없다는 주변 부동산 사장님 말씀이 생각나네요 ^^ 이 단지마저 재건축이 사부작 진행중인데, 여기까지 다 완공되고 나면 과천의 스카이라인은 몰라보게 멋있어질 것 같습니다.
2. 판교 축소판, 떠오르는 바이오 IT 메카 지정타
과천 본도심에서 약 2KM 떨어진 곳에 새로 들어오는 과천 지식정보타운(이하 지정타)은 아파트 뿐 아니라 사업체도 함께 들어와 직주근접을 가능케 한다는 큰 장점이 있습니다. 지정타에 입주하는 기업에게 취득세 감면을 해주는 등 정부에서 여러 혜택을 준 결과, 꽤 많은 기업들이 입주를 했거나 앞둔 상황이며 주로 바이오분야와 IT분야의 잘 나가는 기업들이 들어와 자리를 잡고 있습니다.
이 지역에 자리잡은 대표적인 IT기업으로는 펄어비스(게임)가 있으며, 넷마블도 사옥을 지어 곧 이전한다고 합니다. 제약회사들도 많은데요 안국약품, 중외제약, 광동제약 등 이름만 들어도 알 만한 기업들이 다수 들어가 현재 약 2.7만명의 종사자가 근무하고 있다고 하네요.
과천 3시간 임장코스 소개
[임장코스 프리뷰]
4호선 과천역 2번출구 시작
과천 본도심을 거쳐 지식정보타운에서 종료
(총 길이 5.0km / 성인 걸음 기준 1시간 반 정도 걸립니다. 밥, 커피 포함 3시간 임장 ^^)
[지도 1~3번] 과천에서 꼭 봐야 할 아파트 및 시세
1번. 과천푸르지오써밋 1단지 (2020년입주/1571세대)
주공1단지를 재건축한 아파트로, 과천역 6번 7번 출구를 끼고 있으면서 단지 앞뒤로 초중고 학교를 끼고 있고, 상권 접근성도 좋아 명실상부한 대장 역할을 하고 있는 단지입니다.
과천에 푸르지오써밋 단지가 두 개 있어서, 현지에서는 1써밋(1단지 재건축한 대장아파트), 7써밋(7단지 재건축한 단지로 과천자이 앞에 위치한 단지) 이렇게 나눠 부릅니다.
25평 기준, 현재 입주 가능한 집 최저가가 22억에 나와 있는데요
마포구 마포래미안푸르지오(20.8억)
성동구 옥수리버젠(20.9억) 등
강남3구 이외 가장 좋은 지역의 대장 아파트보다 비싸고, 용산 구축대장 한가람아파트(23억) 가격에 거의 다다를만큼 높은 시세를 보여주고 있습니다.
2번. 래미안슈르 (2008년 입주 / 3143세대)
주공3단지를 재건축한 과천의 대표 구축 아파트로, 과천의 주공아파트 중 가장 먼저 재건축을 시작한 1세대 단지입니다. 처음 완공되었을 땐 가장 새 아파트였지만, 세월무상이라 이제 인근에 다른 아파트가 새 것이 되고 나니 구축 취급(?)을 받게 되었어요. 그래도 실제 가 보면 단지 관리도 매우 잘 되어 있어 제법 살기 좋은 준신축으로 여겨집니다.
슈르가 과천 내에서 연식이 좀 된 단지임에도 불구하고 대표단지를 꼽을 때 빼놓을 수 없는 이유는 3000세대가 넘는 대단지가 갖춘 단지 상가 인프라, 그리고 학교 때문입니다.
