화정동 별빛마을청구현대7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 69조 두 켤레]

화정동 별빛마을청구현대7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 69조 두 켤레]

✅아파트명

별빛마을청구현대7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

고양시 종사자수
중소기업 2021년 기준 현황 사업체 수 110,660 / 종사자수 381,611
사업체수는 강남구(110,007)와 비슷하고 종사자 수는 중구(386,564)와 비슷하다.
시 하나가 구 하나와 비슷한 수치를 가진다.는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

강남 1시간10분
여의도 50분
시청 53분

3.학군

화정중 / 특목고 진학률 6% / 진학수 15명

4. 환경

주변 대형마트 : 도보 거리에 롯데마트, 이마트

화정역 역세권으로 상업지구 분포, 생활 편의시설 풍부, 학군지

5. 공급

2023년부터 적정수요 대비 공급이 현저히 미치지 못하고 있는 상황  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점 : 2021년 7월   / 매매가 93,600 / 전세가 56,000 / 전세가율 60%

저점 : 2019년 12월 / 매매가 48,500 / 전세가 37,000 / 전세가율 76%

현재 : 2024년 12월 / 매매가 70,000 / 전세가 45,000 / 전세가율 64% → 투자금 25,000

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 20%이상 하락(급매를 잡는다면 더 저렴하게 가능) / 전세가율 64%

2) 환금성 : 세대수 대비 매우 활발하진 않지만 입지적으로 환금성이 괜찮다고 판단됨

    세대수 : 1136세대 / 단일 평형(32평) 매물 매매 : 129건(세대수 대비 11.5%) / 전세 : 18건 / 월세 : 9건

3) 수익률 : 급매로 6억 중반대에 투자가 가능하다면 2억 투자 5년 후 100%시세차익 연간 20% 가능

4) 원금보존 : 대곡역 주변 개발에 대한 기대감(4개호선), 일산서구의 일자리,  장기적 관점에서 보존가능

5) 리스크 대비: 미래 창릉신도시의 공급, 전세가율, 연식에 따른 재건축 분담금

나의 투자 결론 

현재 전고점 대비 20%이상 하락한 시점이나 전세가율이 아쉬움, 급매로 좀 더 저렴하게 매수할 수 있다면 다음 상승장에서 연 20%이상의 수익률이 가능할 것으로 보임

✅ 작성하면서 느낀점 

확실히 너바나님의 레시피대로 하나하나 정리하다보니 단순히 생각으로 정리할 때보다 객관적 판단이 가능하다. 추후 투자에 꼭 필요한 스킬이다. 수강생에게 좋은 스킬과 습관을 잡아주기 위해 노력하시는 월부 식구들에게 다시 한 번 감사함을 느낀다.