동대문구 전농동 '래미안 크레시티'아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 34조 미호9]

다음주 강의듣고 수정할 예정입니다~!!

✅아파트명

 동대문구 전농동 ‘래미안 크레시티’ 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장( B )

 동대문구 종사자수-146,383명

                사업체수-42,813개

2. 교통( A )

  강남역 2호선 41분

  여의도 9호선 46분

  시청역 1호선 34분

3.학군( C )

  동대문중학교 학업성취도  64% 

  숭인중학교 학업성취도 71% 

  전일중학교 학업성취도 78%

  휘경중학교 학업성취도 86%

  학원가 갯수

4. 환경 (A )

 청량리역 롯데백회점 1개 (반경 625m이내)

                롯데마트 1개

 용두역 근처 홈플러스 1개 (반경 1.12km이내)

5. 공급 (C)

 청량리롯데캐슬하이루체 2026년 4월 입주,총 761세대

 이문아이파크자이 2025년 11월 입주, 총4,321세대

 휘경자이디센시아 2025년 6월 입주, 총 1,806세대

 e편한세상답십리아르테포레 2025년 3월 입주, 총 326세대

 래미안라그란데 2025년 1월 입주, 총 3,069세대

인구수 341,086명 * 0.005 = 1,705 

즉, 1년 적정수요는 1,705세대 (3년 적정수요는 5,115세대)

      적정수요대비 2.09배로 2배초과

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가:

비교단지 : 서대문구 북아현동 ‘이편한세상 신촌’ /2018년/1910세대/34평형)

입지-교통( A) : 강남 36분, 종로 11분, 여의도 7분

         직장( B) : 118,256 명

          학군( A ) : 동명여자중학교 90%학업성취도

          공급 (A ) : 2025년 11월/ 283세대 /

                           DMC가재울아이파크

수익률비교 : ‘이편한세상신촌’

                      현재 매매 17억/전세 9억초반으로

같은 4급지, 대장아파트이지만 입지평가에 따른 가치차이로 가격차이가 나는데 투자금은 비슷하다.

  → '이편한세상신촌'이 더 가치있다 판단됨.

2) 환금성 : 대단지,랜드마크등을 따졌을때 저층매수만 아니면 충분히 환금성 있다 생각됩니다.

3) 수익률 : 125%수익 따졌을때 투자금포함 10억이 회수되야합니다.

4) 원금보존 : 동대문구 내년(2025년)입주물량이 많아 첫 전세세팅만 조심한다면 향후 우상향 하리라 봅니다.

5) 리스크 대비: 전세금이 초반에 더 많이 들어갈것을 생각하고 대응할수 있다면 그다음부터는 상승분으로 다른 투자를 할수있다 생각합니다.

나의 투자 결론 : 동일단지안 20평대는 고점대비 가격이 거의 회복한것에 비하면 아직 30평대는 기회가 있다 생각되지만 -10%정도라는 애매함, 75,000이라는 투자금, 2025년 많은공급에 의한 가격조정과 전세값하락으로 이어질 부분에서 현재로서는 보류입니다. 하지만 꾸준히 시세트레킹을 하여 지켜볼만한 가치(동대문구의 시세흐름판단)가 있다 생각합니다.같은 4급지 안에서 다른 대장과의 입지와 가격을 비교해보니 비슷한 투자금으로 얼마든지 훨씬 더 좋은 가치의 단지를 찾을수 있다라고 확신하게 되었습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 우선 열기반인데도 조원들의 니즈를 적극반영해주셔서 임장을 2번이나 이끌어주시는,그러면서 모든것을 알려주시려는 비로소시 조장님께 감사드립니다. 아실 아파트 비교방법부터 분임시 선호하는 동부터 돌아야하는 이유과 알아보는 방법 등등 깨알같이 쏟아주심에 깊이 인사드립니다.그만큼 제것으로 만들어 성장하는거야말로 보답하는 길이라 생각하여 알려주신 것들 한번더 적용해 보았습니다.(그래서 동대문구 대장아파트를 선정하였고 같은 급지인 서대문구의 대장 아파트도 비교해 보았습니다)

그리고 조원분들의 이야기와 의견들과 한분한분께 배우는 포인트들에서 앞마당을 늘려야하는 당위성과 의지력을 다지고 투자자의 시선에서 바라보는 수정의 시간들을 차곡차곡 쌓아나가겠습니다.