과천의 특징은 상가가 매우 낡았다는 점인데요, 아파트야 80년대 단지에서 반짝반짝 새 것으로 바꿔 지었지만 상가는 그렇지 못해 여전히 작고, 낡은 80년대 상가 그대로입니다. 하지만 상업지구를 마음대로 확장하는 것 또한 쉽지 않다보니 어느정도 세대수가 있는 단지들은 단지 상가에 웬만한 인프라를 다 갖추고 있습니다. 슈르가 과천에서 가장 큰 단지이다보니 병원 학원을 비롯해 온갖 생활상권들을 다 갖춘 상가를 갖고 있어요. 인근 단지에서도 슈르 상가로 아이들 학원을 보낼 정도니까요 ^^
그리고 과천 내에서 선호하는 학교인 문원초, 문원중을 단지 옆에 끼고 있어서 이 부분도 아이 키우는 가정에는 큰 장점이 됩니다. 그런 선호도 때문인지 25평 18억, 33평 24억이라는 높은 시세를 보여주고 있어요.
3번. 푸르지오 라비엔오 (2021년 입주 / 679세대)
세 번째 단지는 과천 지정타 대장, 푸르지오 라비엔오입니다.
라비엔오는 지나가던 사람들이 한 번씩 돌아볼만한 독특한 외관을 갖고 있어요. 중간 중간 복층 세대가 끼어 있어서 마치 모양이 올록볼록한 블럭 같은 느낌이거든요.
라비엔오가 지정타 대장인 이유는 바로 앞의 상권 접근성 (아직 제대로 형성은 다 안 되었고 이제 짓고 있는 중이에요), 그리고 현재 만들고 있는 4호선 지식정보타운역 개통 시 역에서 가장 가까운 단지가 되기 때문이에요. 이런 점 때문에 현재 지정타 단지들 중 가장 높은 시세를 형성하고 있는데, 33평기준 18.4억까지 거래가 되었고 현재는 20억 이상에 매물들이 나와 있습니다.
[4~6번] 시간이 될 때 한 번 들러보면 좋을 곳들
4번 위치는 과천 지식정보타운 역이 들어오는 자리입니다. 기존에 4호선이 뚫려있긴 했지만 역사가 없었는데, 지정타 아파트와 기업들이 입주하며 역사를 신설하는 중이에요. 점차 더 많은 사람들이 오갈 곳이니 시간이 되시면 한 번 들러보시면 좋겠습니다.
이렇게 과천을 돌고 나서, 주변에서 뭘 먹거나 마시며 쉬고 싶으신 분들은 5번 또는 6번 위치의 카페, 밥집들을 찾아보시면 좋겠습니다. 5번 지역은 산자락 초입에 위치한 작은 마을로, 한적한 곳에 자리한 예쁜 카페들이 몇 곳 있어요. 저도 이쪽의 베이커리 카페를 들러 커피와 빵을 시켰는데, 가격은 좀 비쌌지만 분위기와 맛이 인상적이었던 기억이 납니다 ^^
하지만 이쪽은 아무래도 접근성이 좋지 않아, 자차를 갖고 가지 않으면 들어가기가 어렵습니다. 그런 경우, 6번 위치의 동편마을 카페거리를 권해드려요. 동편마을은 안양시 동안구에 위치한 곳인데 과천에서 거리가 가까워 이 쪽으로 가는 버스가 많습니다. 실제 가 보시면 근린상가 1층에 자리잡은 각양각색의 카페, 브런치집들이 많아 가족단위로 방문하거나 연인과 함께 가기 좋은 곳이에요 ^^
오늘은 랜선임장 두 번째 시간으로, 과천 여행을 다녀왔습니다.
비록 행정구역은 경기도이지만 서울 어지간한 상급지 못지 않은 가격과 선호도를 보이는 곳,
그리고 그러한 수요를 뒷받침하는 강남 근처 땅의 힘을 오롯이 보여주는 곳이기에
고즈넉한 과천의 분위기와 함께 땅의 가치에 대해 생각해보는 시간이 되시면 좋겠습니다.
이번 주는 비가 추적추적 많이 내린다고 합니다.
덥고 습한 날씨에 건강 조심하시고, 야외 임장 시 자주 수분 섭취하시길 바랍니다 :)
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